【正文】 ................................................. 8 房地產(chǎn)權(quán)利狀況 ............................................................................................................ 8 房地產(chǎn)建筑物狀況 ........................................................................................................ 8 項(xiàng)目所在地的交通狀況 ................................................................................................ 8 評(píng)估方法的選擇 .................................................................................................................... 8 估價(jià)過(guò)程 ................................................................................................................................ 9 比較 法求取 8樓的房地產(chǎn)價(jià)格 ...................................................... 9 ..................................... 12 運(yùn)用成本法求取 8樓的房地產(chǎn)價(jià)格 ......................................................... 13 成本法在估價(jià)過(guò)程中存在的問(wèn)題及相應(yīng)的原因分析 .............................................. 19 4 市場(chǎng)比較法與成本法的組合 ................................................................................................... 21 結(jié)論 ............................................................................................................................................... 22 徐州工程學(xué)院畢業(yè)設(shè)計(jì) (論文 ) II 致謝 ............................................................................................................................................... 23 參考文獻(xiàn) ....................................................................................................................................... 24 徐州工程學(xué)院畢業(yè)設(shè)計(jì) (論文 ) 1 1 緒論 研究背景 當(dāng)前，中國(guó)經(jīng)濟(jì)正處于高速發(fā)展的階段，在這種經(jīng)濟(jì)形勢(shì)大背景下，商業(yè)地產(chǎn)也得到了迅猛發(fā)展，并已成為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分和 GDP 的主要增長(zhǎng)點(diǎn)。因此，房地產(chǎn)價(jià)格或價(jià)值成為人們普遍關(guān)注的問(wèn)題之一。因此，做好房地產(chǎn)估價(jià)、提高估價(jià)精確度工作是極為重要的。房地產(chǎn)市場(chǎng)不夠活躍或者類似房地產(chǎn)交易較少的地區(qū)，難以采用市場(chǎng)法估價(jià)。在目前房地產(chǎn)交易和登記等信息不夠公開(kāi)透明的情況下，獲取房地產(chǎn)交易的真實(shí)價(jià)格及估價(jià)所必要的交易房地產(chǎn)狀況等信息，是運(yùn)用市場(chǎng)法估價(jià)的難點(diǎn)。價(jià)格等于“成本加平均利潤(rùn)”是在較長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)平均來(lái)看的，并且需要具備兩個(gè)條件：一是自由競(jìng)爭(zhēng)（即可以自由進(jìn)出市場(chǎng)），二是該種商品 本身可以大量重復(fù)生產(chǎn)。本文選取祥源房地產(chǎn)作為估價(jià)對(duì)象，并運(yùn)用市場(chǎng)比較法和成本法分別對(duì)其進(jìn)行評(píng)估，然后對(duì)評(píng)估結(jié)果做綜合分析。 