【正文】 其次，針對特定的估價對象、價值時點(diǎn)和估價目的，從搜集的交易實(shí)例中選取一定數(shù)量、符合一定條件的交易實(shí)例，即選取一定數(shù)量的可比實(shí)例?！　答疑編號950276060505]　　【解】該住宅2011年8月15目的市場價值測算如下：　?。?）測算公式：　　比準(zhǔn)價值=　?。?）求取交易情況修正系數(shù)：　　可比實(shí)例l的交易情況修正系數(shù)：　　可比實(shí)例2的交易情況修正系數(shù)：　　可比實(shí)例3的交易情況修正系數(shù)：　?。?）求取市場狀況調(diào)整系數(shù)：　　可比實(shí)例l的市場狀況調(diào)整系數(shù)：　　可比實(shí)例2的市場狀況調(diào)整系數(shù)：　　可比實(shí)例3的市場狀況調(diào)整系數(shù)：　　（4）求取房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)：　　可比實(shí)例l的房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)：　　可比實(shí)例2的房地產(chǎn)糝況調(diào)整系數(shù)：　　可比實(shí)例3的房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)：　?。?）求取比準(zhǔn)價值（單價）V，V2，V。　　可比實(shí)例交易情況分析判斷結(jié)果 表68　可比實(shí)例l可比實(shí)例2可比實(shí)例3交易情況一2%O+1%　?。?）該類住宅2011年2月至8月的價格指數(shù)，見表6—9。【答案】該寫字樓2011年5月1日的市場價值測算如下：　?。?）測算公式　　比準(zhǔn)價值＝可比實(shí)例成交價格交易情況修正系數(shù)市場狀況調(diào)整系數(shù)房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)　?。?）求取比準(zhǔn)價值V1：　　　?。?）將上述三個比準(zhǔn)價值的簡單算術(shù)平均數(shù)作為市場法的測算結(jié)果，則該寫字樓2011年5月1日的市場價值為：　　估價對象的市場價值（單價）=（8 +8 +8 ）247?！　≡诒?6的交易情況中，正（負(fù)）值表示可比實(shí)例成交價格高（低）于其正常價格的幅度；房地產(chǎn)狀況中，正（負(fù)）值表示可比實(shí)例狀況優(yōu)（劣）于估價對象狀況導(dǎo)致的價格差異幅度。【答案】C【解析】加權(quán)平均法得到的比準(zhǔn)價格=2130+2190+2220=2181。參見教材P208?！　　銎骄鶖?shù)、中位數(shù)、眾數(shù)三者的關(guān)系　　□變量值完全對稱的，這三者一致　　□在向右傾斜的分布中，平均數(shù)最小，眾數(shù)最大，中位數(shù)居中　　□在向左傾斜的分布中，平均數(shù)最大，眾數(shù)最小，中位數(shù)居中　　　　例題　　評估某底層商鋪價格時，估價師選取的可比實(shí)例甲和乙均為底層商鋪，丙為二層商鋪（其成交價格經(jīng)調(diào)整后為底層商鋪價格），求取最終價格時，對甲乙丙三個可比實(shí)例比準(zhǔn)價格依次選取的權(quán)重，最合適的是（　）。2＝2500。、“加權(quán)算術(shù)平均數(shù)”綜合出一個比準(zhǔn)價格。由于房地產(chǎn)狀況調(diào)整有直接比較調(diào)整和間接比較調(diào)整，所以較具體的綜合修正和調(diào)整公式，有直接比較修正和調(diào)整公式及間接比較修正和調(diào)整公式。R%）=可比實(shí)例成交價格（1177。S%177。