【正文】 f2100　　　　………………　　　　因素nfn100　　　　綜合1100　　　　　　采用間接比較調(diào)整進(jìn)行房地產(chǎn)狀況調(diào)整的表達(dá)式為：　　　　上式位于分母和分子的括號(hào)內(nèi)應(yīng)填寫的數(shù)字，分別為可比實(shí)例狀況和估價(jià)對(duì)象狀況相對(duì)于標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)狀況的得分。　　上述公式表達(dá)了間接比較調(diào)整的兩個(gè)步驟：第一步，將可比實(shí)例在自身狀況下的價(jià)格調(diào)整為在標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格，用公式表達(dá)為：　　　　第二步，將可比實(shí)例在標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格調(diào)整為在估價(jià)對(duì)象狀況下的價(jià)格，用公式表達(dá)為：　　　?。ǘ┛們r(jià)調(diào)整和單價(jià)調(diào)整　　總價(jià)調(diào)整是基于總價(jià)對(duì)可比實(shí)例的成交價(jià)格進(jìn)行房地產(chǎn)狀況調(diào)整；單價(jià)調(diào)整是基于單價(jià)對(duì)可比實(shí)例的成交價(jià)格進(jìn)行房地產(chǎn)狀況調(diào)整?！　。ㄈ┙痤~調(diào)整和百分比調(diào)整　　金額調(diào)整是采用金額對(duì)可比實(shí)例的成交價(jià)格進(jìn)行房地產(chǎn)狀況調(diào)整，其一般公式為：　　可比實(shí)例在自身狀況下的價(jià)格177。房地產(chǎn)狀況調(diào)整金額=可比實(shí)例在估價(jià)對(duì)象狀況下的價(jià)格　　在百分比調(diào)整中，房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)應(yīng)以估價(jià)對(duì)象狀況為基準(zhǔn)來確定。假設(shè)可比實(shí)例在自身狀況下的價(jià)格在估價(jià)對(duì)象狀況下的價(jià)格高或低的百分率為177。R%（當(dāng)可比實(shí)例在自身狀況下的價(jià)格比在估價(jià)對(duì)象狀況下的價(jià)格高時(shí)，為＋R%；低時(shí)，為R%），則有：　　　　通過上式可知，房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)是，而不是177。R%，也不是（1177。R%）。　?。ㄋ模┘臃ㄕ{(diào)整和乘法調(diào)整　　在百分比調(diào)整中，當(dāng)同時(shí)進(jìn)行多種價(jià)格影響因素調(diào)整時(shí)，又有加法調(diào)整和乘法調(diào)整?！　≡趯?shí)際房地產(chǎn)狀況調(diào)整中，通常是根據(jù)每種因素的具體情況采用適用的方法予以調(diào)整，如土地使用期限調(diào)整、容積率調(diào)整、建筑物年齡調(diào)整、樓層調(diào)整、朝向調(diào)整、戶型調(diào)整、裝修調(diào)整、層高調(diào)整等。以樓層調(diào)整為例，假設(shè)估價(jià)對(duì)象是一套舊住宅，該住宅位于一幢二十世紀(jì)八九十年代建造、磚混結(jié)構(gòu)、無電梯、總層數(shù)為6層的住宅樓的4層?！　樵u(píng)估該住宅的價(jià)值，選取了甲、乙、丙三個(gè)可比實(shí)例。其中，甲可比實(shí)例位于一幢同類6層住宅樓的5層，成交價(jià)格為2900元/m2；乙可比實(shí)例位于一幢同類5層住宅樓的4層，成交價(jià)格為3100元/m2；丙可比實(shí)例位于一幢同類5層住宅樓的5層，成交價(jià)格為2700元m2。并假設(shè)通過對(duì)估價(jià)對(duì)象所在地同類5層、6層住宅樓中的住宅成交價(jià)格進(jìn)行大量調(diào)查及統(tǒng)計(jì)分析，得到以一層為基準(zhǔn)的不同樓層住宅市場(chǎng)價(jià)格差異系數(shù)見表65，并得到6層住宅樓的一層住宅市場(chǎng)價(jià)格為5層住宅樓的一層住宅市場(chǎng)價(jià)格的98%。