【正文】 的測算結(jié)果應(yīng)做下列檢查： （ 1） 計(jì)算過程是否有誤； （ 2） 基礎(chǔ)數(shù)據(jù)是否正確； （ 3） 參數(shù)選取是否合理； （ 4） 公式選用是否恰當(dāng)； （ 5） 不同估價(jià)方法的估價(jià)對象范圍是否一致； （ 6） 選用的估價(jià)方法是否適用估價(jià)對象和估價(jià)目的； （ 7） 是否遵循了應(yīng)遵循的估價(jià)原則； （ 8） 房地產(chǎn)市場是否為特殊狀況 。 * 相比較于老規(guī)范 ， 新規(guī)范增加了 “不同估價(jià)方法的估價(jià)對象范圍是否一致 ” 和 “ 房地產(chǎn)市場是否為特殊狀況 ” 這兩個(gè)檢查項(xiàng) 。 估價(jià)結(jié)果 在確認(rèn)所選用的估價(jià)方法的測算結(jié)果無誤之后 ， 應(yīng)根據(jù)具體情況計(jì)算求出一個(gè)綜合結(jié)果 。 在計(jì)算求出一個(gè)綜合結(jié)果的基礎(chǔ)上 ， 應(yīng)考慮一些不可量化的價(jià)格影響因素 ， 對該結(jié)果進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整 ， 或取整 ， 或認(rèn)定該結(jié)果 ， 作為最終的估價(jià)結(jié)果 。 當(dāng)有調(diào)整時(shí) ， 應(yīng)在估價(jià)報(bào)告中明確闡述理由 。 估價(jià)報(bào)告 估價(jià)報(bào)告應(yīng)做到下列幾點(diǎn)： （ 1） 全面性：應(yīng)完整地反映估價(jià)所涉及的事實(shí) 、 推理過程和結(jié)論 ， 正文內(nèi)容和附件資料應(yīng)齊全 、 配套； （ 2） 公正性和客觀性：應(yīng)站在中立的立場上對影響估價(jià)對象價(jià)格或價(jià)值的因素進(jìn)行客觀的介紹 、 分析和評論 ， 作出的結(jié)論應(yīng)有充分的依據(jù)； （ 3） 準(zhǔn)確性：用語應(yīng)力求準(zhǔn)確 ， 避免使用模棱兩可或易產(chǎn)生誤解的文字 ， 對未經(jīng)查實(shí)的事項(xiàng)不得輕率寫入 ， 對難以確定的事項(xiàng)應(yīng)予以說明 ，并描述其對估價(jià)結(jié)果可能產(chǎn)生的影響； （ 4） 概括性：應(yīng)用簡潔的文字對估價(jià)中所涉及的內(nèi)容進(jìn)行高度概括 ，對獲得的大量資料應(yīng)在科學(xué)鑒別與分析的基礎(chǔ)上進(jìn)行篩選 ， 選擇典型 、有代表性 、 能反映事情本質(zhì)特征的資料來說明情況和表達(dá)觀點(diǎn) 。 估價(jià)報(bào)告 估價(jià)報(bào)告應(yīng)包括下列部分： （ 1） 封面； （ 2） 目錄； （ 3） 致估價(jià)委托人函； （ 4） 注冊房地產(chǎn)估價(jià)師聲明； （ 5） 估價(jià)假設(shè)和限制條件； （ 6） 估價(jià)結(jié)果報(bào)告； （ 7） 估價(jià)技術(shù)報(bào)告； （ 8） 附件 。 對于成片多宗房地產(chǎn)的同時(shí)估價(jià) ， 且單宗房地產(chǎn)的價(jià)值較低時(shí) ， 估價(jià)結(jié)果報(bào)告可采用表格的形式 。 除此之外的估價(jià)結(jié)果報(bào)告 ， 應(yīng)采用文字說明的形式 。 估價(jià)報(bào)告 估價(jià)報(bào)告應(yīng)記載下列事項(xiàng)： （ 1） 估價(jià)項(xiàng)目名稱； （ 2） 估價(jià)委托人名稱或姓名； （ 3） 房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)名稱和住所； （ 4） 估價(jià)目的； （ 5） 估價(jià)對象； （ 6） 價(jià)值日期； （ 7） 價(jià)值類型； （ 8） 估價(jià)原則； （ 9） 估價(jià)依據(jù)； （ 10） 估價(jià)技術(shù)路線 、 方法和測算過程； （ 11） 不同估價(jià)方法的測算結(jié)果以及估價(jià)結(jié)果及其確定的理由； （ 12） 注冊房地產(chǎn)估價(jià)師的聲明和簽名； （ 13） 估價(jià)假設(shè)和限制條件； （ 14） 實(shí)地查勘日期； （ 15） 估價(jià)人員； （ 16） 附件 ， 應(yīng)包括估價(jià)委托書 ， 反映估價(jià)對象位置 、 外觀和內(nèi)部狀況 、 周圍環(huán)境和景觀的圖片 ， 估價(jià)對象的權(quán)屬證明 ， 實(shí)地查勘記錄 ，估價(jià)中引用的其他專用文件資料 ， 房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的資質(zhì)證明和注冊房地產(chǎn)估價(jià)師的資格證明 。 * 新規(guī)范相較于老規(guī)范 ， 增加了 “實(shí)地查勘日期 ”。 估價(jià)報(bào)告 估價(jià)報(bào)告中應(yīng)充分描述說明估價(jià)對象狀況 ， 包括估價(jià)對象的實(shí)物狀況 、 權(quán)益狀況和區(qū)位狀況 ， 其中： （ 1） 對土地的描述說明應(yīng)包括：名稱 ， 坐落 ， 面積 ， 形狀 ， 四至 、 周圍環(huán)境 、 景觀 ， 基礎(chǔ)設(shè)施完備程度 ， 土地平整程度 ， 地勢 ， 地質(zhì) 、 水文狀況 ， 規(guī)劃限制條件 ， 利用現(xiàn)狀 ， 權(quán)屬狀況 。 （ 2） 對建筑物的描述說明應(yīng)包括：名稱 ， 坐落 ， 面積 ， 層數(shù) ， 建筑結(jié)構(gòu) ， 裝飾裝修 ， 設(shè)施設(shè)備 ， 平面布置 ， 工程質(zhì)量 ， 建成年月 ， 維護(hù) 、保養(yǎng) 、 使用情況 ， 地基的穩(wěn)定性 ， 公共配套設(shè)施完備程度 ， 利用現(xiàn)狀 ，權(quán)屬狀況 。 估價(jià)報(bào)告中注冊房地產(chǎn)估價(jià)師聲明應(yīng)包括下列內(nèi)容 ， 并應(yīng)經(jīng)所有參加估價(jià)項(xiàng)目的注冊房地產(chǎn)估價(jià)師簽名 ， 非注冊房地產(chǎn)估價(jià)師和未參加估價(jià)項(xiàng)目的注冊房地產(chǎn)估價(jià)師不得在其上簽名： * 老規(guī)范只粗略規(guī)定注冊房地產(chǎn)估價(jià)師聲明應(yīng)經(jīng)注冊房地產(chǎn)估價(jià)師簽名 、 蓋章 ， 而新規(guī)范對注冊房地產(chǎn)估價(jià)師聲明該由誰簽字做了明確規(guī)定：只能由參加估價(jià)項(xiàng)目的注冊房地產(chǎn)估價(jià)師簽名 ， 并且還規(guī)定了 非注冊房地產(chǎn)估價(jià)師和未參加估價(jià)項(xiàng)目的注冊房地產(chǎn)估價(jià)師不得在其上簽名 。 估價(jià)報(bào)告 （ 1） 注冊房地產(chǎn)估價(jià)師在估價(jià)報(bào)告中陳述的事實(shí)是真實(shí)和準(zhǔn)確的 ， 沒有虛假記載 、 誤導(dǎo)性陳述和重大遺漏 。 （ 2） 估價(jià)報(bào)告中的分析 、 意見和結(jié)論是注冊房地產(chǎn)估價(jià)師自己公正的專業(yè)分析 、 意見和結(jié)論 ， 但受到估價(jià)報(bào)告中已說明的估價(jià)假設(shè)和限制條件的限制 。 （ 3） 注冊房地產(chǎn)估價(jià)師與估價(jià)對象沒有 （ 或有已載明的 ） 利益關(guān)系 ，也與估價(jià)委托人等估價(jià)利害關(guān)系人沒有 （ 或有已載明的 ） 個(gè)人利害關(guān)系或偏見 。 （ 4） 注冊房地產(chǎn)估價(jià)師是依照中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn) 《 房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范 》 和 《 房地產(chǎn)估價(jià)基本術(shù)語標(biāo)準(zhǔn) 》 進(jìn)行分析 ， 形成意見和結(jié)論 ，撰寫估價(jià)報(bào)告 。 （ 5） 注冊房地產(chǎn)估價(jià)師已 （ 或沒有 ） 對估價(jià)對象進(jìn)行了實(shí)地查勘 ， 并應(yīng)列出對估價(jià)對象進(jìn)行了實(shí)地查勘和沒有進(jìn)行實(shí)地查勘的注冊房地產(chǎn)估價(jià)師的姓名 。 （ 6） 沒有人對估價(jià)報(bào)告提供了重要專業(yè)幫助 （ 若有例外 ， 應(yīng)說明提供重要專業(yè)幫助者的姓名或名稱和幫助的內(nèi)容 ） 。 （ 7） 其他需要聲明的事項(xiàng) 。 * 老規(guī)范中注冊房地產(chǎn)估價(jià)師聲明的表述主體都是 “ 估價(jià)人員 ” ， 而新規(guī)范中則都表述為 “ 注冊房地產(chǎn)估價(jià)師 ” ， 主體更為明確 。 估價(jià)報(bào)告 估價(jià)報(bào)告應(yīng)由注冊房地產(chǎn)估價(jià)師簽名并加蓋估價(jià)機(jī)構(gòu)公章才正式生效 。 在估價(jià)報(bào)告上簽名的注冊房地產(chǎn)估價(jià)師和加蓋公章的估價(jià)機(jī)構(gòu)對估價(jià)報(bào)告的內(nèi)容和結(jié)論依法承擔(dān)責(zé)任 。 