研究方法及意義 本文先對(duì)一具體房地產(chǎn)運(yùn)用市場(chǎng)比較法和成本法進(jìn)行估價(jià)，根據(jù)兩種方法評(píng)估結(jié)果分析各種方法存在的問(wèn)題，并提出改進(jìn)方法，以使評(píng)估結(jié)果更加準(zhǔn)確。 (2)針對(duì)成本法估價(jià)中存在的問(wèn)題進(jìn)行修正，以減少誤差，提高估價(jià)精確度。 徐州工程學(xué)院畢業(yè)設(shè)計(jì) (論文 ) 2 文獻(xiàn)綜述 由于我國(guó)房地 產(chǎn)的起步較晚，就興起于二三十年前，故對(duì)于房地產(chǎn)估價(jià)理論介紹的相關(guān)書籍較少，故大多數(shù)的估價(jià)理論都是引進(jìn)于西方的。伴隨著房地產(chǎn)業(yè)的興起，我國(guó)關(guān)于房地產(chǎn)估價(jià)的理論知識(shí)逐漸多了起來(lái)。那時(shí)候關(guān)于房地產(chǎn)估價(jià)的主要代表作有：李志國(guó)《關(guān)于三亞市的地價(jià)研究》、袁禮昆《土地經(jīng)濟(jì)學(xué)概論》、王亞倫《上海市地價(jià)研究分析》。 隨著我國(guó)房地產(chǎn)逐漸發(fā)展，我國(guó)也開(kāi)始注重房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，開(kāi)始建立起了房地產(chǎn)制度，并先后進(jìn)行了改革。在房地產(chǎn)逐漸發(fā)展的過(guò)程中，越來(lái)越多的學(xué)者開(kāi)始轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)市場(chǎng)研究。而在房地產(chǎn)發(fā)展的這一期間，我國(guó)涌現(xiàn)了大量有關(guān)房地產(chǎn)估價(jià)研究的書籍，主 要有：張興國(guó)《房地產(chǎn)估價(jià)研究》、楊子勛《房地產(chǎn)估價(jià)方法綜合研究》、李炳杰《房地產(chǎn)估價(jià)理論和方法研究》、宋君介《 住宅房地產(chǎn)估價(jià)中估價(jià)方法的改進(jìn)研究 》，雖然我國(guó)對(duì)于房地產(chǎn)的研究起步較晚，對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)的研究也不是特別深入，但作為一個(gè)有著巨大發(fā)展?jié)摿Φ膰?guó)家，我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)還將會(huì)越來(lái)越繁榮，房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展也將越來(lái)越成熟、越來(lái)越規(guī)范。相信以后的房地產(chǎn)估價(jià)理論會(huì)越來(lái)越充分、越來(lái)越深入。而踏入本世紀(jì)以后，西方國(guó)家關(guān)于房地產(chǎn)估價(jià)理論的研究已經(jīng)相對(duì)成熟，在這期間較為著名的代表作有：理查德 貝茲 的《現(xiàn)代不動(dòng)產(chǎn)》、 查爾斯溫茨巴奇的《不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估基礎(chǔ)》、喬治威爾斯的《不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估方法研究》。第二個(gè)階段，西方房地產(chǎn)研究學(xué)者們開(kāi)始向房地產(chǎn)估價(jià)方法方面研究，在這一時(shí)期，最為有影響 力的著作當(dāng)屬喬治威爾斯的《不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估方法研究》，在這本著作中，作者綜合考慮了土地價(jià)值和不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值，作者創(chuàng)造性地將評(píng)估理論中引入了價(jià)值理論，使評(píng)估理論與價(jià)值理論結(jié)合起來(lái)，極大地推動(dòng)了房地產(chǎn)的估價(jià)研究。在這一時(shí)期較為著名的作品有：普雷斯科特的《房地產(chǎn)各估價(jià)方法的利弊分析》、 伊斯多維爾 《不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估方法研究》等。 徐州工程學(xué)院畢業(yè)設(shè)計(jì) (論文 ) 4 2 市場(chǎng)比較法和成本法概述 市場(chǎng)比較法 市場(chǎng)比較法是在選取已經(jīng)發(fā)生過(guò)的交易實(shí)例且與估價(jià)對(duì)象狀況相似的房地產(chǎn)作為估價(jià)依據(jù)，將估價(jià)對(duì)象與可比實(shí)例進(jìn)行比較，然后對(duì)可比實(shí)例進(jìn)行因素修正，最后對(duì)各可比實(shí)例的成交價(jià)格進(jìn)行處理，加權(quán)平均即可得估價(jià)對(duì)象的價(jià)值的方法。 (2)市場(chǎng)比較法的適用范圍 市場(chǎng)比較法適合于具有交易性的房地產(chǎn)，此種房地產(chǎn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)上可以找出若干交易對(duì)象作為可比實(shí)例。但是對(duì)于很少發(fā)生交易的房地產(chǎn)，則難以采用市場(chǎng)估價(jià)法評(píng)估房地產(chǎn)的價(jià)格，比如學(xué)校、古建筑、特殊工業(yè)廠房、教堂、紀(jì)念館和寺廟等。而對(duì)于房地產(chǎn)發(fā)育尚不成熟、不規(guī)范或與估價(jià)對(duì)象類似的可比實(shí)例較少的地區(qū)，應(yīng)用市場(chǎng)比較法對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估所得結(jié)果不能充分反映房地產(chǎn)的正常價(jià)格，因此難以采用市場(chǎng)比較法進(jìn)行估價(jià)。搜集大量已經(jīng)發(fā)生過(guò)交易的房地產(chǎn)信息，包括成交價(jià)格、交易時(shí)點(diǎn)等信息。 （ 2）選取可比實(shí)例。 （ 3）對(duì)可比實(shí)例的成交價(jià)格進(jìn)行處理。將所選取的的若干個(gè)可比實(shí)例經(jīng)過(guò)適當(dāng)?shù)奶幚砗笏玫淖罱K的修正后的成交價(jià)格進(jìn)行綜合分析，然后綜合得出可作為估價(jià)對(duì)象參照價(jià)格的一個(gè)比準(zhǔn)價(jià)值。通常致使房地產(chǎn)成交價(jià)格不符合正常價(jià)格范圍的因素有：房地產(chǎn)交易之間存在利害關(guān)系人；賣方或買方雙方對(duì)房地產(chǎn)的狀況存在信息不對(duì) 稱；房地產(chǎn)的交易是急于脫手或購(gòu)買的；賣方或買方中雙方或存在一方對(duì)房地產(chǎn)的交易有特殊目的或動(dòng)機(jī)；在房地產(chǎn)交易過(guò)程中存在特殊的交易方式；對(duì)房地產(chǎn)交易后稅費(fèi)的不公正負(fù)擔(dān)；鄰近地區(qū)房地產(chǎn)進(jìn)行了合并交易；進(jìn)行交易的雙方受到了債權(quán)債務(wù)的影響。 （ 3）房地產(chǎn)狀況影響修正 房地產(chǎn)狀況影響修正是將可比 實(shí)例在其自身的房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格經(jīng)過(guò)調(diào)整變化為在估價(jià)對(duì)象的房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格的過(guò)程。 （ 1）求取某個(gè)與可比實(shí)例對(duì)應(yīng)的比準(zhǔn)價(jià)值 一般采用連乘形式： 估價(jià)對(duì)象價(jià)格 =可比實(shí)例價(jià)格交易情況影響修正系數(shù)交易日期影響修正系數(shù)房地產(chǎn)狀況影響修正系數(shù) （ 2）求取多個(gè)可比實(shí)例的最終比準(zhǔn)價(jià)值 首先將每個(gè)可比實(shí)例的成交價(jià)格經(jīng)過(guò)上述三項(xiàng)修正之后，得到的各個(gè)比準(zhǔn)價(jià)格，再利用平均數(shù)法、中位數(shù)法、眾數(shù)法、其他方法求得最終的一個(gè)比準(zhǔn) 價(jià)格作為評(píng)估對(duì)象的合理價(jià)格。具體點(diǎn)說(shuō)，成本法的求取是先求取估價(jià)對(duì)象在估價(jià)對(duì)象的重建價(jià)格，然后計(jì)算折舊，最后用求取的重建價(jià)格減去折舊值，所得值即為應(yīng)用成本法評(píng)估房地產(chǎn)的價(jià)值。從賣方的角度看是生產(chǎn)費(fèi)用價(jià)值論，從買方的角度看是替代原理。在應(yīng)用成本法進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)應(yīng)該注意：實(shí)際交易的房地產(chǎn)的價(jià)格取決于效用而并不是其花費(fèi)的成本，只有當(dāng)成本的增加對(duì)效用的增加有所作用時(shí)才能夠構(gòu)成價(jià)格。只有從較長(zhǎng)時(shí)間來(lái)看價(jià)格 =成本 +平均利潤(rùn)是成立的。 （ 2）成本法的適用范圍。但成本法自身是存在問(wèn)題的，因?yàn)槌杀痉ǖ倪\(yùn)用隱含了長(zhǎng)期市場(chǎng)均衡假設(shè)，成本法在評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)值時(shí)是沒(méi)有考慮市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)和市場(chǎng)供求狀況的。由于應(yīng)用成本法進(jìn)行房地產(chǎn)估計(jì)時(shí)，其成本的概念是具有長(zhǎng)期成本性質(zhì)的，該性質(zhì)具有新古典經(jīng)濟(jì)理論的概念。而在不是長(zhǎng)期均衡的市場(chǎng)狀態(tài)下，產(chǎn)品的 成本則不能夠決定產(chǎn)品的價(jià)格。 （ 1）首先要弄清楚成本法估價(jià)中的價(jià)格構(gòu)成，搜集房地產(chǎn)的土地開(kāi)發(fā)成本及建筑物建筑成本等相關(guān)資料； （ 2）根據(jù)所收集的資料測(cè)算估價(jià)對(duì)象的重新購(gòu)建價(jià)格； （ 3）測(cè)算估價(jià)對(duì)象的折舊； （ 4）用求取的估價(jià)對(duì)象的重新購(gòu)建價(jià)格減去折舊，即可求取估價(jià)對(duì)象的價(jià)值。成本法在評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)值時(shí)是沒(méi)有考慮市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)和市場(chǎng)供求狀況的，而其進(jìn)行估價(jià)時(shí)的環(huán)境是默認(rèn)為長(zhǎng)期市場(chǎng)均衡狀態(tài)的。而成本法的估價(jià)結(jié)果則更多地偏向于過(guò)去。 (2)從理論上講，正常情況下的理想評(píng)估結(jié)果是市場(chǎng)比較法高于成本法。 (3)盡管成本法與市場(chǎng)比較法在理論依據(jù)、求取原則上和本質(zhì)上有所不同，但兩者之間也有相似之處。而在成本法中，折舊是可以看作為一種房地產(chǎn)狀況影響修正，即折舊在作為房地產(chǎn)狀況調(diào)整時(shí)，就是將估價(jià)對(duì)象建筑物假定為“新的”狀況下的重新購(gòu)建價(jià)格調(diào)整為實(shí)際上是“舊的”狀況下的價(jià)格。如果估價(jià)結(jié)果是源自于與待估對(duì)象相似的可比實(shí)例，則本質(zhì)上是屬于市場(chǎng)比較法的。 徐州工程學(xué)院畢業(yè)設(shè)計(jì) (論文 ) 8 3 項(xiàng)目評(píng)估 估價(jià)對(duì)象簡(jiǎn)介 本次估價(jià)對(duì)象為北京祥峰房地產(chǎn) 開(kāi)發(fā)有限公司擁有的金壇市祥源房地產(chǎn)的 8樓的建筑。分?jǐn)偟耐恋孛娣e為 平方米。估價(jià)對(duì)象中土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)屬北京翔峰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司句容分公司所有。 估價(jià)對(duì)象為高層鋼筋混凝土剪力墻結(jié)構(gòu)，每層層高為 ，地下一層，地上 12層。至估價(jià)時(shí)點(diǎn)， 7和 8樓主體結(jié)構(gòu)均已完工，但是裝修工程尚未開(kāi)始。 估價(jià)對(duì)象中土地使用權(quán)屬北京翔峰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司句容分公司所有，建筑物為江蘇廣興集團(tuán)開(kāi)發(fā)建設(shè)。待估房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)清晰，無(wú)糾紛。附近有 6 7 86 等多路公交車通過(guò)，交通便捷。本次估價(jià)的房地產(chǎn)價(jià)格是房地產(chǎn)現(xiàn)行市場(chǎng)價(jià)格和房地產(chǎn)重置價(jià)格的綜合體現(xiàn)。房地場(chǎng)的重置價(jià)格中的地價(jià)是指滿足以土地出讓方式獲得土地且開(kāi)發(fā)程度達(dá)到七通一平標(biāo)準(zhǔn)的用途為住宅等條件下的 公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)格。然后列表將各自的狀況進(jìn)行對(duì)比。 徐州工程學(xué)院畢業(yè)設(shè)計(jì) (論文 ) 10 66 %)(%)11( 100 ??6%)( 100?將待估對(duì)象與可比實(shí)例的交易日期進(jìn)行比較，設(shè)待估房地產(chǎn)的交易日期修正系數(shù)為100，則可比實(shí)例 1 君悅園、可比實(shí)例 2 綠景苑、可比實(shí)例 3 陽(yáng)光花園的交易日期修正系數(shù)分別為： 9 10 103。待估房地產(chǎn)與可比房地產(chǎn)區(qū)域因素修正計(jì)算見(jiàn)表 33： 表 33 待估房地產(chǎn)與可比房地產(chǎn)區(qū)位因素條件指數(shù)表 權(quán)重 估價(jià)對(duì)象 可比實(shí)例 1君悅園 可比實(shí)例 2綠景苑 可比實(shí)例 3 陽(yáng)光花園 區(qū)位因素 100 98 其中 地理位置 100 98 102 99 基礎(chǔ)設(shè)施條件 100 105 100 99 公共設(shè) 施條件 100 100 101 99 交通條件 100 95 100 96 環(huán)境條件 100 94 98 92 ④實(shí)物狀況因素修正 實(shí)物狀況因素修正主要考慮建筑物的新舊程度、建筑規(guī)模、建筑結(jié)構(gòu)、工程質(zhì)量、使用功能、戶型、樓層等，估價(jià)對(duì)象與可比實(shí)例的個(gè)別因素修正見(jiàn)下表： 表 34 估價(jià)對(duì)象與可比實(shí)例的個(gè)別因素條件指數(shù)表 4%)( 100? 100?徐州工程學(xué)院畢業(yè)設(shè)計(jì) (論文 ) 11 修正可比實(shí)例交易條件因素 修正