【正文】 棟應(yīng)用中央空調(diào)而沒(méi)有中央空調(diào)的寫(xiě)字樓，重建價(jià)格 3000萬(wàn)元，現(xiàn)增設(shè)中央空調(diào)的成本是 280萬(wàn)元，假設(shè)現(xiàn)在建寫(xiě)字樓時(shí)一同安裝中央空調(diào)只需200萬(wàn)元。則該寫(xiě)字樓因沒(méi)有中央空調(diào)而引起的折舊后的價(jià)值為（ ）萬(wàn)元。 A． 2720 B． 2800 C． 2920 D． 3000 6．某建筑物實(shí)際經(jīng)過(guò)年數(shù)為 10 年，經(jīng)估價(jià)人員現(xiàn)場(chǎng)觀察該建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命為 46 年， 該建筑物經(jīng)濟(jì)壽命為 50 年，殘值率為 2% ，用直線法計(jì)算該建筑物的成新率為（ ）。 A ． 80% B． 82% C． 83% D． 92% 7．某綜合辦公樓建設(shè)期為 3 年，有效經(jīng)過(guò)年數(shù)為 10 年，現(xiàn)補(bǔ)辦了土地使用權(quán)出讓手續(xù)， 土地使用權(quán)出讓年限為 50 年，建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命為 35 年，則計(jì)算該建筑物折舊的經(jīng)濟(jì) 壽命應(yīng)為（ ）。 A ． 35 年 B． 45 年 C． 48 年 D． 50 年 一、單項(xiàng)選擇題 8．某建筑物的建筑面積為 200 m2 ，有效經(jīng)過(guò)年數(shù)為 12 年，重置價(jià)格為 800 元 / m2 ， 建筑物經(jīng)濟(jì)壽命為 40 年，殘值率為 2% ，則運(yùn)用直線法計(jì)算建筑物的現(xiàn)值為（ ）。 A ． 萬(wàn)元 B． 萬(wàn)元 C． 萬(wàn)元 D． 萬(wàn)元 9．某房地產(chǎn)的土地取得成本為 1000 萬(wàn)元，開(kāi)發(fā)成本為 3000 萬(wàn)元，管理費(fèi)用為 200 萬(wàn)元， 銷(xiāo)售費(fèi)用為 300 萬(wàn)元，開(kāi)發(fā)利潤(rùn)為 500 萬(wàn)元，則該房地產(chǎn)的投資利潤(rùn)率為（ ）。 A． % B． % C． % D． % 10．有特殊保護(hù)價(jià)值的建筑物運(yùn)用成本法估價(jià)時(shí)，采用（ ）為好。 A．重建成本 B．重置成本 C．完全成本 D．重新購(gòu)建價(jià)格 一、單項(xiàng)選擇題 11．某房地產(chǎn)的重建價(jià)格為 2023萬(wàn)元，已知在建造期間中央空調(diào)系統(tǒng)因功率大較正常情況多投入 150萬(wàn)元，投入使用后每年多耗電費(fèi) 0． 8萬(wàn)元。假定該空調(diào)系統(tǒng)使用壽命為 15年，估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的報(bào)酬率為 12%，則該房地產(chǎn)扣除該項(xiàng)功能折舊后的價(jià)值為（ ）萬(wàn)元。 A． 1838． 00 B． 1844． 55 C． 1845． 87 D． 1850． 00 12．在求取建筑物的重新購(gòu)建價(jià)格的具體方法中，（ ）最為詳細(xì)、準(zhǔn)確。 A．單位比較法 B．分部分項(xiàng)法 C．工料測(cè)量法 D．指數(shù)調(diào)整法 13．某住宅小區(qū)附近興建了一座化工廠，該居住小區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)值下降，這種折舊屬于（ ）。 A．物質(zhì)折舊 B．功能折舊 C．經(jīng)濟(jì)折舊 D．設(shè)備折舊 14． 成本法中一般不計(jì)息的項(xiàng)目是（ ） A．管理費(fèi)用 B．銷(xiāo)售費(fèi)用 C．開(kāi)發(fā)成本 D．銷(xiāo)售稅費(fèi) 15．重置價(jià)格的出現(xiàn)是技術(shù)進(jìn)步的必然結(jié)果，也是“替代原理”的體現(xiàn)。因此，重置價(jià)格通常（ ）重建價(jià)格。 