職業(yè)道德 估價(jià)人員和估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)誠實(shí)正直 ， 依法獨(dú)立 、 客觀 、 公正估價(jià) ， 不得作任何虛假的估價(jià) 。 估價(jià)人員和估價(jià)機(jī)構(gòu)必須回避與估價(jià)委托人及其他估價(jià)利害關(guān)系人有利害關(guān)系或與估價(jià)對象有利益關(guān)系的估價(jià)業(yè)務(wù) 。 估價(jià)人員和估價(jià)機(jī)構(gòu)不得承接超出自己專業(yè)勝任能力的估價(jià)業(yè)務(wù) ，對于部分超出自己專業(yè)勝任能力的工作 ， 應(yīng)聘請具有相應(yīng)專業(yè)勝任能力的專業(yè)人員或?qū)I(yè)機(jī)構(gòu)提供幫助 。 估價(jià)人員和估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)勤勉盡責(zé)地做好每項(xiàng)估價(jià)工作 ， 包括對估價(jià)委托人提供的估價(jià)所依據(jù)的資料進(jìn)行審慎檢查 ， 努力搜集估價(jià)所需資料 ， 對估價(jià)對象進(jìn)行認(rèn)真的實(shí)地查勘 。 * 這一條在老規(guī)范中是沒有的 ，表明新規(guī)范對估價(jià)人員和估價(jià)機(jī)構(gòu)職業(yè)道德的要求更高了 。 估價(jià)人員和估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)妥善保管估價(jià)委托人的文件資料 ， 未經(jīng)估價(jià)委托人書面同意 ， 不得將估價(jià)委托人的文件資料擅自公開或泄漏給他人 。 估價(jià)人員和估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)維護(hù)估價(jià)行業(yè)的聲譽(yù) ， 按政府有關(guān)規(guī)定向估價(jià)委托人收取費(fèi)用 ， 不得以迎合估價(jià)委托人不當(dāng)要求 、 對自身能力虛假宣傳 、 貶低同行 、 惡性低收費(fèi) 、 支付回扣等不正當(dāng)手段承攬估價(jià)業(yè)務(wù) 。 職業(yè)道德 估價(jià)人員和估價(jià)機(jī)構(gòu)不得將資格證書 、 資質(zhì)證書借給他人使用或允許他人以自己名義或冒用他人名義執(zhí)業(yè) ， 不得以估價(jià)者身份在非自己估價(jià)的估價(jià)報(bào)告上簽名 、 蓋章 。 估價(jià)人員和估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)不斷努力學(xué)習(xí)專業(yè)知識 ， 積累估價(jià)經(jīng)驗(yàn) ， 提高專業(yè)勝任能力 。 這一點(diǎn)在老規(guī)范中也是沒有的 ， 表明新規(guī)范要求估價(jià)人員要多學(xué)習(xí) ， 不斷提高自己的專業(yè)知識和專業(yè)技能 。 房地產(chǎn)估價(jià)基本術(shù)語標(biāo)準(zhǔn) . 總則 通用術(shù)語 房地產(chǎn)估價(jià)程序 房地產(chǎn)估價(jià)方法 CONTANTS 房地產(chǎn)價(jià)格和價(jià)值 房地產(chǎn)估價(jià)原則 房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告 總 則 為了科學(xué)地統(tǒng)一和規(guī)范房地產(chǎn)估價(jià)基本術(shù)語及其定義 ， 利于國內(nèi)外交流 ， 制定本標(biāo)準(zhǔn) 。 本標(biāo)準(zhǔn)適用于房地產(chǎn)估價(jià)活動及其管理 、 科研 、 教學(xué)和其他相關(guān)領(lǐng)域 。 采用房地產(chǎn)估價(jià)基本術(shù)語及其定義 ， 除應(yīng)符合本標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定外 ， 尚應(yīng)符合國家現(xiàn)行有關(guān)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定 。 通用術(shù)語 房地產(chǎn)估價(jià) real estate appraisal 房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)接受他人委托 ， 委派房地產(chǎn)估價(jià)師 ， 為了特定目的 ，遵循公認(rèn)的原則 ， 按照嚴(yán)謹(jǐn)?shù)某绦?