則對(duì)該三個(gè)可比實(shí)例的成交價(jià)格進(jìn)行樓層調(diào)整如下：　　　　5層、6層普通住宅不同樓層的市場(chǎng)價(jià)格差異系數(shù) 表65樓層5層住宅樓6層住宅樓1100%（0%）100%（0%）2105%（5%）105%（5%）3110%（10%）110%（10%）4105%（5%）110%（10%）595%（5%）100%（0%）6　90%（10%）第八節(jié)　求取比較價(jià)值　　一、求取單個(gè)可比實(shí)例的比較價(jià)值　　由上述內(nèi)容可知，比較法估價(jià)需要對(duì)可比實(shí)例的成交價(jià)格進(jìn)行交易情況、市場(chǎng)狀況、房地產(chǎn)狀況三大方面的修正或調(diào)整。經(jīng)過交易情況修正后，將可比實(shí)例實(shí)際而可能是不正常的成交價(jià)格變成了正常價(jià)格；經(jīng)過市場(chǎng)狀況調(diào)整后，將可比實(shí)例在其成交日期的價(jià)格變成了在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的價(jià)格；經(jīng)過房地產(chǎn)狀況調(diào)整后，將可比實(shí)例在自身狀況下的價(jià)格變成了在估價(jià)對(duì)象狀況下的價(jià)格。這樣，經(jīng)過這三大方面的修正和調(diào)整后，就將可比實(shí)例的成交價(jià)格變成了估價(jià)對(duì)象的價(jià)值或價(jià)格。如果把這三大方面的修正和調(diào)整綜合在一起，則有下列公式：　?。?）金額修正、調(diào)整下的公式：　　比較價(jià)值=可比實(shí)例成交價(jià)格177。交易情況修正金額177。市場(chǎng)狀況調(diào)整金額177。房地產(chǎn)狀況調(diào)整金額　?。?）百分比修正、調(diào)整下的加法公式：　　比較價(jià)值=可比實(shí)例成交價(jià)格（1＋交易情況修正系數(shù)＋市場(chǎng)狀況調(diào)整系數(shù)＋房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)）　?。?）百分比修正、調(diào)整下的乘法公式：　　比較價(jià)值=可比實(shí)例成交價(jià)格交易情況修正系數(shù)市場(chǎng)狀況調(diào)整系數(shù)房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)　　值得注意的是，上述百分比修正、調(diào)整下的加法公式和乘法公式，只是文字上的形象表示。這就造成了從表面上看，似乎各種修正和調(diào)整系數(shù)無論是在加法式中還是在乘法公式中都是相同的，而實(shí)際上它們是不同的。仍然假設(shè)交易情況修正中可比實(shí)例的成交價(jià)格比其正常價(jià)格高或低的百分率為177。S%，市場(chǎng)狀況調(diào)整中從成交日期到價(jià)值時(shí)點(diǎn)可比實(shí)例價(jià)格上漲或下跌的百分率為177。T%，房地產(chǎn)狀況調(diào)整中可比實(shí)例在自身狀況下的價(jià)格比在估價(jià)對(duì)象狀況下的價(jià)格高或低的百分率為177。R%，則有：　　（1）百分比修正、調(diào)整下的加法公式為：　　比較價(jià)值（1177。S%177。R%）=可比實(shí)例成交價(jià)格（1177。T%）　　或者　　　?。?）百分比修正、調(diào)整下的乘法公式為：　　比較價(jià)值（1177。S%）（1177。R%）=可比實(shí)例成交價(jià)格（1177。T%）　　或者　　　　在實(shí)際估價(jià)中，具體的公式要比上述公式復(fù)雜得多，因?yàn)榻灰浊闆r修正、市場(chǎng)狀況調(diào)整、房地產(chǎn)狀況調(diào)整以及對(duì)它們中的一些具體因素對(duì)價(jià)格的影響進(jìn)行修正、調(diào)整，如交易稅費(fèi)非正常負(fù)擔(dān)、土地使用期限不同或建筑物新舊程度不同的調(diào)整，可視具體情況采用總價(jià)、單價(jià)、金額、百分比、加法、乘法等修正或調(diào)整方法。