仍然假設(shè)交易情況修正中可比實(shí)例的成交價格比其正常價格高或低的百分率為177。交易情況修正金額177。則對該三個可比實(shí)例的成交價格進(jìn)行樓層調(diào)整如下：　　　　5層、6層普通住宅不同樓層的市場價格差異系數(shù) 表65樓層5層住宅樓6層住宅樓1100%（0%）100%（0%）2105%（5%）105%（5%）3110%（10%）110%（10%）4105%（5%）110%（10%）595%（5%）100%（0%）6　90%（10%）第八節(jié)　求取比較價值　　一、求取單個可比實(shí)例的比較價值　　由上述內(nèi)容可知，比較法估價需要對可比實(shí)例的成交價格進(jìn)行交易情況、市場狀況、房地產(chǎn)狀況三大方面的修正或調(diào)整。以樓層調(diào)整為例，假設(shè)估價對象是一套舊住宅，該住宅位于一幢二十世紀(jì)八九十年代建造、磚混結(jié)構(gòu)、無電梯、總層數(shù)為6層的住宅樓的4層。R%，也不是（1177?！　。ㄈ┙痤~調(diào)整和百分比調(diào)整　　金額調(diào)整是采用金額對可比實(shí)例的成交價格進(jìn)行房地產(chǎn)狀況調(diào)整，其一般公式為：　　可比實(shí)例在自身狀況下的價格177。④將累計(jì)所得的分?jǐn)?shù)轉(zhuǎn)化為調(diào)整價格的比率。　?。ㄒ唬┲苯颖容^調(diào)整是以估價對象狀況為基準(zhǔn)，將可比實(shí)例狀況與估價對象狀況進(jìn)行比較，根據(jù)兩者的差異對可比實(shí)例的成交價格進(jìn)行調(diào)整，一種具體的直接比較調(diào)整（見表63）是：①確定若干種對房地產(chǎn)價格有影響的房地產(chǎn)狀況方面的因素，如分為10種因素。比較估價對象和可比實(shí)例，找出差異程度。　　由于在選取可比實(shí)例時要求可比實(shí)例的權(quán)利性質(zhì)與估價對象的權(quán)利性質(zhì)相同，所以權(quán)益狀況比較、調(diào)整的內(nèi)容主要有規(guī)劃條件（如容積率）、土地使用期限、共有情況、用益物權(quán)設(shè)立情況，擔(dān)保物權(quán)設(shè)立情況、租賃或占用情況、拖欠稅費(fèi)情況、查封等形式限制權(quán)利情況、權(quán)屬清晰情況等影響房地產(chǎn)價格的因素。進(jìn)行實(shí)物狀況調(diào)整，是將可比實(shí)例在自身實(shí)物狀況下的價格，調(diào)整為在估價對象實(shí)物狀況下的價格?！　。ㄒ唬﹨^(qū)位狀況調(diào)整的內(nèi)容　　區(qū)位狀況是對房地產(chǎn)價格有影響的房地產(chǎn)區(qū)位因素的狀況。在這種估價情況下，估價對象房地產(chǎn)狀況就不是在價值時點(diǎn)時的狀況了。例如，某個可比實(shí)例是8個月前成交的，成交之后，購買者對它進(jìn)行了裝修改造，甚至改變了用途，或者周圍環(huán)境和景觀發(fā)生了較大變化等。進(jìn)行房地產(chǎn)狀況調(diào)整，是把可比實(shí)例房地產(chǎn)在其自身狀況下的價格，調(diào)整為在估價對象房地產(chǎn)狀況下的價格?！　∠瓤唇灰浊闆r修正，涉及稅費(fèi)轉(zhuǎn)嫁。自2008年2月1日起到2008年10月1日期間，%，則該可比實(shí)例修正、調(diào)整后的價格為（?。┰?m2。即使是房地產(chǎn)價格指數(shù)，還要搞清楚其內(nèi)涵、數(shù)據(jù)基礎(chǔ)和編制方法。請將該可比實(shí)例的價格調(diào)整到2011年9月30日。請將該可比實(shí)例的價格調(diào)整到2011年9月30日?！　答疑編號950276060411]價格變動率）期數(shù)　　平均變動率：　　可比實(shí)例在價值時點(diǎn)的價格＝可比實(shí)例在成交日期時的價格（1177?！　