【正文】 　 2本意見(jiàn)自2006年3月1日起施行。 　　超過(guò)估價(jià)報(bào)告應(yīng)用有效期使用估價(jià)報(bào)告的，相關(guān)責(zé)任由使用者承擔(dān)。 　　2在處置房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)評(píng)估房地產(chǎn)的公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值，同時(shí)給出快速變現(xiàn)價(jià)值意見(jiàn)及其理由。 　　2房地產(chǎn)抵押估價(jià)報(bào)告應(yīng)當(dāng)包括估價(jià)對(duì)象的變現(xiàn)能力分析。 　　2房地產(chǎn)抵押估價(jià)應(yīng)當(dāng)關(guān)注房地產(chǎn)抵押價(jià)值未來(lái)下跌的風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)預(yù)期可能導(dǎo)致房地產(chǎn)抵押價(jià)值下跌的因素予以分析和說(shuō)明。 　　2房地產(chǎn)抵押估價(jià)報(bào)告應(yīng)當(dāng)確定估價(jià)對(duì)象的抵押價(jià)值，并分別說(shuō)明假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場(chǎng)價(jià)值，以及房地產(chǎn)估價(jià)師知悉的各項(xiàng)法定優(yōu)先受償款。 　　已作為假設(shè)和限制條件，對(duì)估價(jià)結(jié)果有重大影響的因素，應(yīng)當(dāng)在估價(jià)報(bào)告中予以披露，并說(shuō)明其對(duì)估價(jià)結(jié)果可能產(chǎn)生的影響。 　　1房地產(chǎn)估價(jià)師知悉估價(jià)對(duì)象已設(shè)定抵押權(quán)的，應(yīng)當(dāng)在估價(jià)報(bào)告中披露已抵押及其擔(dān)保的債權(quán)情況。該數(shù)額按照當(dāng)?shù)卣?guī)定的標(biāo)準(zhǔn)測(cè)算；當(dāng)?shù)卣疀](méi)有規(guī)定的，參照類(lèi)似房地產(chǎn)已繳納的標(biāo)準(zhǔn)估算。 　　1估價(jià)對(duì)象的土地使用權(quán)是以劃撥方式取得的，應(yīng)當(dāng)選擇下列方式之一評(píng)估其抵押價(jià)值： 　?。?）直接評(píng)估在劃撥土地使用權(quán)下的市場(chǎng)價(jià)值； 　?。?）評(píng)估假設(shè)在出讓土地使用權(quán)下的市場(chǎng)價(jià)值，然后扣除劃撥土地使用權(quán)應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金或者相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金的價(jià)款。 　　在運(yùn)用假設(shè)開(kāi)發(fā)法估價(jià)時(shí)，不應(yīng)高估未來(lái)開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值，不應(yīng)低估開(kāi)發(fā)成本、有關(guān)費(fèi)稅和利潤(rùn)。 　　在運(yùn)用成本法估價(jià)時(shí)，不應(yīng)高估土地取得成本、開(kāi)發(fā)成本、有關(guān)費(fèi)稅和利潤(rùn)，不應(yīng)低估折舊。 　 1在存在不確定因素的情況下，房地產(chǎn)估價(jià)師作出估價(jià)相關(guān)判斷時(shí)，應(yīng)當(dāng)保持必要的謹(jǐn)慎，充分估計(jì)抵押房地產(chǎn)在處置時(shí)可能受到的限制、未來(lái)可能發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)和損失， 不高估市場(chǎng)價(jià)值，不低估知悉的法定優(yōu)先受償款，并在估價(jià)報(bào)告中作出必要的風(fēng)險(xiǎn)提示。由于各種原因不能拍攝內(nèi)外部狀況照片的，應(yīng)當(dāng)在估價(jià)報(bào)告中予以披露。 　 