這前面介紹相關(guān)修正和調(diào)整的內(nèi)容與方法中已有所反映，從而不同的方法往往是混合在一起使用的?！　∠旅嬉园俜直刃拚?、調(diào)整下的乘法公式為例，進(jìn)一步說明比較法的綜合修正和調(diào)整計(jì)算。由于房地產(chǎn)狀況調(diào)整有直接比較調(diào)整和間接比較調(diào)整，所以較具體的綜合修正和調(diào)整公式，有直接比較修正和調(diào)整公式及間接比較修正和調(diào)整公式?！　。?）直接比較修正和調(diào)整公式：　　　　上式中，交易情況修正的分子為100，表示以正常價(jià)格為基準(zhǔn)；市場(chǎng)狀況調(diào)整的分母為100，表示以成交日期的價(jià)格為基準(zhǔn)；房地產(chǎn)狀況調(diào)整的分子為100，表示以估價(jià)對(duì)象狀況為基準(zhǔn)?！　。?）間接比較修正和調(diào)整公式：　　　　上式中，標(biāo)準(zhǔn)修正的分子為100，表示以標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)狀況為基準(zhǔn)，分母是可比實(shí)例狀況相對(duì)于標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)狀況的得分；房地產(chǎn)狀況調(diào)整的分母為100，表示以標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)狀況為基準(zhǔn)，分子是估價(jià)對(duì)象狀況相對(duì)于標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)狀況的得分?！　。私猓　∫粋€(gè)可比實(shí)例，對(duì)應(yīng)著一個(gè)比準(zhǔn)價(jià)格　　將多個(gè)比準(zhǔn)價(jià)格修正為一個(gè)最終價(jià)格的方法　?。?）平均數(shù)：簡(jiǎn)單平均數(shù)、加權(quán)平均數(shù)　　【例611】通過3個(gè)可比實(shí)例修正和調(diào)整出的3個(gè)價(jià)格分別為5200元/m5600元/m2和5300元/m2。、“加權(quán)算術(shù)平均數(shù)”綜合出一個(gè)比準(zhǔn)價(jià)格。　　[答疑編號(hào)950276060501]【解】采用“加權(quán)算術(shù)平均數(shù)”綜合出的一個(gè)比準(zhǔn)價(jià)格為：　　5200＋5600＋5300＝5340（元/m2）　?。?）中位數(shù)　　是把修正和調(diào)整出的各個(gè)價(jià)格按由低到高的順序排列，如果是奇數(shù)個(gè)價(jià)格，那么處在正中間位置的那個(gè)價(jià)格為綜合出的一個(gè)價(jià)格；如果是偶數(shù)個(gè)價(jià)格，那么處在正中間位置的那兩個(gè)價(jià)格的簡(jiǎn)單算術(shù)平均數(shù)為綜合出的一個(gè)價(jià)格。例如，2600，2650，2800，2860，2950這組數(shù)值的中位數(shù)為2800；2200，2300，2400，2600，2750，2800這組數(shù)值的中位數(shù)為（2400＋2600）247。2＝2500?！　。?）眾數(shù)　　是一組數(shù)值中出現(xiàn)頻數(shù)最多的那個(gè)數(shù)值，即出現(xiàn)最頻繁的那個(gè)數(shù)值就是眾數(shù)。例如，2200，2600，2300，2600，2300，2600這組數(shù)值的眾數(shù)是2600。一組數(shù)值可能有不止一個(gè)眾數(shù)，也可能沒有眾數(shù)?！　　