?　　 　　 　　 　　[答疑編號950276060410]已知該類房地產(chǎn)2006年3月至9月的價格指數(shù)分別為：，（均以上個月為基數(shù)100），則該房地產(chǎn)2006年9月的價格為（　）元/m2。（均以上個月為100）。（以2009年1月1日為100）。市場狀況調(diào)整的具體方法，可采用價格指數(shù)或價格變動率，也可采用時間序列分析（時間序列分析的有關(guān)內(nèi)容可見本書第十章“長期趨勢法及其運(yùn)用”）。t%（從成交日期到價值時點(diǎn)，當(dāng)可比實(shí)例的市場價格上漲時，為＋t%；下跌時，為－t%），則：　　可比實(shí)例在其成交日期的價格=可比實(shí)例在價值時點(diǎn)的價格　　或者　　可比實(shí)例在其成交日期的價格=可比實(shí)例在價值時點(diǎn)的價格　　通過上式可知，市場狀況調(diào)整系數(shù)是（1177。當(dāng)房地產(chǎn)市場價格為平穩(wěn)時，可不進(jìn)行市場狀況調(diào)整（實(shí)際上是進(jìn)行了市場狀況調(diào)整，只是調(diào)整系數(shù)為100%）?！　∫虼?，應(yīng)將可比實(shí)例在其成交日期時的價格調(diào)整到在價值時點(diǎn)時的價格。由于可比實(shí)例的成交日期通常是過去，所以可比實(shí)例的成交價格通常是在過去的房地產(chǎn)市場狀況下形成的?！　☆}干中說明了，稅費(fèi)均由賣方負(fù)擔(dān)，即買方稅費(fèi)轉(zhuǎn)嫁給了賣方，所以站在賣方視角分析?！　　?010年真題】某宗房地產(chǎn)交易的買賣雙方約定，買方付給賣方2659元/平方米，買賣中涉及的稅費(fèi)均由賣方負(fù)擔(dān)，據(jù)悉，%，%，若買賣雙方重新約定買賣中涉及的稅費(fèi)全由買方負(fù)擔(dān)，并在原價基礎(chǔ)上，相應(yīng)調(diào)整買方付給賣方的價格，則調(diào)整后買方應(yīng)付給賣方的價格為（?。┰?平方米?！　≌３山粌r格=買方支付給賣方的金額+買方承擔(dān)的應(yīng)由賣方承擔(dān)的稅費(fèi)　　為評估某估價對象2011年10月15日的市場價格，選取的可比實(shí)例價格情況是：交易日期為2011年4月15日，按買賣雙方約定，買方付給賣方7000元／m2，交易中涉及的稅費(fèi)全部由賣方支付。　　[答疑編號950276060403]　　[答疑編號950276060402]　　[答疑編號950276060401]其中，對于交易稅費(fèi)非正常負(fù)擔(dān)的修正，只要調(diào)查了解清楚了實(shí)際情況，然后按照有關(guān)公式進(jìn)行計(jì)算即可?！　∵M(jìn)行交易情況修正，不僅需要了解交易中有哪些特殊因素影響了成交價格，還需要測定這些特殊因素使成交價格偏離正常市場價格的程度。這樣，如果以正常市場價格為基準(zhǔn)，只會有一個比較基準(zhǔn)，而如果以每個可比實(shí)例的實(shí)際成交價格為基準(zhǔn)，則會出現(xiàn)多個比較基準(zhǔn)。交易情況修正金額=可比實(shí)例正常價格　　百分比修正是采用百分比對可比實(shí)例的成交價格進(jìn)行交易情況修正，其一般公式為：　　可比實(shí)例成交價格交易情況修正系數(shù)=可比實(shí)例正常價格　　在百分比修正中，交易情況修正系數(shù)應(yīng)以正常價格為基準(zhǔn)來確定?！　。?）受迷信影響的交易　　有上述特殊情況的交易實(shí)例一般不宜選為可比實(shí)例，但當(dāng)可供選擇的交易實(shí)例較少而不得不選用時，則應(yīng)對其進(jìn)行交易情況修正。