【正文】 地成交價格在土地和建筑物之間進行分配，提取出與估價對象相應(yīng)部分的土地或建筑物及其價格，然后將其作為可比實例。然后對該土地價格進行適當(dāng)?shù)奶幚?，便可求得估價對象土地的價值?！　κ袌龇ㄔ趯嶋H估價中存在的問題，特別需要指出的是，當(dāng)有較多的交易實例可供選取時，應(yīng)選取那些與估價對象最相似、成交日期與價值時點最接近的交易實例為可比實例，而不得“劣勝優(yōu)汰”?！　x取可比實例的最低要求是，可比實例應(yīng)是真實的?！　±}　　與估價對象相似的房地產(chǎn)是指與估價對象的（　）等相同或相似的房地產(chǎn)?！敬鸢浮緼BC【解析】相似的房地產(chǎn)要：區(qū)位相近（應(yīng)與估價對象處在同一供求范圍內(nèi)）；用途相同；權(quán)利性質(zhì)相同；檔次相當(dāng)；規(guī)模相當(dāng)（）；建筑結(jié)構(gòu)相同。　　【2010年試題】在市場法估價中，當(dāng)有較多的交易實例符合可比實例要求時，應(yīng)選取其中與估價對象最相似的，與預(yù)設(shè)的估價結(jié)果最接近的交易實例，因此不能隨意選取交易實例。答案：解析：應(yīng)選取與估價對象最為類似的交易實例作為可比實例，而不能先預(yù)設(shè)估價結(jié)果，以此作為選取可比實例的標(biāo)準(zhǔn)和依據(jù)。　　【2008年真題】評估某套建筑面積為120m2 的住宅在2008年9月底市場價值，收集了以下4個交易實例，其中最適合作為可比實例的是（?。??！”∮猛静煌?，可以排除。只剩下乙，而乙各個方面均適合作為可比實例。第四節(jié)　建立比較基礎(chǔ)　　選取了可比實例后，一般應(yīng)先對這些可比實例的成交價格進行換算處理，對價格內(nèi)涵和形勢進行“標(biāo)準(zhǔn)化”，使它們之間的口徑一致，相互可比，為后續(xù)對可比實例成交價格進行修正和調(diào)整建立一個共同的基礎(chǔ)。　　一、統(tǒng)一財產(chǎn)范圍　　統(tǒng)一財產(chǎn)范圍應(yīng)對可比實例與估價對象的財產(chǎn)范圍進行對比，并應(yīng)消除因財產(chǎn)范圍不相同造成的價格差異，對于某些估價對象，有時難以直接選到與其財產(chǎn)范圍完全相同的交易實例作為可比實例，只能選取“主干”部分相同的交易實例作為可比實例，所謂財產(chǎn)范圍不同，是指“有”與“無”的差別，而不是大家都有的情況下彼此之間“好”與“壞”或“優(yōu)”與“劣”、“新”與“舊”的差別?！　∝敭a(chǎn)范圍不同主要有以下3種情況：①含有非房地產(chǎn)成分，例如，估價對象是“純粹”的房地產(chǎn)，而選取的可比實例是有附贈家具、家電、汽車，附帶入學(xué)指標(biāo)、戶口指標(biāo)、特許經(jīng)營權(quán)等的交易實例；或者相反。例如，估價對象是“干凈”的房地產(chǎn)，而選取的可比實例是設(shè)立了抵押權(quán)、地役權(quán)，有拖欠建設(shè)工程價款，或者由買方代付賣方欠繳的水電費、燃?xì)赓M、通信費（如電話費、上網(wǎng)費、有線電視收看費等）、供暖費、物業(yè)服務(wù)費、房產(chǎn)稅等費用、稅金的交易實例；或者相反。例如，估價對象為土地，而選取的可比實例是含有類似土地的房地產(chǎn)交易實例。估價對象時一套不帶車位的住宅，而選取的可比實例是一套帶車位的住宅；或者相反?！　≡谏鲜龅诙N情況下，統(tǒng)一財產(chǎn)范圍一般是統(tǒng)一到不帶債權(quán)債務(wù)的房地產(chǎn)范圍，并利用下列公式對價格進行換算處理；　　不帶債權(quán)債務(wù)的房地產(chǎn)價格=帶有債權(quán)債務(wù)的房地產(chǎn)價格債權(quán)+債務(wù)　　如果是估價對象帶有債權(quán)債務(wù)的，則一般是在比較法最后步驟求出了不帶債權(quán)債務(wù)的房地產(chǎn)價值后，再加上債權(quán)減去債務(wù)，就可得到估價對象的價值?！　《?、統(tǒng)一付款方式　　房地產(chǎn)交易涉及的金額較大，許多成交價格采取分期付款方式支付，而且付款期限長短、付款次數(shù)、每筆付款金額在付款期限內(nèi)分布的不同，導(dǎo)致實際價格也會有所不同。