房地產(chǎn)評(píng)估之收益法-習(xí)題(存儲(chǔ)版)
【正文】 ?。接行杖耄\(yùn)營(yíng)費(fèi)用 相關(guān)概念：凈收益 潛在毛收入 空置和收租損失有效毛收入 運(yùn)營(yíng)費(fèi)用 運(yùn)營(yíng)費(fèi)用，維持房地產(chǎn)正常使用營(yíng)業(yè)的必要支出?！ ⊥恋厥褂脵?quán)剩余期限是自?xún)r(jià)值時(shí)點(diǎn)起至土地使用期限結(jié)束的時(shí)間。 ?。?）用途2：不同期限房地產(chǎn)價(jià)格的換算 已知無(wú)限年期的價(jià)格，求有限年期的價(jià)格 ?。ㄓ浝芜@個(gè)公式，最有用；如果記不住，知道怎么推理也行。（ ） 建筑物的折舊費(fèi)用，不能計(jì)入運(yùn)營(yíng)費(fèi)用。 ，重置提拔款是屬于運(yùn)營(yíng)費(fèi)用。 ，對(duì)土地凈收益每年收益不變的情形，報(bào)酬率越高，土地使用權(quán)價(jià)格接近無(wú)限年價(jià)格就越慢。 。參見(jiàn)教材P245?！菊_答案】CDE【答案解析】參見(jiàn)教材P239240。 ，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用包括（?。??！ ? % % % 土地投資可靠，風(fēng)險(xiǎn)小，所以要求的報(bào)酬率比其他長(zhǎng)期投資的報(bào)酬率可以低一些?！ ?，不確定因素多，故報(bào)酬率應(yīng)低，反之，報(bào)酬率應(yīng)高 ，投資者將提高所要求的報(bào)酬率 ，其報(bào)酬率要低于其他較長(zhǎng)期投資的報(bào)酬率 【正確答案】C【答案解析】參見(jiàn)教材P259?！ ≠?gòu)買(mǎi)者要求的稅前現(xiàn)金流量＝512%＝（萬(wàn)元） 償還抵押貸款的能力＝2－＝（萬(wàn)元） 抵押貸款金額＝247。參見(jiàn)教材P238?！ 攤鹣禂?shù)，就是將未來(lái)的終值轉(zhuǎn)變?yōu)槟杲鸬南禂?shù)（年金終值系數(shù)的倒數(shù)） 第一步，求取收益年限 %=6%/（）1 得n=10 第二步，求取房地產(chǎn)價(jià)格 V=20/6%（）+ V=446 ，判定其未來(lái)每年的凈收益基本上固定不變，、報(bào)酬率為9%。該商鋪的價(jià)值為（?。┤f(wàn)元?！ ?，通過(guò)預(yù)測(cè)得到其未來(lái)5年的凈收益分別為20萬(wàn)元、22萬(wàn)元、25萬(wàn)元、28萬(wàn)元、30萬(wàn)元，從未來(lái)第6年到第38年每年的凈收益將穩(wěn)定在35萬(wàn)元左右，該類(lèi)房地產(chǎn)的報(bào)酬率為10%?！ ?，無(wú)法確定收益法及其運(yùn)用 一、單選題 ?。ā。?。那么，甲的價(jià)格（?。┮业膬r(jià)格。該宗房地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用超過(guò)有效毛收入的時(shí)間即為其合理經(jīng)營(yíng)期限n:16－8（1＋2%）n－1＝0，n＝36（年）?！菊_答案】A【答案解析】折現(xiàn)率=6%+6%25%=% 6000（16%）/+400（）= ㎡，建筑物的剩余經(jīng)濟(jì)壽命和剩余土地使用年限為35年；該商鋪目前的月租金（按建筑面積算）為100元/㎡，市場(chǎng)上類(lèi)似商鋪按建筑面積計(jì)的月租金為120元/㎡；運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率為租金收入的25%；該類(lèi)房地產(chǎn)的報(bào)酬率為10%?！