， 依據(jù)有關(guān)法規(guī) 、 政策和標(biāo)準(zhǔn) ， 在合理的假設(shè)下 ， 采用科學(xué)的方法 ， 對特定房地產(chǎn)在特定時(shí)間的特定價(jià)值或價(jià)格進(jìn)行分析 、 測算和判斷并提供相關(guān)專業(yè)意見的活動 。 估價(jià)委托人 client 為了某種需要 ， 委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)對自己或他人所有的房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)的法人或自然人 。 房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu) real estate appraisal pany 依法設(shè)立并取得房地產(chǎn)估價(jià)資質(zhì) ， 從事房地產(chǎn)估價(jià)活動的專業(yè)機(jī)構(gòu) 。 房地產(chǎn)估價(jià)師 real estate appraiser 依法取得房地產(chǎn)估價(jià)執(zhí)業(yè)資格的專業(yè)人員。 注冊房地產(chǎn)估價(jià)師 licensed real estate appraiser 經(jīng)過注冊，從事房地產(chǎn)估價(jià)活動的房地產(chǎn)估價(jià)師。 估價(jià)利害關(guān)系人 interested parties 估價(jià)結(jié)果的合理與否會直接影響其利益的法人或自然人。 通用術(shù)語 估價(jià)目的 appraisal purpose 某個(gè)估價(jià)項(xiàng)目中估價(jià)委托人對估價(jià)報(bào)告或估價(jià)結(jié)果的預(yù)期用途 。 估價(jià)對象 subject property 某個(gè)估價(jià)項(xiàng)目中需要評估其價(jià)值的房地產(chǎn)等財(cái)產(chǎn)或相關(guān)權(quán)益 。 價(jià)值日期 date of value 某個(gè)估價(jià)項(xiàng)目中所評估的價(jià)值對應(yīng)的日期 。 價(jià)值類型 type of value 某個(gè)估價(jià)項(xiàng)目中所評估的某種具體價(jià)值 ， 包括價(jià)值的名稱 、 定義或內(nèi)涵 。 1 估價(jià)原則 appraisal principle 進(jìn)行估價(jià)所依據(jù)的法則或標(biāo)準(zhǔn) 。 1 估價(jià)程序 appraisal process 保質(zhì) 、 按時(shí)完成某個(gè)估價(jià)項(xiàng)目所需要做的各項(xiàng)工作及其進(jìn)行的先后次序 。 1 估價(jià)依據(jù) appraisal documentation 某個(gè)估價(jià)項(xiàng)目中估價(jià)所依據(jù)的法規(guī) 、 政策和標(biāo)準(zhǔn) ， 以及估價(jià)委托書 、估價(jià)委托合同 、 估價(jià)委托人提供的有關(guān)資料和房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu) 、 注冊房地產(chǎn)估價(jià)師掌握和搜集的有關(guān)資料 。 通用術(shù)語 1 估價(jià)假設(shè) appraisal assumption 某個(gè)估價(jià)項(xiàng)目中對估價(jià)所必要 、 但尚不能肯定 、 而又必須予以明確的前提條件所做的合理假定 ， 以及對由估價(jià)目的決定的估價(jià)設(shè)定的估價(jià)對象狀況與估價(jià)對象實(shí)際狀況不同之處等所做的說明 。 1 估價(jià)技術(shù)路線 scope of work 評估估價(jià)對象價(jià)值所遵循的基本途徑和指導(dǎo)整個(gè)估價(jià)過程的技術(shù)思路 。 1 估價(jià)方法 appraisal approach 測算估價(jià)對象價(jià)值所采用的方法 ， 包括市場法 、 收益法 、 成本法 、 假設(shè)開發(fā)法等 。 1 估價(jià)參數(shù) appraisal rates and ratios 估價(jià)方法中其取值大小對估價(jià)對象價(jià)值測算結(jié)果有影響的系數(shù) 、 比率 、比值 ， 包括市場法中的各種修正系數(shù) 、 調(diào)整系數(shù) ， 收益法中的報(bào)酬率 、資本化率 、 收益乘數(shù) 、 空置率 、 凈收益變化率 ， 成本法 、 假設(shè)開發(fā)法中的利息率 、 利潤率等 。 通用術(shù)語 1 估價(jià)結(jié)果 final opinion of value