【正文】 f2100　　　　………………　　　　因素nfn100　　　　綜合1100　　　　　　采用間接比較調(diào)整進行房地產(chǎn)狀況調(diào)整的表達式為：　　　　上式位于分母和分子的括號內(nèi)應(yīng)填寫的數(shù)字，分別為可比實例狀況和估價對象狀況相對于標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)狀況的得分。　　上述公式表達了間接比較調(diào)整的兩個步驟：第一步，將可比實例在自身狀況下的價格調(diào)整為在標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)狀況下的價格，用公式表達為：　　　　第二步，將可比實例在標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)狀況下的價格調(diào)整為在估價對象狀況下的價格，用公式表達為：　　　　（二）總價調(diào)整和單價調(diào)整　　總價調(diào)整是基于總價對可比實例的成交價格進行房地產(chǎn)狀況調(diào)整；單價調(diào)整是基于單價對可比實例的成交價格進行房地產(chǎn)狀況調(diào)整?！　。ㄈ┙痤~調(diào)整和百分比調(diào)整　　金額調(diào)整是采用金額對可比實例的成交價格進行房地產(chǎn)狀況調(diào)整，其一般公式為：　　可比實例在自身狀況下的價格177。房地產(chǎn)狀況調(diào)整金額=可比實例在估價對象狀況下的價格　　在百分比調(diào)整中，房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)應(yīng)以估價對象狀況為基準(zhǔn)來確定。假設(shè)可比實例在自身狀況下的價格在估價對象狀況下的價格高或低的百分率為177。R%（當(dāng)可比實例在自身狀況下的價格比在估價對象狀況下的價格高時，為＋R%；低時，為R%），則有：　　　　通過上式可知，房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)是，而不是177。R%，也不是（1177。R%）。　?。ㄋ模┘臃ㄕ{(diào)整和乘法調(diào)整　　在百分比調(diào)整中，當(dāng)同時進行多種價格影響因素調(diào)整時，又有加法調(diào)整和乘法調(diào)整?！　≡趯嶋H房地產(chǎn)狀況調(diào)整中，通常是根據(jù)每種因素的具體情況采用適用的方法予以調(diào)整，如土地使用期限調(diào)整、容積率調(diào)整、建筑物年齡調(diào)整、樓層調(diào)整、朝向調(diào)整、戶型調(diào)整、裝修調(diào)整、層高調(diào)整等。以樓層調(diào)整為例，假設(shè)估價對象是一套舊住宅，該住宅位于一幢二十世紀(jì)八九十年代建造、磚混結(jié)構(gòu)、無電梯、總層數(shù)為6層的住宅樓的4層?！　樵u估該住宅的價值，選取了甲、乙、丙三個可比實例。其中，甲可比實例位于一幢同類6層住宅樓的5層，成交價格為2900元/m2；乙可比實例位于一幢同類5層住宅樓的4層，成交價格為3100元/m2；丙可比實例位于一幢同類5層住宅樓的5層，成交價格為2700元m2。并假設(shè)通過對估價對象所在地同類5層、6層住宅樓中的住宅成交價格進行大量調(diào)查及統(tǒng)計分析，得到以一層為基準(zhǔn)的不同樓層住宅市場價格差異系數(shù)見表65，并得到6層住宅樓的一層住宅市場價格為5層住宅樓的一層住宅市場價格的98%。則對該三個可比實例的成交價格進行樓層調(diào)整如下：　　　　5層、6層普通住宅不同樓層的市場價格差異系數(shù) 表65樓層5層住宅樓6層住宅樓1100%（0%）100%（0%）2105%（5%）105%（5%）3110%（10%）110%（10%）4105%（5%）110%（10%）595%（5%）100%（0%）6　90%（10%）第八節(jié)　求取比較價值　　一、求取單個可比實例的比較價值　　由上述內(nèi)容可知，比較法估價需要對可比實例的成交價格進行交易情況、市場狀況、房地產(chǎn)狀況三大方面的修正或調(diào)整。