返回 二、多項(xiàng)選擇題 1．建筑物的物質(zhì)折舊包括（ ） A．功能衰退 B．正常使用的磨損 C．環(huán)境惡化 D．意外的破壞損毀 E．外部折舊 2．建筑物的重新構(gòu)建價(jià)格是 ( )的價(jià)格 A．扣除折舊后 B．估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí) C．客觀 D．建筑物全新?tīng)顟B(tài) E．扣除必要支出 3．下列關(guān)于估價(jià)上的建筑物折舊的說(shuō)法中，正確的有（ ）。 A．估價(jià)上的折舊與會(huì)計(jì)上的折舊有本質(zhì)區(qū)別 B．建筑物的折舊就是建筑物的原始建造價(jià)格與賬面價(jià)值的差額 C．建筑物的折舊就是各種原因所造成的價(jià)值損失 D．建筑物的折舊就是建筑物在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的重新購(gòu)建價(jià)格與市場(chǎng)價(jià)值之間的差額 E．建筑物的折舊包括物質(zhì)折舊、功能折舊和經(jīng)濟(jì)折舊 二、多項(xiàng)選擇題 4．成本法中的“開(kāi)發(fā)利潤(rùn)”是指（ ）。 A．開(kāi)發(fā)商所期望獲得的利潤(rùn) B．開(kāi)發(fā)商所能獲得的最終利潤(rùn) C．開(kāi)發(fā)商所能獲得的平均利潤(rùn) D．開(kāi)發(fā)商所能獲得的稅后利潤(rùn) E．開(kāi)發(fā)商所能獲得的稅前利潤(rùn) 5．成本法特別適用于那些既有收益又很少發(fā)生交易的房地產(chǎn)估價(jià)，這類(lèi)房地產(chǎn)主要包括（ ） A．圖書(shū)館 B．鋼鐵廠 C．空置的寫(xiě)字樓 D．單純的建筑物 E．加油站 6．功能折舊是指建筑物在功能上的相對(duì)缺乏，落后或者過(guò)剩所造成的建筑物價(jià)值的損失。 造成建筑物功能折舊的主要原因有（ ）等。 A．意外破壞的損毀 B．市場(chǎng)供給過(guò)量 C．建筑設(shè)計(jì)的缺陷 D．人們消費(fèi)觀念的改變 E．周?chē)h(huán)境條件惡化 二、多項(xiàng)選擇題 7．根據(jù)求取建筑物重新購(gòu)建價(jià)格中的建筑安裝工程費(fèi)的方法來(lái)區(qū)分，求取建筑物重新購(gòu)建價(jià)格的方法有（ ）。 A．單位比較法 B．市場(chǎng)提取法 C．分解法 D．工料測(cè)量法 E．分部分項(xiàng)法 8．求取建筑物折舊的方法主要有（ ）。 A．年限法 B．市場(chǎng)提取法 C．分部分項(xiàng)法 D．分解法 E．指數(shù)調(diào)整法 返回 三、判斷題 1．如果建筑物的實(shí)際成新率大于用直線法計(jì)算出的成新率，則表明建筑物的維修保養(yǎng)情況較好。 ( ) 2．可修復(fù)的損耗就是經(jīng)過(guò)修理后可恢復(fù)其原有功能的損耗，反之，為不可修復(fù)的損耗。（ ） 3．成本法是根據(jù)估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)在建造時(shí)的購(gòu)建價(jià)格，然后扣除折舊，以此來(lái)估算估價(jià)對(duì)象客觀合理的價(jià)格或價(jià)值的方法。（ ） 4．估價(jià)上的折舊注重的是原始價(jià)值的真實(shí)減損。（ ） 5．建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命早于或與土地使用期限一起結(jié)束的，應(yīng)根據(jù)土地剩余使用期限確定收益期限。（ ） 6．房屋的完好程度越高，其價(jià)值就越接近于重新購(gòu)建價(jià)格。（ ） 三、判斷題 7．某宗房地產(chǎn)的土地總面積為 1000㎡，是 8年前通過(guò)征用農(nóng)地獲得，當(dāng)時(shí)取得的費(fèi)用為 18萬(wàn)元 /畝，現(xiàn)時(shí)重新獲得該類(lèi)土地需要的費(fèi)用為 620元 /㎡；地上建筑總面積為 2023㎡， 6年前建成交付使用的，當(dāng)時(shí)的建筑造價(jià)為每平方米建筑面積為 600元，現(xiàn)時(shí)建造類(lèi)似建筑的建筑造價(jià)為每平方米建筑面積 1200元，估價(jià)該建筑物有八成新。