房地產(chǎn)評估之收益法-習題-在線瀏覽
2025-05-13 00:27本頁面
【正文】 【正確答案】C【答案解析】參見教材P256。關(guān)鍵在于，理解資本化率的含義和計算方法，題干中很多給出的數(shù)據(jù)，是可以不使用的?！ ⒁娊滩腜238。 ，預計建筑物剩余自然壽命為20年，房地產(chǎn)未來第一年的凈收益為28萬元，此后每年的凈收益在上一年的基礎(chǔ)上減少2萬元，報酬率為8%，則（?。??！菊_答案】BCD【答案解析】設(shè)該房地產(chǎn)的合理經(jīng)營年限為n 令A－（n－1）b＝0,即28－（n－1）2＝0 N＝15 該房地產(chǎn)的收益價格＝＝ 以第一年凈收益為依據(jù)，采用凈收益乘數(shù)法估算收益價格，凈收益乘數(shù)＝收益價格/年凈收益＝＝ 如果不記得公式，最簡單的辦法：222211110，到第15年的時候，沒有收益了，所以合理經(jīng)營年限就是15年 15年的收益價格＝＝ ，電費、物業(yè)管理費由承租人負擔，水費、供暖費、房地產(chǎn)稅由出租人負擔?！ ‰娰M和物業(yè)管理費，由承租人負擔，不在運營費用里?！ ?，為合理選用或確定其凈收益并客觀評估其價值，往往要求估價師對其凈收益同時給出（?。??！菊_答案】ABE【答案解析】預測凈收益時存在樂觀估計、保守估計和最可能估計。CD的說法，過高或過低，這種說法本身就是錯誤的?！ ∪⑴袛囝} ，因為沒有收益，所以不能采用收益法進行估價。【正確答案】錯誤【答案解析】該住宅空置無實際收益，但是具有潛在收益，可以參照市場上類似住宅的租金，作為收益估算其收益價值。（?。┏鲎庑头康禺a(chǎn)沒有銷售收入。無形收益通常難以貨幣化，難以在計算凈收益時予以考慮，但可通過選取較高的報酬率或資本化率予以考慮?！菊_答案】錯誤【答案解析】參見教材P21213。這樣非但沒有考慮無形收益，反而還降低了這種無形收益。理解：因為存在無形收益，所以投資者要求的報酬率可以略低。（?。┧詧蟪曷试礁?，土地使用權(quán)價格接近無限年價格就越快（越短）。 ，建設(shè)用地使用權(quán)剩余年限為40年，該房地產(chǎn)現(xiàn)在的價值，只需要計算該房地產(chǎn)現(xiàn)在到將來30年內(nèi)的收益現(xiàn)值即可?！菊_答案】錯誤【答案解析】該房地產(chǎn)現(xiàn)在的價值包括2塊，一個是現(xiàn)在到將來30年內(nèi)的收益現(xiàn)值，還有一個是30年后－40年末的建設(shè)用地使用權(quán)的價值，二者加總才是該房地產(chǎn)現(xiàn)在的價值。（?。 ≈刂锰岚慰钍墙ㄖ锝?jīng)濟壽命期內(nèi)，更換經(jīng)濟壽命較短的構(gòu)件的費用，或在未來持有期結(jié)束前需要更換的構(gòu)件的費用，屬于運營費用。 ，房屋設(shè)備年折舊費為10萬元，室內(nèi)裝飾裝修年折舊費為50萬元，則采用收益期限為有限年的收益法公式估價時，計入年運營費用的折舊費為160萬元?！菊_答案】錯誤【答案解析】參見教材P238。短壽命周期的資產(chǎn)的折舊才能計入運營費用。 ，所以資本化率與報酬率之間沒有明顯的嚴格數(shù)學關(guān)系。【正確答案】正確【答案解析】資本化率是未來第一年的凈收益與價值的比率，報酬率是各年凈收益折算為收益現(xiàn)值時的折現(xiàn)率。 ，但它并不能明確表示房地產(chǎn)未來各期的獲利能力?！菊_答案】正確【答案解析】參見教材P255。是根據(jù)估價對象的預期未來收益來求取估價對象價值的方法?！ 。ㄕ莆眨 ∈找娣ǖ倪m用的估價對象是有經(jīng)濟收益或有潛在經(jīng)濟收益的房地產(chǎn)?！ 康禺a(chǎn)未來的收益和風險都能夠較準確地量化（預測） （熟悉） 第二節(jié) 報酬資本化法的公式 ?。ㄕ莆眨 鲎钜话愎健找娣ǖ脑砉健 。璙：房地產(chǎn)在價值時點的收益價格 ?。瑼：房地產(chǎn)的未來凈運營收益 －Y：房地產(chǎn)的報酬率 ?。璶：房地產(chǎn)的收益期限 －V：房地產(chǎn)在估價 ?。ㄕ莆眨 」降募僭O(shè)前提 公式的假設(shè)前提 凈收益每年不變?yōu)锳 凈收益每年不變?yōu)锳 報酬率為Y，Y不等于零 報酬率為Y，Y大于零 收益期限n為有限年 收益期限n為有限年 凈收益每年不變的公式的作用： （1）直接用于測算價格。源于有限年期的收益價格公式） 兩房地產(chǎn)報酬率相等時， 有時，兩房地產(chǎn)報酬率不相等時， ?。?）用于比較不同期限房地產(chǎn)價格的高低。 ?。ㄊ煜ぃ ∈找嫫谙逓橛邢弈辍 」剑阂獜娪洝 」降募僭O(shè)前提 凈收益未來第1年為A，此后按數(shù)額b逐年遞增，至未來第n年為A＋（n－1）b 報酬率為Y,Y不等于零 收益期限為有限年n 收益期限為無限年 公式： （熟悉） 將上式中的b，改成－b即可 ?。ㄕ莆眨 ∈找嫫谙逓橛邢弈甑墓健 ∫惨獜娪洝 ：凈收益逐年遞增的比率，未來第n年的凈收益為A（1＋g）n－1 收益期限為無限年的公式 ?。ㄊ煜ぃ ⑸鲜降膅，改成－g即可 有效毛收入逐年遞增的比率為gI，運營費用逐年遞增的比率為gE 有限年期的公式 ?。璉：有效毛收入 －E：運營費用 －gI：I逐年遞增的比率 ?。璯E：E逐年遞增的比
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