【正文】 0 1%511 8 5 0 0 0%511 5 0 0 0 01 5 0 0 0 0A???????????????????（ 2）計算比準(zhǔn)價格 比準(zhǔn)價格 =實例價格 交易情況修正系數(shù) 交易日期修正系數(shù) 區(qū)域因素修正系數(shù) 個別因素修正系數(shù) ? ? ? ?? ? ? ?? ? 平方米元平方米元平方米元/102100102100%102100/102100100100%%100100/98100102100%%951002C45B43A???????????????????????平方米元 / 3 0 43 1 7 4 3 3 1 33 VVVV CBA ??????? 路 弄 號 室房地產(chǎn)價格評估 一、估價對象概況 地址 權(quán)益狀況 區(qū)域狀況 實物狀況 二、估價基本事項 估價目的 估價時點 估價人員 作業(yè)日期 三、估價思路與方法 估價方法選用 估價方法概述 四、估價過程 搜集交易實例 5個交易實例的地址、成交日期、價格、 來源 等 可比實例與估價對象比較 比較因素 估價對象 實例 A 實例 B 實例 C 位置 路弄號室 成交價格 待估 成交日期 交易情況 正常 正常 掛牌 正常 商服繁華度 繁華 很 繁華 一般 繁華 交通通達(dá)度 便利 便利 一般 很便利 建筑物成新 八成 八五 九 七五 層次 2/6 3/6 5/6 2/6 …… 比較因素分值 比較因素 估價對象 實例 A 實例 B 實例 C 成交價格 待估 成交日期 1360 1365 1360 1300 交易情況 100 100 105 100 商服繁華度 100 105 97 100 交通通達(dá)度 100 100 98 102 建筑物成新 100 105 110 95 層次 100 105 100 100 …… 計算比準(zhǔn)價格 比較因素 實例 A 實例 B 實例 C 成交價格 5000 成交日期 1360/1365 1360/ 1360 1360/ 1300 交易情況 100/100 100/ 105 100/ 100 商服繁華度 100/ 105 100/ 97 100/ 100 交通通達(dá)度 100/ 100 100/ 98 100/ 102 建筑物成新 100/ 105 100/ 110 100/ 95 層次 100/ 105 100/ 100 100/ 100 比準(zhǔn)價格 習(xí)題 1 為評估某估價對象房地產(chǎn)價格，搜集了眾多交易案例，其中選取了 A、 B兩個可比實例，相關(guān)數(shù)據(jù)如下： A實例建筑面積200平方米，成交總價 140萬元人民幣，分三期付款，首付 24萬元，第二期于半年后付 48萬元，余款 68萬元于一年后付清。 B實例的使用面積 2500平方英尺，成交總價 21萬美元，于成交時一次付清。若年利率為 4%， B實例成交日的美元與人民幣市場匯價為 1美元 =，試將可比實例價格統(tǒng)一為以人民幣表示的每平方米建筑面積單價。 平方米元平方米元）（/2500 1 0 0 0 0/6823200%416 8 0 0 0 0%414 8 0 0 0 02 4 0 0 0 0?????????????????BA習(xí)題 2 某宗房地產(chǎn)交易，買賣雙方在合同中寫明，買方付給賣方 2325元 /平方米，買賣中涉及的稅費均由買方負(fù)擔(dān)。據(jù)悉，該地區(qū)房地產(chǎn)交易中應(yīng)由賣方交納的稅費為正常成交價格的 7%，應(yīng)由買方交納的稅費為正常成交價格的 5%。試求正常成交價格 。 某宗房地產(chǎn)交易，買賣雙方在合同中寫明，買方付給賣方 2625元 /平方米，買賣中涉及的稅費均由賣方負(fù)擔(dān)。據(jù)悉，該地區(qū)房地產(chǎn)交易中買賣雙方應(yīng)交納的稅費分別為正常成交價格的 5%和 7%，試求正常成交價格。 平方米元賣方稅費率賣方凈得正常價格 /2500%71 123251 1 ???????習(xí)題 3 為評估某宗房地產(chǎn)于 2022年 9月末的價格，選取了下列可比實例：成交價格 3000元 /平方米，成交日期 2022年 10月末。調(diào)查獲知：該類房地產(chǎn)價格 2022年 6月末至 2022年 2月末平均每月比上月上漲 %； 2022年 2月末至 2022年 9月末平均每月比上月上漲 2%。對該可比實例進(jìn)行交易日期修正。 某個可比實例于 2022年 2月 1日的價格為 1000美元 /平方米；該類房地產(chǎn)以人民幣為基準(zhǔn)的價格變動，平均每月比上月上漲%。