【正文】 2022年 8月～ 2022年 3月的中房上海住宅指數(shù)如下： 月份 2022.8 2022.9 2022.10 2022.11 2022.12 2022.1 2022.2 2022.3 指數(shù) 1013 1038 1058 1102 1123 1128 1145 1162 平方米元 / 1 0 51 1 2 31 1 6 28 8 0 0 ??習(xí)題 5 可比實例 A 可比實例 B 可比實例 C 成交價格 RMB8000元 / m2 USD1000/ m2 RMB8800元 / m2 成交日期 2022年 1月 31日 2022年 4月 30日 2022年 7月 31日 交易情況 1% 0% +3% 區(qū)域因素 +2% +1% +3% 個別因素 3% +2% +1% 假設(shè)人民幣與美元的市場匯價 2022年 4月 30日為 1： ，2022年 10月 31日為 1： ；該類寫字樓以人民幣為基準(zhǔn)的市場價格 2022年 1月 1日至 2022年 3月 31日基本保持不變， 2022年 4月 1日至 2022年 6月 30日平均每月比上月上漲 %， 2022年 7月 1日至 2022年 10月 31日平均每月比上月上漲 1%。 2022年 8月～ 2022年 3月的中房上海住宅指數(shù)如下： 月份 2022.8 2022.9 2022.10 2022.11 2022.12 2022.1 2022.2 2022.3 指數(shù) 1013 1038 1058 1102 1123 1128 1145 1162 某個可比實例于 2022年 2月 1日的價格為 1000美元 /平方米；該類房地產(chǎn)以美元為基準(zhǔn)的價格變動，平均每月比上月下降 %。 ? ? ? ? 平方米元 /3 6 5 %21% 0 0 0 74 ??????? ? 平方米元 /8 3 9 3% 0 0 0 8 ????習(xí)題 4 某個可比實例于 2022年 2月 1日的價格為 1000美元 /平方米；該類房地產(chǎn)以美元為基準(zhǔn)的價格變動，平均每月比上月下降 %。對該可比實例進(jìn)行交易日期修正。 某宗房地產(chǎn)交易，買賣雙方在合同中寫明，買方付給賣方 2625元 /平方米，買賣中涉及的稅費均由賣方負(fù)擔(dān)。若年利率為 4%， B實例成交日的美元與人民幣市場匯價為 1美元 =，試將可比實例價格統(tǒng)一為以人民幣表示的每平方米建筑面積單價。 美元與人民幣的市場匯價 2022年 4月 1日為 1： ；2022年 2月 1日為 1： ； 2022年 8月 1日為 1： ，2022年 10月 30日為 1： 。比較因素及比較因素修正見表 312和表 313所示。 2．估價要求 需要評估該宗房地產(chǎn) 2022年 5月的買賣價格。試?yán)蒙鲜鲑Y料估算該寫字樓 2022年 10月 1日的正常市場價格。 ?權(quán)益因素修正： 包括年限修正、產(chǎn)權(quán)狀況修正等。 基本原理 估價步驟 + 搜集交易實例 + 選取可比實例 + 建立價格可比基礎(chǔ) + 交易情況修正 + 交易日期修正 + 房地產(chǎn)狀況修正 + 求取比準(zhǔn)價格 運用舉例 市場比較法 二、市場比較法的估價步驟 房地產(chǎn)狀況修正，是將可比實例在其房地產(chǎn)狀況下的價格調(diào)整為在估價對象房地產(chǎn)狀況下的價格。 基本原理 估價步驟 + 搜集交易實例 + 選取可比實例 + 建立價格可比基礎(chǔ) + 交易情況修正 + 交易日期修正 + 房地產(chǎn)狀況修正 + 求取比準(zhǔn)價格 運用舉例 市場比較法 二、市場比較法的估價步驟 ?“國房景氣指數(shù)”是全國房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)綜合景氣指數(shù)的簡稱。假設(shè)人民幣與美元的市場匯率 2022年 2月 1日為 1美元＝ ， 2022年 10月 1日為 1美元＝ 。 )m/( 0 4 61 8 2 9 0 0 0 2元?????基本原理 估價步驟 + 搜集交易實例 + 選取可比實例 + 建立價格可比基礎(chǔ) + 交易情況修正 + 交易日期修正 + 房地產(chǎn)狀況修正 + 求取比準(zhǔn)價格 運用舉例 市場比較法 二、市場比較法的估價步驟 利用房地產(chǎn)價格變動率進(jìn)行修正 逐期遞增或遞減的價格變動率進(jìn)行交易日期修正的公式為： ? ?期數(shù)價格變動率價格可比實例在成交日期的在估價時點時的價格???1【 例 38】 評估某宗房地產(chǎn) 2022年 9月末的價格，選取了下列可比實例：成交價格 3000元 /m2，成交日期 2022年 10月末。 