房地產(chǎn)評(píng)估案例市場(chǎng)法收益法成本法-資料下載頁
2025-05-01 00:42本頁面
【正文】 形、細(xì)小裂縫18非承重構(gòu)件1020稍有裂縫、破損10屋面1316稍有滲漏14樓地面1012稍有磨損、裂縫10裝修部分門窗1620基本靈活、少量變形1868 外粉1316稍有裂縫、風(fēng)化14內(nèi)粉1316稍有裂縫、風(fēng)化13頂棚1316無明顯變形、稍有裂縫13細(xì)木裝修1012稍有破損10設(shè)備部分水衛(wèi)2532基本尚可2565電照1620線路、照明裝置基本尚好、無漏電18其他2228基本正常使用22 完好分值率＝結(jié)構(gòu)部分合計(jì)得分結(jié)構(gòu)部分權(quán)重＋裝修部分合計(jì)得分裝修部分權(quán)重＋設(shè)備部分合計(jì)得分設(shè)備部分權(quán)重＝70＋68＋65＝％（3）成新率的確定成新率取理論成新率與完好分值率的加權(quán)算術(shù)平均值，為客觀的評(píng)定房屋的成新率，理論成新率權(quán)重取30%，完好分值率取70%。成新率＝％＋％＝68％（取整）6．評(píng)估值計(jì)算評(píng)估值＝重置成本成新率 ＝408,68％＝277,（元） 三、收益法評(píng)估案例――＊＊大廈 建筑面積26800平方米。 年租金收入 根據(jù)委托方提供的租賃合同及估價(jià)人員對(duì)周邊類似物業(yè)租金水平的調(diào)查、了解，確定估價(jià)對(duì)象月租金為80元/平方米（估價(jià)對(duì)象營(yíng)業(yè)用房及辦公用房租金水平相當(dāng)），空置率取5%。則估價(jià)對(duì)象年租金收入為： 802680012（1－5%）104=（萬元） 年費(fèi)用（1）維修費(fèi)估價(jià)對(duì)象房屋為高層鋼混結(jié)構(gòu)大型物業(yè)，房屋重置價(jià)取1000元/平方米，耐用年限為60年，殘值率為0，維修費(fèi)用取折舊費(fèi)的80%。 1000（1－0）26800/6080%104=（萬元）（2）年管理費(fèi)用 按年租金收入的3%計(jì)算3%=（萬元）（3）房產(chǎn)稅按年租金收入的12%計(jì)算 12%=（萬元）（4）保險(xiǎn)費(fèi)取房屋重置價(jià)格的2‰10002‰26800104=（萬元）年費(fèi)用合計(jì)： 資本化率的確定采用公式：資本化率=安全利率+風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值以安全利率與風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整系數(shù)之和求取資本化率，%，風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值取6%。 資本化率=%＋6%=% 尚可使用年限的確定估價(jià)對(duì)象為綜合用地最高使用年限為50年，于1995年取得土地使用權(quán)，故尚可使用年限為43年。估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)在出讓狀態(tài)下的收益價(jià)格：V=（－）/[1－1/（1＋%）43]= （萬元） 應(yīng)交納的國(guó)有土地使用權(quán)出讓金 。 估價(jià)對(duì)象收益價(jià)格 －=（萬元）
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