該房地產(chǎn)的現(xiàn)時(shí)單價(jià)為 1270元 /㎡（ ）。 8．由于交通擁擠引起的折舊屬于功能折舊。（ ） 9．成新折扣法比較粗略，主要用于初步估價(jià)，或者同時(shí)需要對(duì)大量建筑物進(jìn)行估價(jià)的場(chǎng)合，尤其是大范圍的建筑物現(xiàn)值摸底調(diào)查。（ ） 10．為便于投資利息的測(cè)算，銷(xiāo)售費(fèi)用應(yīng)當(dāng)區(qū)分為銷(xiāo)售之前發(fā)生的費(fèi)用和與銷(xiāo)售之后發(fā)生的費(fèi)用。（ ） 返回 四、計(jì)算題 1．某幢寫(xiě)字樓，土地面積 4000㎡，總建筑面積為 9000㎡，建成于 1990年 10月 1日，土地使用權(quán)年限為 1995年 10月 1日 2035年 10月 1日。 2023年 10月 1日獲得類(lèi)似的 40年土地使用權(quán)價(jià)格為 2023元 /㎡，建筑物重置成本為 1300元 /㎡。建筑物自然壽命為 60年，有效經(jīng)過(guò)年數(shù)為 10年，其他的相關(guān)資料如下： （ 1）門(mén)窗等損壞的修復(fù)費(fèi)用為 3萬(wàn)元，裝修的重置價(jià)格為 ，平均壽命為 5年，有效經(jīng)過(guò)年數(shù)為 4年，設(shè)備的重置價(jià)格為 250萬(wàn)元，平均壽命為 15年，經(jīng)過(guò)年數(shù)為 9年。 （ 2）該幢寫(xiě)字樓由于層高過(guò)高和墻體隔熱保溫性差，導(dǎo)致與同類(lèi)寫(xiě)字樓相比，每月增加能耗 800元。 （ 3）由于寫(xiě)字樓所在區(qū)域剛有一化工廠建成投產(chǎn)，區(qū)域環(huán)境受到一定的污染，租金將長(zhǎng)期受到負(fù)面影響，預(yù)計(jì)每年租金損失為 7萬(wàn)元。 （ 4）該類(lèi)寫(xiě)字樓的報(bào)酬率為 10%，銀行貸款年利率為 5%，土地報(bào)酬率為 8%。 （ 5）假設(shè)殘值率均為零。 試求該寫(xiě)字樓于 2023年 10月 1日的折舊總額和房地產(chǎn)價(jià)格。 四、計(jì)算題 2．某房地產(chǎn)的土地面積 1000m2，建筑面積 2023ｍ２。土地于 1999年 10月１日通過(guò)有償出讓方式獲得，使用權(quán)年限為 50年，當(dāng)時(shí)的單價(jià)為 1000元／m2；建筑物的結(jié)構(gòu)為鋼筋混凝土，于 2023年 10月 1日竣工投入使用，當(dāng)時(shí)的建筑造價(jià)為每平方米建筑面積 800元。 2023年 10月１日與該房地產(chǎn)的地段和用途相同、使用權(quán)年限為 50年的土地的單價(jià)為 1100元／ m2；該類(lèi)房屋的重置價(jià)格（含使用權(quán)年限為 50年的土地價(jià)格）為每平方米建筑面積 2023元。估計(jì)該類(lèi)建筑物的殘值為零，土地資本化率為 6％。 試?yán)蒙鲜鲑Y料估算該房地產(chǎn) 2023年 10月 1日的總價(jià)。 四、計(jì)算題 100平方米，經(jīng)過(guò)年數(shù) 10年，單位建筑面積的重置價(jià)格為 500元 /平方米，經(jīng)濟(jì)壽命 30年，殘值率 5%。試用直線法計(jì)算該建筑物的年折舊額、折舊總額，并估計(jì)其現(xiàn)值。 2023㎡，容積率為 3。土地是在 2023年 4月通過(guò)出讓方式取得的，出讓年限是 40年。建筑物是于 2023年 10月建成使用的。經(jīng)調(diào)查，現(xiàn)在取得類(lèi)似土地 40年使用權(quán)的市場(chǎng)價(jià)格是 500元 /㎡，同類(lèi)建筑物重置價(jià)格是1000元 /㎡。通過(guò)估價(jià)師對(duì)該建筑物觀察鑒定，對(duì)門(mén)窗等可修復(fù)部分進(jìn)行修復(fù)需要花費(fèi) 5萬(wàn)元，裝修重置價(jià)格 30萬(wàn)元，經(jīng)濟(jì)壽命 5年；設(shè)備的重置價(jià)格為 50萬(wàn)元，經(jīng)濟(jì)壽命為 15年。殘值率假設(shè)均為零，資本化率為 8%，求該房地產(chǎn)在2023年 4月的市場(chǎng)價(jià)格。 返回 返回 演講完畢，謝謝觀看！