因此，統(tǒng)一付款方式應(yīng)將可比實例不是成交日期或一次性付清的價格，調(diào)整為成交日期且一次性付清的價格。　　【例61】某宗房地產(chǎn)的成交總價為30萬元，首付款20%，余款于6個月后一次性支付；%，請計算該房地產(chǎn)在其成交日期一次性付清的價格?！　∪?、統(tǒng)一稅費負(fù)擔(dān)　　在房地產(chǎn)交易中需要交納一些稅費，如營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、教育費附加、所得稅、土地增值稅、契稅、印花稅、交易手續(xù)費、公證費、補繳出讓金等?！　〗灰锥愘M正常負(fù)擔(dān)下的價格是指在買賣雙方各自繳納自己應(yīng)繳納的交易稅費下的價格，即在此價格下，賣方繳納賣方應(yīng)繳納的稅費，買方繳納買方應(yīng)繳納的稅費。但在實際的房地產(chǎn)交易中，往往出現(xiàn)本應(yīng)由賣方繳納的稅費，買賣雙方協(xié)議由買方繳納；本應(yīng)由買方繳納的稅費，買賣雙方協(xié)議由賣方繳納。在某些地區(qū)，房地產(chǎn)價格之外還有代收代辦收費?！　〗y(tǒng)一稅費負(fù)擔(dān)是將成交價格調(diào)整為依照稅法及中央和地方政府的有關(guān)規(guī)定（沒有規(guī)定的，按照當(dāng)?shù)亓?xí)慣），買賣雙方各自繳納自己應(yīng)繳納的交易稅費下的價格?！　　窘狻抠u方實得金額計算如下：　　賣方實得金額=正常負(fù)擔(dān)下的價格—應(yīng)由賣方繳納的稅費　　=2500—25007%　　=2325（元/㎡）　　買方實付金額計算如下：　　買方實付金額=正常負(fù)擔(dān)下的價格+應(yīng)由買方繳納的稅費　　=2500+25005%　　=2625（元/㎡）　　【例63】某宗房地產(chǎn)交易，買賣合同中約定成交價格為2325元/㎡，買賣中涉及的稅費均由買方負(fù)擔(dān)?！　　窘狻恳阎u方實得金額為2325元/㎡,則該房地產(chǎn)在交易稅費正常負(fù)擔(dān)下的成交價格求取如下：　　　　【例64】某宗房地產(chǎn)交易，買賣合同中約定成交價格為2625元/㎡，買賣中設(shè)計的稅費均由賣方負(fù)擔(dān)?！　　窘狻恳阎I方實付金額為2625元/㎡，則該房地產(chǎn)在交易稅費正常負(fù)擔(dān)下的成交價格求取如下：　　　　四、統(tǒng)一計價單位　　統(tǒng)一計價單位包括統(tǒng)一價格表示單位、統(tǒng)一貨幣單位、統(tǒng)一幣種和貨幣單位、統(tǒng)一面積內(nèi)涵和計量單位。在統(tǒng)一采用單價時，通常是單位面積的價格。　　在這些情況下，單位面積是一個比較單位。例如，倉庫通常以單位體積為比較單位，停車場通常以一個車位為比較單位，旅館通常以一間客房或一個床位為比較單位，影劇院通常以一個座位為比較單位，醫(yī)院通常以一個床位為比較單位，保齡球館通常以一個球道為比較單位，等等。因為這樣處理時，對可比實例成交價格的修正、調(diào)整更容易、更準(zhǔn)確。經(jīng)調(diào)查得知。（20－＝），、調(diào)整。但如果先按照原幣種的價格進行市場狀況調(diào)整，則對進行了市場狀況調(diào)整后的價格應(yīng)采用價值時點的匯率進行換算。　　在統(tǒng)一貨幣單位方面，按照使用習(xí)慣，人民幣、美元、港幣等，通常都采用“元”。其中，建筑面積、套內(nèi)建筑面積、使用面積下的單價之間的換算為：　　建筑面積下的單價＝套內(nèi)建筑面積下的單價　　套內(nèi)建筑面積下的單價＝使用面積下的單價　　使用面積下的單價＝建筑面積下的單價　　在面積計量單位方面，中國內(nèi)地通常采用平方米（土地面積單位除了平方米，有時還采用公頃、畝），而中國香港地區(qū)和美國、英國等習(xí)慣采用平方英尺，中國臺灣地區(qū)和日本、韓國一般采用坪。10 000　　平方米下的價格＝畝下的價格247?！　∑椒矫紫碌膬r格＝坪下的價格247。