銎骄鶖?shù)、中位數(shù)、眾數(shù)三者的關(guān)系　　□變量值完全對(duì)稱的，這三者一致　　□在向右傾斜的分布中，平均數(shù)最小，眾數(shù)最大，中位數(shù)居中　　□在向左傾斜的分布中，平均數(shù)最大，眾數(shù)最小，中位數(shù)居中　　　　例題　　評(píng)估某底層商鋪價(jià)格時(shí)，估價(jià)師選取的可比實(shí)例甲和乙均為底層商鋪，丙為二層商鋪（其成交價(jià)格經(jīng)調(diào)整后為底層商鋪價(jià)格），求取最終價(jià)格時(shí)，對(duì)甲乙丙三個(gè)可比實(shí)例比準(zhǔn)價(jià)格依次選取的權(quán)重，最合適的是（　）?！?010年真題】　　、　　、　　、　　、　　[答疑編號(hào)950276060502]【答案】A【解析】丙為二層商鋪，和估價(jià)對(duì)象底層商鋪差異較大，所以應(yīng)該取較小的權(quán)數(shù)。甲乙都是底層商鋪，可以取較大的權(quán)數(shù)，而且題干給的信息，無法區(qū)別甲乙的優(yōu)劣，因而二者給一樣的權(quán)數(shù)。參見教材P208?！　∧匙诘氐拿娣e為1000m2：采用市場(chǎng)法進(jìn)行評(píng)估。通過三宗可比實(shí)例求出的比準(zhǔn)價(jià)格分別為2130元/m2，2190元/m2和2220元/m2，、則采用加權(quán)算術(shù)平均法得到的比準(zhǔn)價(jià)格為（?。┰?m2?！?006年真題】　　　　　　　　　　[答疑編號(hào)950276060503]【答案】C【解析】加權(quán)平均法得到的比準(zhǔn)價(jià)格=2130+2190+2220=2181。參見教材P208?！　　纠?12】為評(píng)估某寫字樓2011年5月1日的市場(chǎng)價(jià)值，在該寫字樓附近選取了三個(gè)與其相似的寫字樓的交易實(shí)例為可比實(shí)例，成交價(jià)格及成交日期見表66，具體情況見“估價(jià)對(duì)象和可比實(shí)例基本情況表”（略），并對(duì)估價(jià)對(duì)象和可比實(shí)例在交易情況、市場(chǎng)狀況及房地產(chǎn)狀況等方面的差異進(jìn)行了分項(xiàng)目的詳細(xì)比較，具體比較結(jié)果見“估價(jià)對(duì)象和可比實(shí)例比較結(jié)果表”（略）。根據(jù)比較結(jié)果得出了可比實(shí)例價(jià)格修正和調(diào)整表，見表66?！　≡诒?6的交易情況中，正（負(fù)）值表示可比實(shí)例成交價(jià)格高（低）于其正常價(jià)格的幅度；房地產(chǎn)狀況中，正（負(fù)）值表示可比實(shí)例狀況優(yōu)（劣）于估價(jià)對(duì)象狀況導(dǎo)致的價(jià)格差異幅度。人民幣匯率中間價(jià)，；該類寫字樓以人民幣為基準(zhǔn)的市場(chǎng)價(jià)格2011年1月1日至2011年3月1日平均每月比上月上漲1%，%。請(qǐng)利用上述資料測(cè)算該寫字樓2011年5月1日的市場(chǎng)價(jià)值?！　】杀葘?shí)例價(jià)格修正和調(diào)整表　　　　　　　　　　表66　　　　可比實(shí)例1可比實(shí)例2可比實(shí)例3成交價(jià)格8000元人民幣/m21300美元/m28800元人民幣/m2成交日期2011年1月1日2011年3月1日2011年4月1日交易情況+2%+3%3%房地產(chǎn)狀況8%5%+6%　　[答疑編號(hào)950276060504]【答案】該寫字樓2011年5月1日的市場(chǎng)價(jià)值測(cè)算如下：　?。?）測(cè)算公式　　比準(zhǔn)價(jià)值＝可比實(shí)例成交價(jià)格交易情況修正系數(shù)市場(chǎng)狀況調(diào)整系數(shù)房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)　?。?）求取比準(zhǔn)價(jià)值V1：　　　?。?）將上述三個(gè)比準(zhǔn)價(jià)值的簡(jiǎn)單算術(shù)平均數(shù)作為市場(chǎng)法的測(cè)算結(jié)果，則該寫字樓2011年5月1日的市場(chǎng)價(jià)值為：　　估價(jià)對(duì)象的市場(chǎng)價(jià)值（單價(jià)）=（8 +8 +8 ）247。3　　=8 （元人民幣/m2）　　【例613】為評(píng)估某套住宅2011年8月15日的市場(chǎng)價(jià)值，在該住宅附近選取了三個(gè)與其相似的住宅的交易實(shí)例為可比實(shí)例，有關(guān)資料如下：　?。?）