【正文】 的測算結(jié)果應做下列檢查： （ 1） 計算過程是否有誤； （ 2） 基礎數(shù)據(jù)是否正確； （ 3） 參數(shù)選取是否合理； （ 4） 公式選用是否恰當； （ 5） 不同估價方法的估價對象范圍是否一致； （ 6） 選用的估價方法是否適用估價對象和估價目的； （ 7） 是否遵循了應遵循的估價原則； （ 8） 房地產(chǎn)市場是否為特殊狀況 。 * 相比較于老規(guī)范 ， 新規(guī)范增加了 “不同估價方法的估價對象范圍是否一致 ” 和 “ 房地產(chǎn)市場是否為特殊狀況 ” 這兩個檢查項 。 估價結(jié)果 在確認所選用的估價方法的測算結(jié)果無誤之后 ， 應根據(jù)具體情況計算求出一個綜合結(jié)果 。 在計算求出一個綜合結(jié)果的基礎上 ， 應考慮一些不可量化的價格影響因素 ， 對該結(jié)果進行適當?shù)恼{(diào)整 ， 或取整 ， 或認定該結(jié)果 ， 作為最終的估價結(jié)果 。 當有調(diào)整時 ， 應在估價報告中明確闡述理由 。 估價報告 估價報告應做到下列幾點： （ 1） 全面性：應完整地反映估價所涉及的事實 、 推理過程和結(jié)論 ， 正文內(nèi)容和附件資料應齊全 、 配套； （ 2） 公正性和客觀性：應站在中立的立場上對影響估價對象價格或價值的因素進行客觀的介紹 、 分析和評論 ， 作出的結(jié)論應有充分的依據(jù)； （ 3） 準確性：用語應力求準確 ， 避免使用模棱兩可或易產(chǎn)生誤解的文字 ， 對未經(jīng)查實的事項不得輕率寫入 ， 對難以確定的事項應予以說明 ，并描述其對估價結(jié)果可能產(chǎn)生的影響； （ 4） 概括性：應用簡潔的文字對估價中所涉及的內(nèi)容進行高度概括 ，對獲得的大量資料應在科學鑒別與分析的基礎上進行篩選 ， 選擇典型 、有代表性 、 能反映事情本質(zhì)特征的資料來說明情況和表達觀點 。 估價報告 估價報告應包括下列部分： （ 1） 封面； （ 2） 目錄； （ 3） 致估價委托人函； （ 4） 注冊房地產(chǎn)估價師聲明； （ 5） 估價假設和限制條件； （ 6） 估價結(jié)果報告； （ 7） 估價技術(shù)報告； （ 8） 附件 。 對于成片多宗房地產(chǎn)的同時估價 ， 且單宗房地產(chǎn)的價值較低時 ， 估價結(jié)果報告可采用表格的形式 。 除此之外的估價結(jié)果報告 ， 應采用文字說明的形式 。 估價報告 估價報告應記載下列事項： （ 1） 估價項目名稱； （ 2） 估價委托人名稱或姓名； （ 3） 房地產(chǎn)估價機構(gòu)名稱和住所； （ 4） 估價目的； （ 5） 估價對象； （ 6） 價值日期； （ 7） 價值類型； （ 8） 估價原則； （ 9） 估價依據(jù)； （ 10） 估價技術(shù)路線 、 方法和測算過程； （ 11） 不同估價方法的測算結(jié)果以及估價結(jié)果及其確定的理由； （ 12） 注冊房地產(chǎn)估價師的聲明和簽名； （ 13） 估價假設和限制條件； （ 14） 實地查勘日期； （ 15） 估價人員； （ 16） 附件 ， 應包括估價委托書 ， 反映估價對象位置 、 外觀和內(nèi)部狀況 、 周圍環(huán)境和景觀的圖片 ， 估價對象的權(quán)屬證明 ， 實地查勘記錄 ，估價中引用的其他專用文件資料 ， 房地產(chǎn)估價機構(gòu)的資質(zhì)證明和注冊房地產(chǎn)估價師的資格證明 。 * 新規(guī)范相較于老規(guī)范 ， 增加了 “實地查勘日期 ”。 估價報告 估價報告中應充分描述說明估價對象狀況 ， 包括估價對象的實物狀況 、 權(quán)益狀況和區(qū)位狀況 ， 其中： （ 1） 對土地的描述說明應包括：名稱 ， 坐落 ， 面積 ， 形狀 ， 四至 、 周圍環(huán)境 、 景觀 ， 基礎設施完備程度 ， 土地平整程度 ， 地勢 ， 地質(zhì) 、 水文狀況 ， 規(guī)劃限制條件 ， 利用現(xiàn)狀 ， 權(quán)屬狀況 。 （ 2） 對建筑物的描述說明應包括：名稱 ， 坐落 ， 面積 ， 層數(shù) ， 建筑結(jié)構(gòu) ， 裝飾裝修 ， 設施設備 ， 平面布置 ， 工程質(zhì)量 ， 建成年月 ， 維護 、保養(yǎng) 、 使用情況 ， 地基的穩(wěn)定性 ， 公共配套設施完備程度 ， 利用現(xiàn)狀 ，權(quán)屬狀況 。 