房地產(chǎn)評估案例市場法收益法成本法-資料下載頁
2025-05-01 00:42本頁面
【正文】 形、細小裂縫18非承重構(gòu)件1020稍有裂縫、破損10屋面1316稍有滲漏14樓地面1012稍有磨損、裂縫10裝修部分門窗1620基本靈活、少量變形1868 外粉1316稍有裂縫、風化14內(nèi)粉1316稍有裂縫、風化13頂棚1316無明顯變形、稍有裂縫13細木裝修1012稍有破損10設(shè)備部分水衛(wèi)2532基本尚可2565電照1620線路、照明裝置基本尚好、無漏電18其他2228基本正常使用22 完好分值率＝結(jié)構(gòu)部分合計得分結(jié)構(gòu)部分權(quán)重＋裝修部分合計得分裝修部分權(quán)重＋設(shè)備部分合計得分設(shè)備部分權(quán)重＝70＋68＋65＝％（3）成新率的確定成新率取理論成新率與完好分值率的加權(quán)算術(shù)平均值，為客觀的評定房屋的成新率，理論成新率權(quán)重取30%，完好分值率取70%。成新率＝％＋％＝68％（取整）6．評估值計算評估值＝重置成本成新率 ＝408,68％＝277,（元） 三、收益法評估案例――＊＊大廈 建筑面積26800平方米。 年租金收入 根據(jù)委托方提供的租賃合同及估價人員對周邊類似物業(yè)租金水平的調(diào)查、了解，確定估價對象月租金為80元/平方米（估價對象營業(yè)用房及辦公用房租金水平相當），空置率取5%。則估價對象年租金收入為： 802680012（1－5%）104=（萬元） 年費用（1）維修費估價對象房屋為高層鋼混結(jié)構(gòu)大型物業(yè)，房屋重置價取1000元/平方米，耐用年限為60年，殘值率為0，維修費用取折舊費的80%。 1000（1－0）26800/6080%104=（萬元）（2）年管理費用 按年租金收入的3%計算3%=（萬元）（3）房產(chǎn)稅按年租金收入的12%計算 12%=（萬元）（4）保險費取房屋重置價格的2‰10002‰26800104=（萬元）年費用合計： 資本化率的確定采用公式：資本化率=安全利率+風險調(diào)整值以安全利率與風險調(diào)整系數(shù)之和求取資本化率，%，風險調(diào)整值取6%。 資本化率=%＋6%=% 尚可使用年限的確定估價對象為綜合用地最高使用年限為50年，于1995年取得土地使用權(quán)，故尚可使用年限為43年。估價對象房地產(chǎn)在出讓狀態(tài)下的收益價格：V=（－）/[1－1/（1＋%）43]= （萬元） 應(yīng)交納的國有土地使用權(quán)出讓金 。 估價對象收益價格 －=（萬元）
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