經(jīng)過交易情況修正后，將可比實例實際而可能是不正常的成交價格變成了正常價格；經(jīng)過市場狀況調(diào)整后，將可比實例在其成交日期的價格變成了在價值時點的價格；經(jīng)過房地產(chǎn)狀況調(diào)整后，將可比實例在自身狀況下的價格變成了在估價對象狀況下的價格。這樣，經(jīng)過這三大方面的修正和調(diào)整后，就將可比實例的成交價格變成了估價對象的價值或價格。如果把這三大方面的修正和調(diào)整綜合在一起，則有下列公式：　?。?）金額修正、調(diào)整下的公式：　　比較價值=可比實例成交價格177。交易情況修正金額177。市場狀況調(diào)整金額177。房地產(chǎn)狀況調(diào)整金額　?。?）百分比修正、調(diào)整下的加法公式：　　比較價值=可比實例成交價格（1＋交易情況修正系數(shù)＋市場狀況調(diào)整系數(shù)＋房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)）　?。?）百分比修正、調(diào)整下的乘法公式：　　比較價值=可比實例成交價格交易情況修正系數(shù)市場狀況調(diào)整系數(shù)房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)　　值得注意的是，上述百分比修正、調(diào)整下的加法公式和乘法公式，只是文字上的形象表示。這就造成了從表面上看，似乎各種修正和調(diào)整系數(shù)無論是在加法式中還是在乘法公式中都是相同的，而實際上它們是不同的。仍然假設(shè)交易情況修正中可比實例的成交價格比其正常價格高或低的百分率為177。S%，市場狀況調(diào)整中從成交日期到價值時點可比實例價格上漲或下跌的百分率為177。T%，房地產(chǎn)狀況調(diào)整中可比實例在自身狀況下的價格比在估價對象狀況下的價格高或低的百分率為177。R%，則有：　?。?）百分比修正、調(diào)整下的加法公式為：　　比較價值（1177。S%177。R%）=可比實例成交價格（1177。T%）　　或者　　　?。?）百分比修正、調(diào)整下的乘法公式為：　　比較價值（1177。S%）（1177。R%）=可比實例成交價格（1177。T%）　　或者　　　　在實際估價中，具體的公式要比上述公式復(fù)雜得多，因為交易情況修正、市場狀況調(diào)整、房地產(chǎn)狀況調(diào)整以及對它們中的一些具體因素對價格的影響進行修正、調(diào)整，如交易稅費非正常負(fù)擔(dān)、土地使用期限不同或建筑物新舊程度不同的調(diào)整，可視具體情況采用總價、單價、金額、百分比、加法、乘法等修正或調(diào)整方法。這前面介紹相關(guān)修正和調(diào)整的內(nèi)容與方法中已有所反映，從而不同的方法往往是混合在一起使用的?！　∠旅嬉园俜直刃拚⒄{(diào)整下的乘法公式為例，進一步說明比較法的綜合修正和調(diào)整計算。由于房地產(chǎn)狀況調(diào)整有直接比較調(diào)整和間接比較調(diào)整，所以較具體的綜合修正和調(diào)整公式，有直接比較修正和調(diào)整公式及間接比較修正和調(diào)整公式?！　。?）直接比較修正和調(diào)整公式：　　　　上式中，交易情況修正的分子為100，表示以正常價格為基準(zhǔn)；市場狀況調(diào)整的分母為100，表示以成交日期的價格為基準(zhǔn)；房地產(chǎn)狀況調(diào)整的分子為100，表示以估價對象狀況為基準(zhǔn)?！　。?）間接比較修正和調(diào)整公式：　　　　上式中，標(biāo)準(zhǔn)修正的分子為100，表示以標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)狀況為基準(zhǔn)，分母是可比實例狀況相對于標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)狀況的得分；房地產(chǎn)狀況調(diào)整的分母為100，表示以標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)狀況為基準(zhǔn)，分子是估價對象狀況相對于標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)狀況的得分。　?。