房地產(chǎn)價格受土地是否規(guī)則、土地面積或建筑規(guī)模是否適當(dāng)?shù)鹊挠绊憽！　∨馁u、招標(biāo)、掛牌等方式形成的價格也會受非理性因素的影響，但相對與協(xié)議方式較能反映市場行情，協(xié)議方式形成的價格通常偏低，其因素是管理體制尚不完善，出讓人是政府（實(shí)際的運(yùn)作者是政府的某個部門及某些個人），受讓人是與自身利益較為密切的企業(yè)、個人等，從而協(xié)議方式出讓的結(jié)果往往是政府讓利?！　。?）人為哄抬價格交易。相反，如果賣方不了解交易對象或城市行情，盲目出售，成交價格往往偏低。例如，親友之間、母子公司之間、公司與員工之間的房地產(chǎn)交易，成交價格通常低于正常價格。因此，經(jīng)過交易情況修正后，就將可比實(shí)例實(shí)際而可能是不正常的成交價格變成了正常價格。如果以平方米為基準(zhǔn)，由于1平方英尺＝，則：　　甲單價＝（元人民幣/平方米建筑面積）　　乙單價＝247。統(tǒng)一采用單價：　　　?。剑ㄔ嗣駧?平方米建筑面積）　　　　＝（美元/平方英尺使用面積）　?、诮y(tǒng)一幣種和貨幣單位。已知甲交易實(shí)例的建筑面積為200㎡，成交總價為80萬元人民幣，分3期付款，首付款為16萬元人民幣，第二期于半年后付32萬元人民幣，余款32萬元人民幣于1年后支付；乙交易實(shí)例的使用面積為2 500平方英尺，成交總價為15萬美元，于成交時一次性付清。10 000　　平方米下的價格＝畝下的價格247?！　≡诮y(tǒng)一貨幣單位方面，按照使用習(xí)慣，人民幣、美元、港幣等，通常都采用“元”。（20－＝），、調(diào)整。因?yàn)檫@樣處理時，對可比實(shí)例成交價格的修正、調(diào)整更容易、更準(zhǔn)確?！　≡谶@些情況下，單位面積是一個比較單位。　　【解】已知買方實(shí)付金額為2625元/㎡，則該房地產(chǎn)在交易稅費(fèi)正常負(fù)擔(dān)下的成交價格求取如下：　　　　四、統(tǒng)一計(jì)價單位　　統(tǒng)一計(jì)價單位包括統(tǒng)一價格表示單位、統(tǒng)一貨幣單位、統(tǒng)一幣種和貨幣單位、統(tǒng)一面積內(nèi)涵和計(jì)量單位?！　　窘狻抠u方實(shí)得金額計(jì)算如下：　　賣方實(shí)得金額=正常負(fù)擔(dān)下的價格—應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)　　=2500—25007%　　=2325（元/㎡）　　買方實(shí)付金額計(jì)算如下：　　買方實(shí)付金額=正常負(fù)擔(dān)下的價格+應(yīng)由買方繳納的稅費(fèi)　　=2500+25005%　　=2625（元/㎡）　　【例63】某宗房地產(chǎn)交易，買賣合同中約定成交價格為2325元/㎡，買賣中涉及的稅費(fèi)均由買方負(fù)擔(dān)。在某些地區(qū)，房地產(chǎn)價格之外還有代收代辦收費(fèi)。　　交易稅費(fèi)正常負(fù)擔(dān)下的價格是指在買賣雙方各自繳納自己應(yīng)繳納的交易稅費(fèi)下的價格，即在此價格下，賣方繳納賣方應(yīng)繳納的稅費(fèi)，買方繳納買方應(yīng)繳納的稅費(fèi)。　　【例61】某宗房地產(chǎn)的成交總價為30萬元，首付款20%，余款于6個月后一次性支付；%，請計(jì)算該房地產(chǎn)在其成交日期一次性付清的價格。　　二、統(tǒng)一付款方式　　房地產(chǎn)交易涉及的金額較大，許多成交價格采取分期付款方式支付，而且付款期限長短、付款次數(shù)、每筆付款金額在付款期限內(nèi)分布的不同，導(dǎo)致實(shí)際價格也會有所不同。估價對象時一套不帶車位的住宅，而選取的可比實(shí)例是一套帶車位的住宅；或者相反。