估價報告中注冊房地產(chǎn)估價師聲明應包括下列內(nèi)容 ， 并應經(jīng)所有參加估價項目的注冊房地產(chǎn)估價師簽名 ， 非注冊房地產(chǎn)估價師和未參加估價項目的注冊房地產(chǎn)估價師不得在其上簽名： * 老規(guī)范只粗略規(guī)定注冊房地產(chǎn)估價師聲明應經(jīng)注冊房地產(chǎn)估價師簽名 、 蓋章 ， 而新規(guī)范對注冊房地產(chǎn)估價師聲明該由誰簽字做了明確規(guī)定：只能由參加估價項目的注冊房地產(chǎn)估價師簽名 ， 并且還規(guī)定了 非注冊房地產(chǎn)估價師和未參加估價項目的注冊房地產(chǎn)估價師不得在其上簽名 。 估價報告 （ 1） 注冊房地產(chǎn)估價師在估價報告中陳述的事實是真實和準確的 ， 沒有虛假記載 、 誤導性陳述和重大遺漏 。 （ 2） 估價報告中的分析 、 意見和結(jié)論是注冊房地產(chǎn)估價師自己公正的專業(yè)分析 、 意見和結(jié)論 ， 但受到估價報告中已說明的估價假設和限制條件的限制 。 （ 3） 注冊房地產(chǎn)估價師與估價對象沒有 （ 或有已載明的 ） 利益關系 ，也與估價委托人等估價利害關系人沒有 （ 或有已載明的 ） 個人利害關系或偏見 。 （ 4） 注冊房地產(chǎn)估價師是依照中華人民共和國國家標準 《 房地產(chǎn)估價規(guī)范 》 和 《 房地產(chǎn)估價基本術(shù)語標準 》 進行分析 ， 形成意見和結(jié)論 ，撰寫估價報告 。 （ 5） 注冊房地產(chǎn)估價師已 （ 或沒有 ） 對估價對象進行了實地查勘 ， 并應列出對估價對象進行了實地查勘和沒有進行實地查勘的注冊房地產(chǎn)估價師的姓名 。 （ 6） 沒有人對估價報告提供了重要專業(yè)幫助 （ 若有例外 ， 應說明提供重要專業(yè)幫助者的姓名或名稱和幫助的內(nèi)容 ） 。 （ 7） 其他需要聲明的事項 。 * 老規(guī)范中注冊房地產(chǎn)估價師聲明的表述主體都是 “ 估價人員 ” ， 而新規(guī)范中則都表述為 “ 注冊房地產(chǎn)估價師 ” ， 主體更為明確 。 估價報告 估價報告應由注冊房地產(chǎn)估價師簽名并加蓋估價機構(gòu)公章才正式生效 。 在估價報告上簽名的注冊房地產(chǎn)估價師和加蓋公章的估價機構(gòu)對估價報告的內(nèi)容和結(jié)論依法承擔責任 。 職業(yè)道德 估價人員和估價機構(gòu)應誠實正直 ， 依法獨立 、 客觀 、 公正估價 ， 不得作任何虛假的估價 。 估價人員和估價機構(gòu)必須回避與估價委托人及其他估價利害關系人有利害關系或與估價對象有利益關系的估價業(yè)務 。 估價人員和估價機構(gòu)不得承接超出自己專業(yè)勝任能力的估價業(yè)務 ，對于部分超出自己專業(yè)勝任能力的工作 ， 應聘請具有相應專業(yè)勝任能力的專業(yè)人員或?qū)I(yè)機構(gòu)提供幫助 。 估價人員和估價機構(gòu)應勤勉盡責地做好每項估價工作 ， 包括對估價委托人提供的估價所依據(jù)的資料進行審慎檢查 ， 努力搜集估價所需資料 ， 對估價對象進行認真的實地查勘 。 * 這一條在老規(guī)范中是沒有的 ，表明新規(guī)范對估價人員和估價機構(gòu)職業(yè)道德的要求更高了 。 估價人員和估價機構(gòu)應妥善保管估價委托人的文件資料 ， 未經(jīng)估價委托人書面同意 ， 不得將估價委托人的文件資料擅自公開或泄漏給他人 。 估價人員和估價機構(gòu)應維護估價行業(yè)的聲譽 ， 按政府有關規(guī)定向估價委托人收取費用 ， 不得以迎合估價委托人不當要求 、 對自身能力虛假宣傳 、 貶低同行 、 惡性低收費 、 支付回扣等不正當手段承攬估價業(yè)務 。 職業(yè)道德 估價人員和估價機構(gòu)不得將資格證書 、 資質(zhì)證書借給他人使用或允許他人以自己名義或冒用他人名義執(zhí)業(yè) ， 不得以估價者身份在非自己估價的估價報告上簽名 、 蓋章 。 估價人員和估價機構(gòu)應不斷努力學習專業(yè)知識 ， 積累估價經(jīng)驗 ， 提高專業(yè)勝任能力 。 這一點在老規(guī)范中也是沒有的 ， 表明新規(guī)范要求估價人員要多學習 ， 不斷提高自己的專業(yè)知識和專業(yè)技能 。 