私猓　∫粋€可比實例，對應(yīng)著一個比準(zhǔn)價格　　將多個比準(zhǔn)價格修正為一個最終價格的方法　?。?）平均數(shù)：簡單平均數(shù)、加權(quán)平均數(shù)　　【例611】通過3個可比實例修正和調(diào)整出的3個價格分別為5200元/m5600元/m2和5300元/m2。、“加權(quán)算術(shù)平均數(shù)”綜合出一個比準(zhǔn)價格?！　答疑編號950276060501]【解】采用“加權(quán)算術(shù)平均數(shù)”綜合出的一個比準(zhǔn)價格為：　　5200＋5600＋5300＝5340（元/m2）　　（2）中位數(shù)　　是把修正和調(diào)整出的各個價格按由低到高的順序排列，如果是奇數(shù)個價格，那么處在正中間位置的那個價格為綜合出的一個價格；如果是偶數(shù)個價格，那么處在正中間位置的那兩個價格的簡單算術(shù)平均數(shù)為綜合出的一個價格。例如，2600，2650，2800，2860，2950這組數(shù)值的中位數(shù)為2800；2200，2300，2400，2600，2750，2800這組數(shù)值的中位數(shù)為（2400＋2600）247。2＝2500?！　。?）眾數(shù)　　是一組數(shù)值中出現(xiàn)頻數(shù)最多的那個數(shù)值，即出現(xiàn)最頻繁的那個數(shù)值就是眾數(shù)。例如，2200，2600，2300，2600，2300，2600這組數(shù)值的眾數(shù)是2600。一組數(shù)值可能有不止一個眾數(shù)，也可能沒有眾數(shù)?！　　銎骄鶖?shù)、中位數(shù)、眾數(shù)三者的關(guān)系　　□變量值完全對稱的，這三者一致　　□在向右傾斜的分布中，平均數(shù)最小，眾數(shù)最大，中位數(shù)居中　　□在向左傾斜的分布中，平均數(shù)最大，眾數(shù)最小，中位數(shù)居中　　　　例題　　評估某底層商鋪價格時，估價師選取的可比實例甲和乙均為底層商鋪，丙為二層商鋪（其成交價格經(jīng)調(diào)整后為底層商鋪價格），求取最終價格時，對甲乙丙三個可比實例比準(zhǔn)價格依次選取的權(quán)重，最合適的是（?。?。【2010年真題】　　、　　、　　、　　、　　[答疑編號950276060502]【答案】A【解析】丙為二層商鋪，和估價對象底層商鋪差異較大，所以應(yīng)該取較小的權(quán)數(shù)。甲乙都是底層商鋪，可以取較大的權(quán)數(shù)，而且題干給的信息，無法區(qū)別甲乙的優(yōu)劣，因而二者給一樣的權(quán)數(shù)。參見教材P208?！　∧匙诘氐拿娣e為1000m2：采用市場法進行評估。通過三宗可比實例求出的比準(zhǔn)價格分別為2130元/m2，2190元/m2和2220元/m2，、則采用加權(quán)算術(shù)平均法得到的比準(zhǔn)價格為（?。┰?m2?！?006年真題】　　　　　　　　　　[答疑編號950276060503]【答案】C【解析】加權(quán)平均法得到的比準(zhǔn)價格=2130+2190+2220=2181。參見教材P208?！　　纠?12】為評估某寫字樓2011年5月1日的市場價值，在該寫字樓附近選取了三個與其相似的寫字樓的交易實例為可比實例，成交價格及成交日期見表66，具體情況見“估價對象和可比實例基本情況表”（略），并對估價對象和可比實例在交易情況、市場狀況及房地產(chǎn)狀況等方面的差異進行了分項目的詳細(xì)比較，具體比較結(jié)果見“估價對象和可比實例比較結(jié)果表”（略）。根據(jù)比較結(jié)果得出了可比實例價格修正和調(diào)整表，見表66?！　≡诒?6的交易情況中，正（負(fù)）值表示可比實例成交價格高（低）于其正常價格的幅度；房地產(chǎn)狀況中，正（負(fù)）值表示可比實例狀況優(yōu)（劣）于估價對象狀況導(dǎo)致的價格差異幅度。人民幣匯率中間價，；該類寫字樓以人民幣為基準(zhǔn)的市場價格2011年1月1日至2011年3月1日平均每月比上月上漲1%，%。請利用上述資料測算該寫字樓2011年5月1日的市場價值。　　