菊_答案】D【答案解析】參見(jiàn)教材P233。該房地產(chǎn)的凈收益為（?。┤f(wàn)元。這些設(shè)備壽命期比房地產(chǎn)短，在使用過(guò)程中要不斷更新，也就是重置提撥款，作為運(yùn)營(yíng)費(fèi)用消耗了?！菊_答案】B【答案解析】參見(jiàn)教材P257?！ 〉盅嘿J款常數(shù)分期償還額＝貸款總額 月抵押貸款常數(shù)＝＝% 年抵押貸款常數(shù)＝%12＝% 綜合資本化率＝60%%＋40%10%＝% 、內(nèi)部收益率同性質(zhì)的比率，對(duì)其內(nèi)涵的理解應(yīng)是（?。！ ∧塬@得額外報(bào)酬時(shí)，投資者的報(bào)酬率可以適當(dāng)降低，C也不對(duì)。則其資本化率為（?。?。參見(jiàn)教材P238?！ D的說(shuō)法，過(guò)高或過(guò)低，這種說(shuō)法本身就是錯(cuò)誤的。出租型房地產(chǎn)沒(méi)有銷(xiāo)售收入。理解：因?yàn)榇嬖跓o(wú)形收益，所以投資者要求的報(bào)酬率可以略低。【正確答案】錯(cuò)誤【答案解析】該房地產(chǎn)現(xiàn)在的價(jià)值包括2塊，一個(gè)是現(xiàn)在到將來(lái)30年內(nèi)的收益現(xiàn)值，還有一個(gè)是30年后－40年末的建設(shè)用地使用權(quán)的價(jià)值，二者加總才是該房地產(chǎn)現(xiàn)在的價(jià)值?！菊_答案】錯(cuò)誤【答案解析】參見(jiàn)教材P238。 ，但它并不能明確表示房地產(chǎn)未來(lái)各期的獲利能力。 ——房地產(chǎn)未來(lái)的收益和風(fēng)險(xiǎn)都能夠較準(zhǔn)確地量化（預(yù)測(cè)） ?。ㄊ煜ぃ 〉诙?jié) 報(bào)酬資本化法的公式 ?。ㄕ莆眨 鲎钜话愎健找娣ǖ脑砉健 。璙：房地產(chǎn)在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的收益價(jià)格 －A：房地產(chǎn)的未來(lái)凈運(yùn)營(yíng)收益 ?。璝：房地產(chǎn)的報(bào)酬率 ?。璶：房地產(chǎn)的收益期限 ?。璙：房地產(chǎn)在估價(jià) ?。ㄕ莆眨 」降募僭O(shè)前提 公式的假設(shè)前提 凈收益每年不變?yōu)锳 凈收益每年不變?yōu)锳 報(bào)酬率為Y，Y不等于零 報(bào)酬率為Y，Y大于零 收益期限n為有限年 收益期限n為有限年 凈收益每年不變的公式的作用： ?。?）直接用于測(cè)算價(jià)格。 建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命是自?xún)r(jià)值時(shí)點(diǎn)起至建筑物經(jīng)濟(jì)壽命結(jié)束的時(shí)間?！ 〕鲎尯贤幸鸭s定不可續(xù)期的，以土地使用權(quán)剩余期限為收益期限。 方法2：首先測(cè)算各種類(lèi)型的收入，再測(cè)算各種類(lèi)型的費(fèi)用，再將總收入減去總費(fèi)用 方法3：把混合收益的房地產(chǎn)看成是各種單一收益類(lèi)型房地產(chǎn)的簡(jiǎn)單組合，分別求出各自的凈收益，再相加得出總的凈收益 ?。ㄊ煜ぃ ≡谇笕羰找鏁r(shí)既要包括有形收益，又要考慮各種無(wú)形收益 無(wú)形收益難以貨幣化，難以在計(jì)算凈收益時(shí)
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