可比實(shí)例的成交價(jià)格及成交日期，見表67。　　可比實(shí)例成交價(jià)格及成交日期 表6—7　可比實(shí)例l可比實(shí)例2可比實(shí)例3成交價(jià)格3 700元／m24 200元／m23 900元／m2成交日期2011年3月15日2011年6月15日2011年7月15日　?。?）交易情況的分析判斷結(jié)果，見表6—8。表中交易情況的分析判斷是以正常價(jià)格為基準(zhǔn)，正值表示可比實(shí)例成交價(jià)格高于其正常價(jià)格的幅度，負(fù)值表示可比實(shí)例成交價(jià)格低于其正常價(jià)格的幅度。　　可比實(shí)例交易情況分析判斷結(jié)果 表68　可比實(shí)例l可比實(shí)例2可比實(shí)例3交易情況一2%O+1%　?。?）該類住宅2011年2月至8月的價(jià)格指數(shù)，見表6—9。表中的價(jià)格指數(shù)為定基價(jià)格指數(shù)?！　⊥惙康禺a(chǎn)價(jià)格變動(dòng)情況 表69月 份2345678價(jià)格指數(shù)100100,3109,0　　（4）房地產(chǎn)狀況的比較判斷結(jié)果，見表6—10。　　房地產(chǎn)狀況比較判斷結(jié)果 表610房地產(chǎn)狀況權(quán)重估價(jià)對(duì)象可比實(shí)例l可比實(shí)例2可比實(shí)例3實(shí)物狀況100100110120權(quán)益狀況100120100100區(qū)位狀況10010510085　　請(qǐng)利用上述資料測(cè)算該住宅2011年8月15日的市場(chǎng)價(jià)值?！　答疑編號(hào)950276060505]　　【解】該住宅2011年8月15目的市場(chǎng)價(jià)值測(cè)算如下：　　（1）測(cè)算公式：　　比準(zhǔn)價(jià)值=　?。?）求取交易情況修正系數(shù)：　　可比實(shí)例l的交易情況修正系數(shù)：　　可比實(shí)例2的交易情況修正系數(shù)：　　可比實(shí)例3的交易情況修正系數(shù)：　　（3）求取市場(chǎng)狀況調(diào)整系數(shù)：　　可比實(shí)例l的市場(chǎng)狀況調(diào)整系數(shù)：　　可比實(shí)例2的市場(chǎng)狀況調(diào)整系數(shù)：　　可比實(shí)例3的市場(chǎng)狀況調(diào)整系數(shù)：　?。?）求取房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)：　　可比實(shí)例l的房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)：　　可比實(shí)例2的房地產(chǎn)糝況調(diào)整系數(shù)：　　可比實(shí)例3的房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)：　　（5）求取比準(zhǔn)價(jià)值（單價(jià)）V，V2，V。：　　　　（6）將上述三個(gè)比準(zhǔn)價(jià)值的簡(jiǎn)單算術(shù)平均數(shù)作為市場(chǎng)法的測(cè)算結(jié)果，則該住宅2011年8月15日的市場(chǎng)價(jià)值為：　　估價(jià)對(duì)象的市場(chǎng)價(jià)值（單價(jià)）=（4 +4 +3 ）247。 3　　=4 （元／m2）第九節(jié)　比較法總結(jié)　　如圖63所示，對(duì)比較法的內(nèi)容進(jìn)行歸納總結(jié)可知：比較法是通過類似房地產(chǎn)的成交價(jià)格來求取估價(jià)對(duì)象的價(jià)值或價(jià)格。為此，首先要從房地產(chǎn)市場(chǎng)中搜集大量的交易實(shí)例，建立交易實(shí)例庫(kù)。其次，針對(duì)特定的估價(jià)對(duì)象、價(jià)值時(shí)點(diǎn)和估價(jià)目的，從搜集的交易實(shí)例中選取一定數(shù)量、符合一定條件的交易實(shí)例，即選取一定數(shù)量的可比實(shí)例?！　∪缓?，對(duì)這些可比