房地產(chǎn)評(píng)估之收益法-習(xí)題(已修改)
2025-04-07 00:27 本頁面
【正文】 收益法及其運(yùn)用 一、單選題 ?。ā。??！ 菊_答案】D【答案解析】通過收益法的報(bào)酬資本化法公式得知，收益和風(fēng)險(xiǎn)是求房地產(chǎn)收益價(jià)格的兩個(gè)必不可少的要素，只有量化其值才能運(yùn)用公式求得價(jià)格。 ?。ā。?。 【正確答案】B【答案解析】參見教材P213。 ，甲房地產(chǎn)的收益年限為50年，單價(jià)為3500元/㎡，報(bào)酬率為8%；乙房地產(chǎn)收益年限為30年，單價(jià)為3000元/㎡，報(bào)酬率為6%。那么，甲的價(jià)格（?。┮业膬r(jià)格。 ，無法確定【正確答案】B【答案解析】 ，報(bào)酬率為10%，則該房地產(chǎn)30年收益權(quán)利的價(jià)格為（?。┰?平方米。 【正確答案】C【答案解析】 ，為16萬元，運(yùn)營費(fèi)用第一年為8萬元，此后每年會(huì)在上一年的基礎(chǔ)上增加2%，該類房地產(chǎn)的報(bào)酬率為10%。則該宗房地產(chǎn)的合理經(jīng)營年限為（?。┠??！ 菊_答案】C【答案解析】參見教材P229。該宗房地產(chǎn)的運(yùn)營費(fèi)用超過有效毛收入的時(shí)間即為其合理經(jīng)營期限n:16－8（1＋2%）n－1＝0，n＝36（年）。 ，通過預(yù)測(cè)得到其未來5年的凈收益分別為20萬元、22萬元、25萬元、28萬元、30萬元，從未來第6年到第38年每年的凈收益將穩(wěn)定在35萬元左右，該類房地產(chǎn)的報(bào)酬率為10%。則該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格為（?。┤f元?！ 菊_答案】D【答案解析】參見教材P221。 V＝＋＝ ，持有期內(nèi)年均有效毛收入為400萬元，運(yùn)營費(fèi)用率為30%，預(yù)計(jì)5年后出售時(shí)總價(jià)為6000萬元，銷售稅費(fèi)為售價(jià)的6%，無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率為6%，風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率為無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率的25%。該寫字樓目前的價(jià)格為（?。┤f元。 【正確答案】A【答案解析】折現(xiàn)率=6%+6%25%=% 6000（16%）/+400（）= ㎡，建筑物的剩余經(jīng)濟(jì)壽命和剩余土地使用年限為35年；該商鋪目前的月租金（按建筑面積算）為100元/㎡，市場(chǎng)上類似商鋪按建筑面積計(jì)的月租金為120元/㎡；運(yùn)營費(fèi)用率為租金收入的25%；該類房地產(chǎn)的報(bào)酬率為10%。該商鋪的價(jià)值為（ ）萬元。 【正確答案】A【答案解析】參見教材P21P233。實(shí)際租金收益低于市場(chǎng)類似租金收益，應(yīng)該采取客觀收益?！ ∧陜羰找妫?0012012（1－25%）＝54萬元 收益現(xiàn)值 ，收益期限結(jié)束時(shí)該房地產(chǎn)將增值20%，報(bào)酬率為6%，%。該房地產(chǎn)的價(jià)格為（?。┤f元?！ 菊_答案】D【答案解析】參見教材P233?！ 攤鹣禂?shù)，就是將未來的終值轉(zhuǎn)變?yōu)槟杲鸬南禂?shù)（年金終值系數(shù)的倒數(shù)） 第一步，求取收益年限 %=6%/（）1 得n=10 第二步，求取房地產(chǎn)價(jià)格 V=20/6%（）+ V=446 ，判定其未來每年的凈收益基本上固定不變，、報(bào)酬率為9%。該宗房地產(chǎn)的價(jià)格為（?。┤f元?！ 菊_答案】B【答案解析】分兩步求解： ?。?）先根據(jù)未來四年的凈收益求取不變的凈收益 求得A= ?。?）再求取35年凈收益的現(xiàn)值，即房地產(chǎn)價(jià)格== ，約定租期為20年，凈租金為每天3元/平方米，已知該寫字樓為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，于5年前建成，土地剩余使用年限為30年，報(bào)酬率為6%，則該公司的租賃權(quán)價(jià)值為（?。！ 菊_答案】A【答案解析】年租金優(yōu)惠＝（－3）360500＝90000元 還有18年租期，報(bào)酬率為6% 承租人權(quán)益價(jià)值＝＝ ，年有效毛租金收入500萬元，年房屋折舊費(fèi)30萬元，維修費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、管理費(fèi)等50萬元，水電供暖費(fèi)等40萬元，營業(yè)稅及房地產(chǎn)稅等65萬元，年抵押貸款還本付息額70萬元。租賃合同約定，保證合法、安全、正常使用所需的一切費(fèi)用均由出租人負(fù)擔(dān)。該房地產(chǎn)的凈收益為（?。┤f元?！ 菊_答案】D【答案解析】折舊費(fèi)，抵押貸款還本付息額都不作為運(yùn)營費(fèi)用扣除。需要扣除的就是：維修費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、管理費(fèi)50萬元，水電供暖費(fèi)40萬元，營業(yè)稅及房地產(chǎn)稅65萬元，所以凈收益為500－40－50－65＝345萬元。參見教材P236?！ 。e(cuò)誤的是（?。！ ?、較保守和最可能的三種估計(jì)值 【正確答案】B【答案解析】運(yùn)營費(fèi)用中包含設(shè)備折舊費(fèi)，但是不包含房地產(chǎn)折舊。這些設(shè)備壽命期比房地產(chǎn)短，在使用過程中要不斷更新，也就是重置提撥款，作為運(yùn)營費(fèi)用消耗了。參見教材P238。 ㎡，年有效毛收入為108萬元，年運(yùn)營費(fèi)用與建筑物凈收益之和為400元／㎡，%，假設(shè)收益年期無限。該寫字樓用地的價(jià)格為（?。┤f元?！ ?
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