不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)-市場(chǎng)比較法(參考版)
2025-08-07 10:25本頁(yè)面
【正文】 4． 市場(chǎng)比較法選取可比實(shí)例應(yīng)符合哪些要求？5． 交易情況修正可采用哪些方法？6． 在實(shí)際業(yè)務(wù)中不動(dòng)產(chǎn)交易日期的修正通常采取哪些方法？7． 區(qū)域因素的修正如何進(jìn)行？8． 市場(chǎng)比較法比準(zhǔn)價(jià)格如何求取？12。在不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)中，則需要選擇10個(gè)以上的可比實(shí)例，才能用這種方法確定估價(jià)結(jié)果。（4）眾數(shù)法。設(shè)為上述修正得出的n個(gè)價(jià)格，fff…、分別為的權(quán)重，則其加權(quán)算術(shù)平均數(shù)的計(jì)算公式如下：（3）中位數(shù)法。方法有以下4種：（1）簡(jiǎn)單算術(shù)平均數(shù)法。需要說(shuō)明的是，直接比較修正法連乘形式的公式較常用。這樣，就將可比實(shí)例不動(dòng)產(chǎn)的實(shí)際成交價(jià)格轉(zhuǎn)修正為估價(jià)對(duì)象不動(dòng)產(chǎn)在估價(jià)期日的客觀合理價(jià)格。八、求取比準(zhǔn)價(jià)格1．進(jìn)行綜合修正由上可見，采用市場(chǎng)比較法估價(jià)時(shí)，需要進(jìn)行交易情況、交易日期、區(qū)域因素、個(gè)別因素四大方面的修正。3．個(gè)別因素修正的方法一般采用百分率法進(jìn)行個(gè)別因素修正，公式如下：可比實(shí)例在其個(gè)別狀態(tài)下的價(jià)格個(gè)別因素修正系數(shù)=在估價(jià)對(duì)象個(gè)別狀態(tài)下的價(jià)格其中，個(gè)別因素修正系數(shù)應(yīng)是以估價(jià)對(duì)象的個(gè)別狀態(tài)為基準(zhǔn)來(lái)確定的。2．個(gè)別因素修正的步驟個(gè)別因素修正的步驟如下：（1）確定對(duì)估價(jià)對(duì)象這類不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)格有影響的個(gè)別因素；（2）判定估價(jià)對(duì)象不動(dòng)產(chǎn)和可比實(shí)例不動(dòng)產(chǎn)的個(gè)別因素狀況；（3）將可比實(shí)例不動(dòng)產(chǎn)與估價(jià)對(duì)象不動(dòng)產(chǎn)的個(gè)別因素狀況進(jìn)行逐項(xiàng)比較，并確定個(gè)別因素的差別所造成的價(jià)格差異程度；（4）根據(jù)差異程度對(duì)可比實(shí)例的成交價(jià)格進(jìn)行修正。有關(guān)建筑物的個(gè)別因素修正的內(nèi)容主要應(yīng)包括：新舊程度、裝修、設(shè)施設(shè)備、平面布置、工程質(zhì)量、建筑結(jié)構(gòu)、建筑容積率、樓層、朝向等。進(jìn)行個(gè)別因素修正，同樣是市場(chǎng)比較法中的難點(diǎn)和關(guān)鍵。七、個(gè)別因素修正1．個(gè)別因素及其修正個(gè)別因素是指能反映不動(dòng)產(chǎn)本身的特征、并對(duì)其價(jià)格產(chǎn)生影響的因素。其修正公式如下：可比實(shí)例在其區(qū)域條件下的價(jià)格=在估價(jià)對(duì)象區(qū)域條件下的價(jià)格（2）間接比較修正法間接比較修正法與直接比較修正法相似，所不同的是設(shè)想一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)不動(dòng)產(chǎn)，以標(biāo)準(zhǔn)不動(dòng)產(chǎn)的區(qū)域因素為基準(zhǔn)（通常定為100分），將可比實(shí)例及估價(jià)對(duì)象的區(qū)域因素與它逐項(xiàng)比較打分，然后再將所打分值轉(zhuǎn)化為修正比率。如果可比實(shí)例所在區(qū)域的狀況優(yōu)于估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域的狀況，所打的分值就高于100；反之，所打的分值就低于100。在實(shí)際評(píng)估中，進(jìn)行區(qū)域因素修正的方法有直接比較修正法和間接比較修正法兩種。3．