房地產(chǎn)估價基本術(shù)語標準 . 總則 通用術(shù)語 房地產(chǎn)估價程序 房地產(chǎn)估價方法 CONTANTS 房地產(chǎn)價格和價值 房地產(chǎn)估價原則 房地產(chǎn)估價報告 總 則 為了科學地統(tǒng)一和規(guī)范房地產(chǎn)估價基本術(shù)語及其定義 ， 利于國內(nèi)外交流 ， 制定本標準 。 本標準適用于房地產(chǎn)估價活動及其管理 、 科研 、 教學和其他相關領域 。 采用房地產(chǎn)估價基本術(shù)語及其定義 ， 除應符合本標準的規(guī)定外 ， 尚應符合國家現(xiàn)行有關強制性標準的規(guī)定 。 通用術(shù)語 房地產(chǎn)估價 real estate appraisal 房地產(chǎn)估價機構(gòu)接受他人委托 ， 委派房地產(chǎn)估價師 ， 為了特定目的 ，遵循公認的原則 ， 按照嚴謹?shù)某绦?， 依據(jù)有關法規(guī) 、 政策和標準 ， 在合理的假設下 ， 采用科學的方法 ， 對特定房地產(chǎn)在特定時間的特定價值或價格進行分析 、 測算和判斷并提供相關專業(yè)意見的活動 。 估價委托人 client 為了某種需要 ， 委托房地產(chǎn)估價機構(gòu)對自己或他人所有的房地產(chǎn)進行估價的法人或自然人 。 房地產(chǎn)估價機構(gòu) real estate appraisal pany 依法設立并取得房地產(chǎn)估價資質(zhì) ， 從事房地產(chǎn)估價活動的專業(yè)機構(gòu) 。 房地產(chǎn)估價師 real estate appraiser 依法取得房地產(chǎn)估價執(zhí)業(yè)資格的專業(yè)人員。 注冊房地產(chǎn)估價師 licensed real estate appraiser 經(jīng)過注冊，從事房地產(chǎn)估價活動的房地產(chǎn)估價師。 估價利害關系人 interested parties 估價結(jié)果的合理與否會直接影響其利益的法人或自然人。 通用術(shù)語 估價目的 appraisal purpose 某個估價項目中估價委托人對估價報告或估價結(jié)果的預期用途 。 估價對象 subject property 某個估價項目中需要評估其價值的房地產(chǎn)等財產(chǎn)或相關權(quán)益 。 價值日期 date of value 某個估價項目中所評估的價值對應的日期 。 價值類型 type of value 某個估價項目中所評估的某種具體價值 ， 包括價值的名稱 、 定義或內(nèi)涵 。 1 估價原則 appraisal principle 進行估價所依據(jù)的法則或標準 。 1 估價程序 appraisal process 保質(zhì) 、 按時完成某個估價項目所需要做的各項工作及其進行的先后次序 。 1 估價依據(jù) appraisal documentation 某個估價項目中估價所依據(jù)的法規(guī) 、 政策和標準 ， 以及估價委托書 、估價委托合同 、 估價委托人提供的有關資料和房地產(chǎn)估價機構(gòu) 、 注冊房地產(chǎn)估價師掌握和搜集的有關資料 。 通用術(shù)語 1 估價假設 appraisal assumption 某個估價項目中對估價所必要 、 但尚不能肯定 、 而又必須予以明確的前提條件所做的合理假定 ， 以及對由估價目的決定的估價設定的估價對象狀況與估價對象實際狀況不同之處等所做的說明 。 1 估價技術(shù)路線 scope of work 評估估價對象價值所遵循的基本途徑和指導整個估價過程的技術(shù)思路 。 1 估價方法 appraisal approach 測算估價對象價值所采用的方法 ， 包括市場法 、 收益法 、 成本法 、 假設開發(fā)法等 。 1 估價參數(shù) appraisal rates and ratios 估價方法中其取值大小對估價對象價值測算結(jié)果有影響的系數(shù) 、 比率 、比值 ， 包括市場法中的各種修正系數(shù) 、 調(diào)整系數(shù) ， 收益法中的報酬率 、資本化率 、 收益乘數(shù) 、 空置率 、 凈收益變化率 ， 成本法 、 假設開發(fā)法中的利息率 、 利潤率等 。 通用術(shù)語 1 估價結(jié)果 final opinion of value