n Pn Pn/ P1 Pn/ Pn1 利用房地產(chǎn)價格指數(shù)進(jìn)行修正 基本原理 估價步驟 + 搜集交易實例 + 選取可比實例 + 建立價格可比基礎(chǔ) + 交易情況修正 + 交易日期修正 + 房地產(chǎn)狀況修正 + 求取比準(zhǔn)價格 運用舉例 市場比較法 二、市場比較法的估價步驟 采用定基價格指數(shù)修正的公式為： 在估價時點的價格＝可比實例在成交日期時的價格 成交日期時的價格指數(shù)估價時點時的價格指數(shù)【 例 36】 某地區(qū)某類房地產(chǎn) 2022年 4月至 10月的價格指數(shù)分別為 ， ， ， ， ， （以 2022年 1月為 100）。 T％） 或：可比實例在成交日期時的價格 100100 T?交易期日修正系數(shù) 基本原理 估價步驟 + 搜集交易實例 + 選取可比實例 + 建立價格可比基礎(chǔ) + 交易情況修正 + 交易日期修正 + 房地產(chǎn)狀況修正 + 求取比準(zhǔn)價格 運用舉例 市場比較法 二、市場比較法的估價步驟 （五）交易日期修正 交易日期修正的具體方法 ?利用房地產(chǎn)價格指數(shù)進(jìn)行修正 ?利用房地產(chǎn)價格變動率進(jìn)行修正 ?估價人員根據(jù)市場情況及自己的經(jīng)驗積累進(jìn)行判斷修正 時間 價格 定基價格指數(shù) 環(huán)比價格指數(shù) 1 P1 P1/ P1＝ 100 P1/ P0 2 P2 P2/ P1 P2/ P1 3 P3 P3/ P1 P3/ P2 據(jù)悉，該地區(qū)房地產(chǎn)買賣中應(yīng)由賣方繳納的稅費為正常成交價格的 7％，應(yīng)由買方繳納的稅費為正常成交價格的 5％，試計算該宗房地產(chǎn)交易的正常成交價格。 2．造成成交價格偏差的原因 ?有特殊利害關(guān)系人之間的交易 ?急于出售或急于購買的交易 ?受債權(quán)債務(wù)關(guān)系影響的交易 ?交易雙方或一方對房地產(chǎn)市場信息了解不充分 ?交易雙方或者一方有特別動機(jī)或者偏好的交易 ?相鄰房地產(chǎn)的合并交易 ?特殊方式交易 ?交易稅費非正常負(fù)擔(dān)的交易 ?特殊政策造成房地產(chǎn)價格的偏差 二、市場比較法的估價步驟 基本原理 估價步驟 + 搜集交易實例 + 選取可比實例 + 建立價格可比基礎(chǔ) + 交易情況修正 + 交易日期修正 + 房地產(chǎn)狀況修正 + 求取比準(zhǔn)價格 運用舉例 市場比較法 （四） 交易情況修正 3．交易情況修正的方法 （ 1）測定種種特殊因素對房地產(chǎn)交易價格的影響程度 （ 2）利用百分率法和差額法進(jìn)行交易情況修正，求得可比實例的正常價格，實際估價中常采用百分率法進(jìn)行交易情況修正 ?可比實例價格比正常價格高（低）多少 ?正常價格比可比實例價格高（低）多少 基本原理 估價步驟 + 搜集交易實例 + 選取可比實例 + 建立價格可比基礎(chǔ) + 交易情況修正 + 交易日期修正 + 房地產(chǎn)狀況修正 + 求取比準(zhǔn)價格 運用舉例 市場比較法 二、市場比較法的估價步驟 例如：已知某一房地產(chǎn)的正常價格為 1500元 /m2 ， 可比實例價格比正常價格高 10%， 求可比實例的價格？ ? 可比實例價格 =1500*（ 1+10%） =1650 例如： 正常價格比可比實例價格低 10%， 已知可比實例價格為 1650元 /m2 ，求正常價格？ ? 可比實例價格 =正常價格 *（ 1+10%） ? 可比實例價格 *（ 110%） =正常價格 ? 1650*（ 110%） =1485 對于交易稅費非正常負(fù)擔(dān)的交易 【 例 33】 一宗房產(chǎn)的正常成交價格為 2500元/m2，賣方應(yīng)繳納的稅費為正常成交價格的 7％，買方應(yīng)繳納的稅費為正常成交價格的 5％，試計算賣方實際得到的價格和買方實際付出的價格。 名 稱 坐 落 賣 方 買 方 成交價格 貨幣種類 成交日期 付款方式 房 地 產(chǎn) 狀 況 說 明 區(qū)位狀況說明 權(quán)益狀況說明 實物狀況說明 交易情況說明 坐落位置圖 建筑平面圖 交易實例調(diào)查表 房地產(chǎn)類型： 調(diào)查人員： 調(diào)查日期： 年 月 日 （二）選取可比實例 3個以上，10個以下 ?用途應(yīng)相同 ?權(quán)利性質(zhì)相同 ?規(guī)模相當(dāng) ?建筑結(jié)構(gòu)應(yīng)相同 ?所處地段應(yīng)相同 ?估價時點應(yīng)相近，相差 1年以上不宜采用 ?價格類型應(yīng)相同 ?成交價格為正常價格，或可修正為正常價格 基本原理 估價步驟 + 搜集交易實例 + 選取可比實例 + 建立價格可比基礎(chǔ) + 交易情況修正 + 交易日期修正 + 房地產(chǎn)狀況修正 + 求取比準(zhǔn)價格 運用舉例 市場比較法 二、市場比較法的估價步驟 （三）建立價格可比基礎(chǔ) ?統(tǒng)一付款方式，例 31 ?統(tǒng)一采用單價 ?統(tǒng)一幣種和貨幣單位 ?統(tǒng)一面積內(nèi)涵和面積單位，例 32 基本原理 估價步驟 + 搜集交易實例 + 選取