可比實例價格修正和調(diào)整表　　　　　　　　　　表66　　　　可比實例1可比實例2可比實例3成交價格8000元人民幣/m21300美元/m28800元人民幣/m2成交日期2011年1月1日2011年3月1日2011年4月1日交易情況+2%+3%3%房地產(chǎn)狀況8%5%+6%　　[答疑編號950276060504]【答案】該寫字樓2011年5月1日的市場價值測算如下：　?。?）測算公式　　比準(zhǔn)價值＝可比實例成交價格交易情況修正系數(shù)市場狀況調(diào)整系數(shù)房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)　?。?）求取比準(zhǔn)價值V1：　　　?。?）將上述三個比準(zhǔn)價值的簡單算術(shù)平均數(shù)作為市場法的測算結(jié)果，則該寫字樓2011年5月1日的市場價值為：　　估價對象的市場價值（單價）=（8 +8 +8 ）247。3　　=8 （元人民幣/m2）　　【例613】為評估某套住宅2011年8月15日的市場價值，在該住宅附近選取了三個與其相似的住宅的交易實例為可比實例，有關(guān)資料如下：　?。?）可比實例的成交價格及成交日期，見表67?！　】杀葘嵗山粌r格及成交日期 表6—7　可比實例l可比實例2可比實例3成交價格3 700元／m24 200元／m23 900元／m2成交日期2011年3月15日2011年6月15日2011年7月15日　　（2）交易情況的分析判斷結(jié)果，見表6—8。表中交易情況的分析判斷是以正常價格為基準(zhǔn)，正值表示可比實例成交價格高于其正常價格的幅度，負(fù)值表示可比實例成交價格低于其正常價格的幅度?！　】杀葘嵗灰浊闆r分析判斷結(jié)果 表68　可比實例l可比實例2可比實例3交易情況一2%O+1%　?。?）該類住宅2011年2月至8月的價格指數(shù)，見表6—9。表中的價格指數(shù)為定基價格指數(shù)?！　⊥惙康禺a(chǎn)價格變動情況 表69月 份2345678價格指數(shù)100100,3109,0　?。?）房地產(chǎn)狀況的比較判斷結(jié)果，見表6—10。　　房地產(chǎn)狀況比較判斷結(jié)果 表610房地產(chǎn)狀況權(quán)重估價對象可比實例l可比實例2可比實例3實物狀況100100110120權(quán)益狀況100120100100區(qū)位狀況10010510085　　請利用上述資料測算該住宅2011年8月15日的市場價值。　　[答疑編號950276060505]　　【解】該住宅2011年8月15目的市場價值測算如下：　?。?）測算公式：　　比準(zhǔn)價值=　　（2）求取交易情況修正系數(shù)：　　可比實例l的交易情況修正系數(shù)：　　可比實例2的交易情況修正系數(shù)：　　可比實例3的交易情況修正系數(shù)：　?。?）求取市場狀況調(diào)整系數(shù)：　　可比實例l的市場狀況調(diào)整系數(shù)：　　可比實例2的市場狀況調(diào)整系數(shù)：　　可比實例3的市場狀況調(diào)整系數(shù)：　?。?）求取房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)：　　可比實例l的房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)：　　可比實例2的房地產(chǎn)糝況調(diào)整系數(shù)：　　可比實例3的房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)：　?。?）求取比準(zhǔn)價值（單價）V，V2，V。：　　　　（6）將上述三個比準(zhǔn)價值的簡單算術(shù)平均數(shù)作為市場法的測算結(jié)果，則該住宅2011年8月15日的市場價值為：　　估價對象的市場價值（單價）=（4 +4 +3 ）247。 3　　=4 （元／m2）第九節(jié)　比較法總結(jié)　　如圖63所示，對比較法的內(nèi)容進行歸納總結(jié)可知：比較法是通過類似房地產(chǎn)的成交價格來求取估價對象的價值或價格。為此，首先要從房地產(chǎn)市場中搜集大量的交易實例，建立交易實例庫。其次，針對特定的估價對象、價值時點和估價目的，從搜集的交易實例中選取一定數(shù)量、符合一定條件的交易實例，即選取一定數(shù)量的可比實例?！　∪缓螅瑢@些可比