房地產(chǎn)估價(jià)方法之市場(chǎng)比較法-資料下載頁(yè)
2025-01-06 21:14本頁(yè)面
【正文】 地產(chǎn)狀況 權(quán)重 估價(jià)對(duì)象 可比實(shí)例 1 可比實(shí)例 2 可比實(shí)例 3 因素 1 f1 100 因素 2 f2 100 ： ： ： 因素 n fn 100 綜合 1 100 課題五市場(chǎng)法 (2)間接比較調(diào)整與直接比較調(diào)整相似，所不同的是設(shè)想一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)狀況，然后以此標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)狀況為基準(zhǔn)(通常定為 100分 )，將估價(jià)對(duì)象及可比實(shí)例的房地產(chǎn)狀況均與它逐項(xiàng)進(jìn)行比較、打分。如果估價(jià)對(duì)象、可比實(shí)例的房地產(chǎn)狀況比標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)狀況差，則打的分?jǐn)?shù)就低于100；相反，打的分?jǐn)?shù)就高于 100。再將所得的分?jǐn)?shù)轉(zhuǎn)化為調(diào)整價(jià)格的比率，參見(jiàn)下表。 采用間接比較進(jìn)行房地產(chǎn)狀況調(diào)整的表達(dá)式為： 可比實(shí)例在其房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格 /( ) （）＝在估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格 上式位于分母的括號(hào)內(nèi)應(yīng)填寫(xiě)的數(shù)字為可比實(shí)例房地產(chǎn)狀況相對(duì)于標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)狀況的得分，第二個(gè)括號(hào)內(nèi)應(yīng)填寫(xiě)的數(shù)字為估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)狀況相對(duì)于標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)狀況的得分。 課題五市場(chǎng)法 間接比較表 房地產(chǎn)狀況 權(quán)重 標(biāo)準(zhǔn)狀況 估價(jià)對(duì)象 可比實(shí)例 1 可比實(shí)例 2 可比實(shí)例 3 因素 1 f1 100 因素 2 f2 100 ： ： ： 因素 n fn 100 綜合 1 100 課題五市場(chǎng)法 房地產(chǎn)狀況調(diào)整應(yīng)注意的問(wèn)題 ： (1)可比實(shí)例的房地產(chǎn)狀況，無(wú)論是區(qū)位狀況、權(quán)益狀況還是實(shí)物狀況，都應(yīng)是成交價(jià)格所對(duì)應(yīng)或反映的房地產(chǎn)狀況，而不是在估價(jià)時(shí)點(diǎn)或其他時(shí)候的狀況。 (2)由于不同使用性質(zhì)的房地產(chǎn)，影響其價(jià)格的區(qū)位和實(shí)物因素不同，即使某些因素相同，但其對(duì)價(jià)格的影響程度也不一定相同。因此，在進(jìn)行區(qū)位狀況和實(shí)物狀況的比較、調(diào)整時(shí)，具體比較、調(diào)整的內(nèi)容及權(quán)重應(yīng)有所不同。 課題五市場(chǎng)法 167。 一、求取單個(gè)可比實(shí)例比準(zhǔn)價(jià)格的方法 市場(chǎng)法估價(jià)需要進(jìn)行交易情況、交易日期、房地產(chǎn)狀況三大方面的修正和調(diào)整。 經(jīng)過(guò)了交易情況修正后，就將可比實(shí)例的實(shí)際而可能不是正常的價(jià)格變成了正常價(jià)格； 經(jīng)過(guò)了交易日期調(diào)整后，就將可比實(shí)例在其成交日期時(shí)的價(jià)格變成了在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格； 經(jīng)過(guò)了房地產(chǎn)狀況調(diào)整后，就將可比實(shí)例在其房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格變成了在估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格。 課題五市場(chǎng)法 如果把這三大方面的修正、調(diào)整綜合起來(lái)，計(jì)算公式如下 百分率法的修正和調(diào)整系數(shù)連乘 比準(zhǔn)價(jià)格 =可比實(shí)例成交價(jià)格 交易情況修正系數(shù) 市場(chǎng)狀況調(diào)整系數(shù) 房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù) 百分率法下的修正和調(diào)整系數(shù)累加公式 比準(zhǔn)價(jià)格 =可比實(shí)例成交價(jià)格 （ 1+交易情況修正系數(shù) +市場(chǎng)狀況調(diào)整系數(shù) +房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)） 差額法下的公式 比準(zhǔn)價(jià)格 =可比實(shí)例成交價(jià)格 177。 交易情況修正金額 177。 市場(chǎng)狀況調(diào)整金額 177。 房地產(chǎn)狀況調(diào)整金額 課題五市場(chǎng)法 二、求取最終比準(zhǔn)價(jià)格的方法 平均數(shù) 中位數(shù) 眾數(shù) 課題五市場(chǎng)法 可比實(shí)例 A 可比實(shí)例 B 可比實(shí)例 C 建立比較基準(zhǔn) 交易情況修正 市場(chǎng)狀況調(diào)整 房地產(chǎn)狀況調(diào)整 比準(zhǔn)價(jià)格 A 房地產(chǎn)市場(chǎng) 收集交易實(shí)例 存入交易實(shí)例庫(kù) 選取可比實(shí)例 估價(jià)對(duì)象 課題五市場(chǎng)法 ? 例為評(píng)估某商品住宅 2023年 8月 15日的正常市場(chǎng)價(jià)格，在該住宅附近調(diào)查選取了 ABC三宗類(lèi)似住宅交易實(shí)例作為可比實(shí)例，有關(guān)資料如下， 可比實(shí)例 A 可比實(shí)例 B 可比實(shí)例 C 成交價(jià)格 3700元 /m2 4200元 /m2 3900元 /m2 成交日期 2023年 3月15日 2023年 6月15日 2023年 7月 15日 課題五市場(chǎng)法 ? 交易情況分析：＋表示可比實(shí)例成交價(jià)格高于正常市場(chǎng)價(jià)格 可比實(shí)例 A 可比實(shí)例 B 可比實(shí)例 C 交易情況 － 2％ 0 ＋ 1％ 課題五市場(chǎng)法 ? 該類(lèi)住宅 2023年 2月至 8月的價(jià)格指數(shù)見(jiàn)下表，定基價(jià)格指數(shù) 月份 2 3 4 5 6 7 8 價(jià)格指數(shù) 100 課題五市場(chǎng)法 ? 房地產(chǎn)狀況比較結(jié)果 房地產(chǎn)狀況 權(quán)重 估價(jià)對(duì)象 可比實(shí)例 A 可比實(shí)例B 可比實(shí)例 C 區(qū)位狀況 100 105 100 80 實(shí)物狀況 100 100 110 120 權(quán)益狀況 100 120 100 100 課題五市場(chǎng)法 710098100370 0 ?????AV 100100A ??????房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)課題五市場(chǎng)法 課題五市場(chǎng)法 課題五市場(chǎng)法 謝謝大家 2023年 9月 10日 課題五市場(chǎng)法 演講完畢，謝謝觀(guān)看！
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