已知甲交易實例的建筑面積為200㎡，成交總價為80萬元人民幣，分3期付款，首付款為16萬元人民幣，第二期于半年后付32萬元人民幣，余款32萬元人民幣于1年后支付；乙交易實例的使用面積為2 500平方英尺，成交總價為15萬美元，于成交時一次性付清?！　　窘狻繉υ搩蓚€交易實例的成交價格進行建立比較基礎(chǔ)處理，包括統(tǒng)一付款方式和統(tǒng)一計價單位，具體如下：　?。?）統(tǒng)一付款方式，如果以在成交日期一次性付清為基準(zhǔn)，假設(shè)當(dāng)時人民幣的年利率為8%，則：　　　?。剑ㄈf元人民幣）　　乙總價＝（萬美元）　?。?）統(tǒng)一計價單位。統(tǒng)一采用單價：　　　?。剑ㄔ嗣駧?平方米建筑面積）　　　?。剑涝?平方英尺使用面積）　?、诮y(tǒng)一幣種和貨幣單位。則：　　甲單價＝（元人民幣/平方米建筑面積）　　乙單價＝　　＝（元人民幣/平方英尺使用面積）　?、劢y(tǒng)一面積內(nèi)涵。如果以平方米為基準(zhǔn)，由于1平方英尺＝，則：　　甲單價＝（元人民幣/平方米建筑面積）　　乙單價＝247。由于要求評估的估價對象價值或價格是合理的，所以可比實例的成交價格如果是不正常的，則應(yīng)把它修正為正常的。因此，經(jīng)過交易情況修正后，就將可比實例實際而可能是不正常的成交價格變成了正常價格?！　∮捎诜康禺a(chǎn)具有不可移動、獨一無二、價值較大等特性，以及房地產(chǎn)市場是一個不完全市場，房地產(chǎn)成交價格容易受交易中的一些特殊因素的影響，從而偏離正常價格。例如，親友之間、母子公司之間、公司與員工之間的房地產(chǎn)交易，成交價格通常低于正常價格。　?。?）對交易對象或市場行情缺乏了解的交易。相反，如果賣方不了解交易對象或城市行情，盲目出售，成交價格往往偏低。包括急于出售或急于購買的交易，如因還債、出國等急于出售房地產(chǎn)；被強迫出售或購買的交易，如司法拍賣。　?。?）人為哄抬價格交易。拍賣、招標(biāo)等方式容易受諸如現(xiàn)場氣氛、情緒，競買人之間的爭強好勝，甚至購買房地產(chǎn)看中的不是房地產(chǎn)本身價值而是購買房地產(chǎn)這種行為所帶來的廣告宣傳效應(yīng)等因素的影響，從而使成交價格失常。　　拍賣、招標(biāo)、掛牌等方式形成的價格也會受非理性因素的影響，但相對與協(xié)議方式較能反映市場行情，協(xié)議方式形成的價格通常偏低，其因素是管理體制尚不完善，出讓人是政府（實際的運作者是政府的某個部門及某些個人），受讓人是與自身利益較為密切的企業(yè)、個人等，從而協(xié)議方式出讓的結(jié)果往往是政府讓利?！　。?）對交易對象有特殊偏好的交易，例如，買方或賣方對所買賣的房地產(chǎn)有特別的愛好、感情，特別是對買方或賣方有特殊的意義或價值，從而買方執(zhí)意購買或賣方惜售，在這種情況下，成交價格往往偏高。房地產(chǎn)價格受土地是否規(guī)則、土地面積或建筑規(guī)模是否適當(dāng)?shù)鹊挠绊?。但這類房地產(chǎn)如果與鄰房地產(chǎn)合并后，則利用價值會提高，從而會產(chǎn)生附加價值或“合并價值”?！　。?）受迷信影響的交易　　有上述特殊情況的交易實例一般不宜選為可比實例，但當(dāng)可供選擇的交易實例較少而不得不選用時，則應(yīng)對其進行交易情況修正。　　總價修正是基于總價對可比實例的成交價格進行交易情況修正；單價修正是基于單價對可比實例的成交價格進行交易情況修正。交易情況修正金額=可比實例正常價格　　百分比修正是采用百分比對可比實例的成交價格進行交易情況修正，其一般公式為：　　可比實例成交價格交易情況修正系數(shù)=可比實例正常價格　　在百分比修正中，交易情況修正系數(shù)應(yīng)以正常價格為基準(zhǔn)來確定。S%（當(dāng)可比實例的成交價格比其正常價格高時，為＋S%；低時，為S%；），則有：　　可比實例正常價格（1177。這樣，如果以正常市場價格為基準(zhǔn)，只會有一個比較基準(zhǔn)，而如果以每個可比實例的實際成交價格為基準(zhǔn)，則會出現(xiàn)多個比較基準(zhǔn)。所以說“可比實例成交價格比其正常市場價格高10%”與說“可比實例正常市場價格比其成交價格低10%”是不等同的?！　∵M行交易情況修正，不僅需要了解交易中有哪些特殊因素影響了成交價格，還需要測定這些特殊因素使成交價格偏離正常市場價格的程度。