1房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)當(dāng)對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行實(shí)地查勘，將估價(jià)對(duì)象現(xiàn)狀與相關(guān)權(quán)屬證明材料上記載的內(nèi)容逐一進(jìn)行對(duì)照，全面、細(xì)致地了解估價(jià)對(duì)象，做好實(shí)地查勘記錄，拍攝能夠反映估價(jià)對(duì)象外觀、內(nèi)部狀況和周?chē)h(huán)境、景觀的照片。 　 1房地產(chǎn)估價(jià)師了解估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)是否存在法定優(yōu)先受償權(quán)利等情況的，房地產(chǎn)抵押相關(guān)當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)協(xié)助。 　 法律、法規(guī)規(guī)定不得抵押的房地產(chǎn)，不應(yīng)作為抵押估價(jià)對(duì)象。 　 房地產(chǎn)抵押估價(jià)時(shí)點(diǎn)，原則上為完成估價(jià)對(duì)象實(shí)地查勘之日，但估價(jià)委托合同另有約定的除外。 　　房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)當(dāng)勤勉盡責(zé)，了解抵押房地產(chǎn)的法定優(yōu)先受償權(quán)利等情況；必要時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)委托人提供的有關(guān)情況和資料進(jìn)行核查。 　 從事房地產(chǎn)抵押估價(jià)的房地產(chǎn)估價(jià)師，應(yīng)當(dāng)具備相關(guān)金融專(zhuān)業(yè)知識(shí)和相應(yīng)的房地產(chǎn)市場(chǎng)分析能力。 　 房地產(chǎn)抵押估價(jià)應(yīng)當(dāng)遵守獨(dú)立、客觀、公正、合法、謹(jǐn)慎的原則。 房地產(chǎn)抵押價(jià)值為抵押房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的市場(chǎng)價(jià)值，等于假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場(chǎng)價(jià)值減去房地產(chǎn)估價(jià)師知悉的法定優(yōu)先受償款。正式進(jìn)入項(xiàng)目的實(shí)際操作18. 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)施工19. 分析房地產(chǎn)前期策劃及手續(xù)、開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售、登記等一系列進(jìn)行問(wèn)題。多頭管理，政出多門(mén)，給抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)2. 重復(fù)抵押風(fēng)險(xiǎn)。 從風(fēng)險(xiǎn)的表現(xiàn)形式講，分為“故意”或者“過(guò)失”廣義的評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)，除上述風(fēng)險(xiǎn)外還包括了經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)和因客戶有意隱瞞而導(dǎo)致的評(píng)估結(jié)論失實(shí)銀行方面的風(fēng)險(xiǎn) 對(duì)借款人資信審查不嚴(yán)；對(duì)開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售情況、工程進(jìn)度、售房款監(jiān)管帳戶和保證金帳戶的資金流向情況控制不夠；缺乏與房屋土地部門(mén)必要的聯(lián)系，抵押登記不落實(shí)；檔案管理不嚴(yán)，丟失重要合同單據(jù)，由此造成銀行貸款風(fēng)險(xiǎn)。六、其他相關(guān)問(wèn)題 房地產(chǎn)估價(jià)師和評(píng)估中介機(jī)構(gòu)的風(fēng)險(xiǎn)狹義評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)指發(fā)表了錯(cuò)誤的評(píng)估意見(jiàn)風(fēng)險(xiǎn)，主要由于評(píng)估報(bào)告差錯(cuò)引發(fā)的。