例如，估價對象是“干凈”的房地產(chǎn)，而選取的可比實(shí)例是設(shè)立了抵押權(quán)、地役權(quán)，有拖欠建設(shè)工程價款，或者由買方代付賣方欠繳的水電費(fèi)、燃?xì)赓M(fèi)、通信費(fèi)（如電話費(fèi)、上網(wǎng)費(fèi)、有線電視收看費(fèi)等）、供暖費(fèi)、物業(yè)服務(wù)費(fèi)、房產(chǎn)稅等費(fèi)用、稅金的交易實(shí)例；或者相反?！　∫?、統(tǒng)一財(cái)產(chǎn)范圍　　統(tǒng)一財(cái)產(chǎn)范圍應(yīng)對可比實(shí)例與估價對象的財(cái)產(chǎn)范圍進(jìn)行對比，并應(yīng)消除因財(cái)產(chǎn)范圍不相同造成的價格差異，對于某些估價對象，有時難以直接選到與其財(cái)產(chǎn)范圍完全相同的交易實(shí)例作為可比實(shí)例，只能選取“主干”部分相同的交易實(shí)例作為可比實(shí)例，所謂財(cái)產(chǎn)范圍不同，是指“有”與“無”的差別，而不是大家都有的情況下彼此之間“好”與“壞”或“優(yōu)”與“劣”、“新”與“舊”的差別。只剩下乙，而乙各個方面均適合作為可比實(shí)例?！〈鸢福航馕觯簯?yīng)選取與估價對象最為類似的交易實(shí)例作為可比實(shí)例，而不能先預(yù)設(shè)估價結(jié)果，以此作為選取可比實(shí)例的標(biāo)準(zhǔn)和依據(jù)?！敬鸢浮緼BC【解析】相似的房地產(chǎn)要：區(qū)位相近（應(yīng)與估價對象處在同一供求范圍內(nèi)）；用途相同；權(quán)利性質(zhì)相同；檔次相當(dāng)；規(guī)模相當(dāng)（）；建筑結(jié)構(gòu)相同。　　對選取可比實(shí)例的最低要求是，可比實(shí)例應(yīng)是真實(shí)的。然后對該土地價格進(jìn)行適當(dāng)?shù)奶幚?，便可求得估價對象土地的價值。參見教材P180～181?！　。?）可比實(shí)例的成交價格應(yīng)盡量為正常價格　　這是要求可比實(shí)例的成交價格是正常價格或可修正為正常價格?！　。?）可比實(shí)例的成交日期應(yīng)盡量接近價值時點(diǎn)　　這里的“接近”是相對而言的，如果房地產(chǎn)市場比較平穩(wěn)，則較早之前發(fā)生的交易實(shí)例可能仍然有參考價值，也可選為可比實(shí)例；但如果房地產(chǎn)市場變化快，則此期限應(yīng)縮短，可能只有近期發(fā)生的交易實(shí)例才有說服力，才可選為可比實(shí)例?！　。?）可比實(shí)例的交易類型應(yīng)與估價目的吻合　　這是因?yàn)榉康禺a(chǎn)交易有買賣、租賃等類型，其中又可分為協(xié)議、招標(biāo)、拍賣、掛牌等方式。參見教材P180。大類建筑結(jié)構(gòu)一般分為鋼結(jié)構(gòu)、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)、磚混結(jié)構(gòu)、磚木結(jié)構(gòu)、簡易結(jié)構(gòu)。這里的檔次相當(dāng)主要指在設(shè)施設(shè)備（如電梯、空凋、智能化等）、裝飾裝修、周圍環(huán)境等方面的齊全、優(yōu)劣程度應(yīng)相當(dāng)。因此，如果估價對象是出讓的建設(shè)用地使用權(quán)或出讓的建設(shè)用地使用權(quán)土地上的房地產(chǎn)，則應(yīng)選取出讓的建設(shè)用地使用權(quán)或出讓的建設(shè)用地使用權(quán)土地上的房地產(chǎn)的交易實(shí)例，不宜選取劃撥的建設(shè)用地使用權(quán)或劃撥的建設(shè)用地使用權(quán)土地上的房地產(chǎn)的交易實(shí)例。小類用