假設(shè)人民幣與美元的市場匯價 2022年 2月 1日為 1美元 =元人民幣； 2022年 10月 1日為 1美元 =。對該可比實例進(jìn)行交易日期修正，將其修正到 2022年 10月 1日的人民幣價格。 ? ? ? ? 平方米元 /3 6 5 %21% 0 0 0 74 ??????? ? 平方米元 /8 3 9 3% 0 0 0 8 ????習(xí)題 4 某個可比實例于 2022年 2月 1日的價格為 1000美元 /平方米；該類房地產(chǎn)以美元為基準(zhǔn)的價格變動，平均每月比上月下降 %。假設(shè)人民幣與美元的市場匯價 2022年 2月 1日為1美元 =； 2022年 10月 1日為 1美元 =。對該可比實例進(jìn)行交易日期修正，將其修正到 2022年 10月 1日的人民幣價格。 為評估上海某區(qū)一套住宅房地產(chǎn)于 2022年 3月的價格，在選取可比實例中有一可比實例成交于 2022年 12月，成交價格為 8800元 /平方米。 2022年 8月～ 2022年 3月的中房上海住宅指數(shù)如下： 月份 2022.8 2022.9 2022.10 2022.11 2022.12 2022.1 2022.2 2022.3 指數(shù) 1013 1038 1058 1102 1123 1128 1145 1162 某個可比實例于 2022年 2月 1日的價格為 1000美元 /平方米；該類房地產(chǎn)以美元為基準(zhǔn)的價格變動，平均每月比上月下降 %。假設(shè)人民幣與美元的市場匯價 2022年 2月 1日為1美元 =； 2022年 10月 1日為 1美元 =。對該可比實例進(jìn)行交易日期修正，將其修正到 2022年 10月 1日的人民幣價格。 ? ? 平方米元 /7 9 6 % 0 0 0 8 ????習(xí)題 4答案 為評估上海某區(qū)一套住宅房地產(chǎn)于 2022年 3月的價格，在選取可比實例中有一可比實例成交于 2022年 12月，成交價格為 8800元 /平方米。 2022年 8月～ 2022年 3月的中房上海住宅指數(shù)如下： 月份 2022.8 2022.9 2022.10 2022.11 2022.12 2022.1 2022.2 2022.3 指數(shù) 1013 1038 1058 1102 1123 1128 1145 1162 平方米元 / 1 0 51 1 2 31 1 6 28 8 0 0 ??習(xí)題 5 可比實例 A 可比實例 B 可比實例 C 成交價格 RMB8000元 / m2 USD1000/ m2 RMB8800元 / m2 成交日期 2022年 1月 31日 2022年 4月 30日 2022年 7月 31日 交易情況 1% 0% +3% 區(qū)域因素 +2% +1% +3% 個別因素 3% +2% +1% 假設(shè)人民幣與美元的市場匯價 2022年 4月 30日為 1： ，2022年 10月 31日為 1： ；該類寫字樓以人民幣為基準(zhǔn)的市場價格 2022年 1月 1日至 2022年 3月 31日基本保持不變， 2022年 4月 1日至 2022年 6月 30日平均每月比上月上漲 %， 2022年 7月 1日至 2022年 10月 31日平均每月比上月上漲 1%。試?yán)蒙鲜鲑Y料估算該寫字樓于 2022年 10月 31日的正常市場價格。 ? ? ? ?? ? ? ?? ? 平方米元平方米元平方米元/ 4 6 1 0101100103100103100%118 8 0 0/ 4 3 7102100101100100100%11% 0 0 0/ 6 2 79710010210099100%11% 0 0 034243????????????????????????CBAVVV平方米元 / 5 0 83 ???? CBA VVVV比較因素 估價對象 實例 A 實例 B 實例 C 商服繁華度 100 98 100 102 交通通達(dá)度 100 102 99 97 環(huán)境景觀 100 105 95 100 建筑物成新 100 97 103 101 朝向 100 95 105 100 層次 100 105 97 98 狀況分值合計 100 102 99 98 實例 A 實例 B 實例 C 交易價格 情況修正 日期修正 商服繁華度 100/98 100/100 100/102 交通通達(dá)度 100/102 100/99 100/97 環(huán)境景觀 100/105 100/95 100/100 建筑物成新 100/97 100/103 100/101 朝向 100/95 100/105 100/100 層次 100/105 100/97 100/98 比準(zhǔn)價格