區(qū)域因素修正的方法一般采用百分率法進(jìn)行區(qū)域因素修正，公式如下：可比實(shí)例在其區(qū)域條件下的價(jià)格區(qū)域因素修正系數(shù)=在估價(jià)對(duì)象區(qū)域條件下的價(jià)格其中，區(qū)域因素修正系數(shù)應(yīng)是以估價(jià)對(duì)象的區(qū)域因素為基準(zhǔn)來(lái)確定的。2．區(qū)域因素修正的步驟區(qū)域因素修正的步驟如下：（1）確定對(duì)估價(jià)對(duì)象這類不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)格有影響的區(qū)域因素及其影響權(quán)重；（2）判定估價(jià)對(duì)象不動(dòng)產(chǎn)和可比實(shí)例不動(dòng)產(chǎn)的區(qū)域因素狀況；（3）將可比實(shí)例不動(dòng)產(chǎn)與估價(jià)對(duì)象不動(dòng)產(chǎn)的區(qū)域因素狀況進(jìn)行逐項(xiàng)比較，并確定區(qū)域因素的差別所造成的價(jià)格差異程度；（4）根據(jù)差異程度對(duì)可比實(shí)例的成交價(jià)格進(jìn)行修正。如前所述，可比實(shí)例應(yīng)與估價(jià)對(duì)象處于同一地區(qū)或同一供求范圍內(nèi)的類似地區(qū)，但是由于資料有限，可比實(shí)例與估價(jià)對(duì)象不是處在同一地區(qū)中，則在進(jìn)行了交易情況和交易日期修正后，還需要進(jìn)行區(qū)域因素修正。不同用途的不動(dòng)產(chǎn)，影響其價(jià)格的區(qū)域因素不同，具體比較修正時(shí)應(yīng)分別選擇對(duì)其有影響的主要因素。反映其完備程度的指標(biāo)主要有設(shè)施水平、設(shè)施的保證率和齊備程度。環(huán)境質(zhì)量是指區(qū)域大氣、水、噪聲的污染程度。反映交通便捷程度的因素主要包括道路功能、道路寬度、道路網(wǎng)密度、公交便捷程度和對(duì)外交通設(shè)施的分布狀況。如商業(yè)繁華程度可以從商業(yè)的集聚規(guī)模和等級(jí)兩方面進(jìn)行分析量化。采用逐期遞增遞減的價(jià)格變動(dòng)率進(jìn)行交易日期修正的公式為：可比實(shí)例在成交日期時(shí)的價(jià)格（1+價(jià)格變動(dòng)率）期數(shù)＝在估價(jià)期日時(shí)的價(jià)格采用期內(nèi)平均上升或下降的價(jià)格變動(dòng)率進(jìn)行交易日期修正的公式為：可比實(shí)例在成交日期時(shí)的價(jià)格（1+價(jià)格變動(dòng)率期數(shù)）＝在估價(jià)期日時(shí)的價(jià)格六、區(qū)域因素修正1．區(qū)域因素及其修正所謂區(qū)域因素，是指能反映不動(dòng)產(chǎn)所在區(qū)域的特征、并對(duì)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格產(chǎn)生影響的因素。選擇某個(gè)固定時(shí)期作為基期而編制的價(jià)格指數(shù)，稱為定基價(jià)格指數(shù)；如果以上一個(gè)時(shí)期作為基期而編制的價(jià)格指數(shù)，就稱為環(huán)比價(jià)格指數(shù)。在實(shí)際評(píng)估中，往往通過(guò)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格指數(shù)和價(jià)格變動(dòng)率來(lái)進(jìn)行交易日期修正。其基本公式如下：可比實(shí)例在成交日期時(shí)的價(jià)格交易日期修正系數(shù)＝在估價(jià)期日時(shí)的價(jià)格其中，交易日期修正系數(shù)是以成交日期時(shí)的價(jià)格為基準(zhǔn)來(lái)確定的。交易日期修正實(shí)際上是對(duì)不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)狀況進(jìn)行修正。如果成交日期與估價(jià)期日不同，不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)狀況就可能發(fā)生變化，價(jià)格就可能不一樣。其公式如下：正常成交價(jià)格=賣方實(shí)際得到的價(jià)格+應(yīng)由賣方負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)或正常成交價(jià)格=買方實(shí)際支付的價(jià)格 – 應(yīng)由買方負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)當(dāng)然，差額法的修正公式可以轉(zhuǎn)化為百分率法的修正公式
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