因此，在哪種情況下應(yīng)當(dāng)修正多少，主要是房地產(chǎn)估價師以其扎實的估價理論知識、豐富的估價實踐經(jīng)驗以及對當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場行情、交易習(xí)慣等的深入調(diào)查了解作出判斷。其中，對于交易稅費非正常負(fù)擔(dān)的修正，只要調(diào)查了解清楚了實際情況，然后按照有關(guān)公式進行計算即可。修正公式如下：　　正常成交價格－應(yīng)由賣方繳納的稅費＝賣方實得金額　　正常成交價格＋應(yīng)由買方繳納的稅費＝買方實付金額　　買方實付金額－賣方實得金額＝應(yīng)由買賣雙方繳納的稅費　　如果賣方、買方應(yīng)繳納的稅費是正常成交價格的一定比率，即：　　應(yīng)由賣方繳納的稅費＝正常成交價格應(yīng)由賣方繳納的稅費比率　　應(yīng)由買方繳納的稅費＝正常成交價格應(yīng)由買方繳納的稅費比率　　　　解此類題的關(guān)鍵除了記住公式外，就是確定價格是由哪一方實際得到的　　【例63】　　某宗房地產(chǎn)的正常成交價格為2500元/m2，賣方應(yīng)繳納的稅費為正常成交價格的7%，買方應(yīng)繳納的稅費為正常成交價格的5%?！　答疑編號950276060401]據(jù)悉，該地區(qū)房地產(chǎn)買賣中應(yīng)由賣方、買方繳納的稅費分別為正常成交價格的7%和5%?！　答疑編號950276060402]據(jù)悉，該地區(qū)房地產(chǎn)買賣中應(yīng)由賣方、買方繳納的稅費分別為正常成交價格的7%和5%?！　答疑編號950276060403]【2011年真題】　　　　　　　　　　[答疑編號950276060404]　　正常成交價格=買方支付給賣方的金額+買方承擔(dān)的應(yīng)由賣方承擔(dān)的稅費　　為評估某估價對象2011年10月15日的市場價格，選取的可比實例價格情況是：交易日期為2011年4月15日，按買賣雙方約定，買方付給賣方7000元／m2，交易中涉及的稅費全部由賣方支付?！?011年真題】　　　　　　　　　　[答疑編號950276060405]　　【2010年真題】某宗房地產(chǎn)交易的買賣雙方約定，買方付給賣方2659元/平方米，買賣中涉及的稅費均由賣方負(fù)擔(dān)，據(jù)悉，%，%，若買賣雙方重新約定買賣中涉及的稅費全由買方負(fù)擔(dān)，并在原價基礎(chǔ)上，相應(yīng)調(diào)整買方付給賣方的價格，則調(diào)整后買方應(yīng)付給賣方的價格為（?。┰?平方米?！敬鸢浮緼【解析】分兩步計算，先要計算正常成交價格，再計算買方實際支付的價格。　　題干中說明了，稅費均由賣方負(fù)擔(dān)，即買方稅費轉(zhuǎn)嫁給了賣方，所以站在賣方視角分析?！　∮脺p法　　設(shè)正常成交價格為x, x=2659x*% x=2559　　第二步，買家承擔(dān)賣家應(yīng)繳納的稅費，則買方應(yīng)付給賣方的價格肯定比實際成交價格2559小，CD排除，買方應(yīng)付給賣方的價格=25592559*%=2385　　參見教材P190191。由于可比實例的成交日期通常是過去，所以可比實例的成交價格通常是在過去的房地產(chǎn)市場狀況下形成的。如果價值時點是現(xiàn)在（通常是這種情況），則應(yīng)是在現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場狀況下形成的?！　∫虼耍瑧?yīng)將可比實例在其成交日期時的價格調(diào)整到在價值時點時的價格。因此，經(jīng)過市場狀況調(diào)整之后，就將可比實例在其成交日期的價格變成了在價值時點時的價格。當(dāng)房地產(chǎn)市場價格為平穩(wěn)時，可不進行市場狀況調(diào)整（實際上是進行了市場狀況調(diào)整，只是調(diào)整系數(shù)為100%）?！　∈袌鰻顩r調(diào)整主要采用百分率法，其進行市場狀況調(diào)整的一般公式為：　　可比實例在其成交日期的價格市場狀況調(diào)整系數(shù)＝可比實例在價值時點的價格　　其中，市場狀況調(diào)