四、存量房地產(chǎn)項(xiàng)目問(wèn)題權(quán)屬有爭(zhēng)議的房地產(chǎn)；教育、醫(yī)療、市政等公共福利事業(yè)的房地產(chǎn)；文物保護(hù)的建筑物和有紀(jì)念意義的建筑物；已依法公告拆遷的房地產(chǎn)；被依法查封的房地產(chǎn)；集體所有的土地借款人購(gòu)買(mǎi)的房產(chǎn)存在較大質(zhì)量問(wèn)題。二、企業(yè)貸款風(fēng)險(xiǎn)主觀原因：指借款企業(yè)有意賴(lài)帳、詐騙、假借款、惡意不還錢(qián)；客觀原因：是指借款企業(yè)因經(jīng)營(yíng)不善、偶然事故、政策變化、破產(chǎn)等原因?qū)е虏荒馨雌谶€錢(qián)。可以預(yù)見(jiàn)，今后，我國(guó)房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)在保險(xiǎn)金、訴訟費(fèi)及索賠的支出將有可能大幅度增長(zhǎng)。據(jù)了解，國(guó)際上“五大”會(huì)計(jì)師事務(wù)所的訴訟費(fèi)用和保險(xiǎn)金已成為事務(wù)所第二大支出。具體確定土地還原利率方式可以參照《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》所確定的三種方式。土地還原利率的確定是按照當(dāng)?shù)鼗鶞?zhǔn)地價(jià)評(píng)估技術(shù)報(bào)告采用的土地還原利率還是根據(jù)其他方式確定？在確定土地還原利率時(shí)，如果當(dāng)?shù)鼗鶞?zhǔn)地價(jià)評(píng)估技術(shù)報(bào)告采用的土地還原利率是最新的，并且和實(shí)際情況接近的話，可以直接采用。由于基準(zhǔn)地價(jià)只有工業(yè)、住宅、商業(yè)三種類(lèi)型，界定墓葬地為哪種類(lèi)型是關(guān)鍵。如果因各種原因不能及時(shí)換發(fā)的，可以按照合法原則設(shè)定土地使用條件，進(jìn)行評(píng)估，并在“其他說(shuō)明事項(xiàng)”中注明。土地使用證上的用途和年限不規(guī)范（比如土地用途為商業(yè)、房產(chǎn)用途為住宅，年限為商業(yè)50年等），如何評(píng)估？合法性是土地估價(jià)的一個(gè)基本原則，只有合法的土地手續(xù)才是評(píng)估的依據(jù)。醫(yī)療衛(wèi)生教育交通用地采用哪種用途的基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行評(píng)估？在全國(guó)土地二級(jí)分類(lèi)中，醫(yī)療衛(wèi)生教育用地屬于公共建筑用地，而交通用地屬于交通運(yùn)輸用地，一般情況下，評(píng)估中作為公益性用地，參照住宅用地進(jìn)行評(píng)估。沒(méi)有地價(jià)指數(shù)但有房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)的，可以參照或者適當(dāng)調(diào)整使用。對(duì)于面積很大，用戶分散零亂且手續(xù)不完整的，可以按照主要用途測(cè)算收購(gòu)儲(chǔ)備的土地價(jià)格。土地儲(chǔ)備貸款時(shí)，大片多用戶土地的收購(gòu)儲(chǔ)備價(jià)格如何評(píng)估？按照每戶單獨(dú)評(píng)估匯總方式進(jìn)行評(píng)估。登記為住宅的地產(chǎn)被用來(lái)做商業(yè)使用，如何確定評(píng)估用途？依據(jù)評(píng)估合法原則，一般情況下必須選用法定登記用途作為評(píng)估用途。在選擇評(píng)估方法時(shí)，要把證明分別列舉出來(lái)，并說(shuō)明不能按照規(guī)程的要求使用基準(zhǔn)地價(jià)。（2）成本法：在建房地產(chǎn)價(jià)格=土地價(jià)格+已完工部分的建筑費(fèi)用+相應(yīng)的專(zhuān)業(yè)費(fèi)用+利息+正常利潤(rùn)+各項(xiàng)稅費(fèi)（3）假設(shè)開(kāi)發(fā)法：在建房地產(chǎn)價(jià)格=續(xù)建完成后的房地產(chǎn)價(jià)值續(xù)建成本管理費(fèi)用投資利息銷(xiāo)售稅費(fèi)續(xù)建投資利潤(rùn)買(mǎi)方購(gòu)買(mǎi)在建工程應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)。 根據(jù)在建工程是否完成基礎(chǔ)工程、主體工程、設(shè)備工程、內(nèi)外裝修、附屬工程等工程進(jìn)度不同，.2. 在建工程抵押價(jià)值評(píng)估應(yīng)掌握情況: 土地權(quán)屬、項(xiàng)目權(quán)屬、工程進(jìn)度、銷(xiāo)售情況3．在建工程抵押價(jià)值評(píng)估方法的選用