【正文】 。 注意：、拆遷等取得土地取得費用資料應(yīng)根據(jù)土地所在地地方人民政府的有關(guān)文件規(guī)定計取，同時結(jié)合待估宗地所在區(qū)域平均土地取得費用進行計算。、拆遷補償標準確定，若有上級政府文件和下級政府文件同時存在，在上級政府文件的原則性規(guī)定框架內(nèi)，主要依據(jù)下級政府文件的具體規(guī)定確定； ，既要便于有關(guān)資料的搜集、統(tǒng)計、分析，又要充分體現(xiàn)區(qū)域之間的費用標準差異。征地區(qū)域宜以村或鎮(zhèn)為單位，便于調(diào)查人均土地、土地利用結(jié)構(gòu)（耕地、園地、林地、居民點用地、未利用地等各類土地的比例）等資料。 ，待估土地往往已建成作建設(shè)用地，征地前該地塊作農(nóng)用地類可能為單一耕地，亦或多個農(nóng)地地類組合，甚至為未利用地。應(yīng)根據(jù)估價期日，地塊所在區(qū)域主要的農(nóng)地類型確定被征地地類，該種地類應(yīng)該是當(dāng)?shù)卣鞯亟?jīng)常發(fā)生的，應(yīng)該具有代表性和典型性，無論其是否是單一用途或多用途的組合。若是多用途組合，應(yīng)有合理的比例和構(gòu)成，并由此計取相應(yīng)的征地成本。，不能列入征地成本。 f..征地區(qū)片綜合地價成果公布執(zhí)行使用后，有利于簡化計算。 ②城鎮(zhèn)國有土地（建成區(qū)）的土地取得費可按拆遷安置補償費計算。土地取得為取得已利用城市土地而向原土地使用者支付的拆遷補償費用，這是對原城市土地使用者在土地上投資未收回部份的補償。 拆遷補償標準各地均有具體規(guī)定。主要包括： ； ； ； ； 。 ③從市場受讓土地時，土地取得費就是土地受讓價格（應(yīng)為客觀合理的公開市場價格，非有條件受讓等特殊交易）。應(yīng)注意買入土地的稅費不應(yīng)計入（從剩余法公式推導(dǎo)可知），另需注意價格內(nèi)涵（如“通一平”，是否含出讓金、受讓價格是否含有建設(shè)規(guī)費等），避免與土地開發(fā)費等重復(fù)計算。 在實際操作中注意上述稅費須為正常稅費，其他非正常性支出如土地閑置費等不能計入成本。 在實際操作中，以同一區(qū)域或類似區(qū)域土地取得費的均價作為待估宗地的土地取得費。 土地開發(fā)費用分宗地外土地開發(fā)費和宗地內(nèi)土地地開發(fā)費兩種： ①宗地外土地開發(fā)費。按該區(qū)域土地平均開發(fā)程度下需投入的各項客觀費用計算。主要指區(qū)域土地開發(fā)利用所需的路、上水、下水、電、電訊、煤氣（有時還包括蒸汽）等基礎(chǔ)設(shè)施和公共建設(shè)配套費，應(yīng)該為區(qū)域客觀平均費用。 土地使用權(quán)“通一平”是指宗地外“通”，宗地內(nèi)土地平整的“一平”。 ②宗地內(nèi)土地開發(fā)費。 宗地內(nèi)除場地平整費外，其他土地開發(fā)費（如路、水、電、電訊等）按客觀平均費用計算，一般不納入評估地價，而歸口至資產(chǎn)評估范疇。 土地開發(fā)費一般依據(jù)當(dāng)?shù)厝嗣裾嫉南嚓P(guān)文件規(guī)定，明確公布的各配套費的具體內(nèi)容和征收標準，同時結(jié)合待估宗地基準日的開發(fā)程度進行計算。如果當(dāng)?shù)匚垂寂涮踪M的征收文件或公布征收的配套費標準與實際開發(fā)程度不一致，則需參考當(dāng)?shù)鼗鶞实貎r測算時的土地開發(fā)費，同時到土地開發(fā)的相關(guān)部門調(diào)查、分析、測算設(shè)定開發(fā)程度條件下的開發(fā)費。 附：某市主城區(qū)一般宗地“六通一平”土地開發(fā)費用。開發(fā)程度道路給水排水電力郵電通訊煤氣平整土地合計開發(fā)費用60403530103010215 按照界定土地開發(fā)程度的正常開發(fā)周期、各項費用的投入期限和資本年利息率，分別估計各期投入利息，按復(fù)利計算。注意開發(fā)利潤不能計算利息。 ①對于土地取得費及有關(guān)稅費的利息，按資金在計息期即整個開發(fā)周期內(nèi)一次投入計算；對于開發(fā)費的利息，按資金在計息期即整個開發(fā)周期內(nèi)均勻投入計算。利息計算如下： 、縣人民政府公布的市政基礎(chǔ)設(shè)施配套費，且公布的配套費能夠達到實際開發(fā)費標準。 投資利息＝（土地取得費及有關(guān)稅費＋市政基礎(chǔ)設(shè)施配套費）x[(1+利息率）開發(fā)周期1] 、縣人民政府公布的市政基礎(chǔ)設(shè)施配套費未達到實際開發(fā)費標準。 投資利息＝（土地取得費及有關(guān)稅費＋市政基礎(chǔ)設(shè)施配套費）x[(1+利息率）開發(fā)周期1]+（土地開發(fā)費市政基礎(chǔ)設(shè)施配套費）x[(1+利息率）開發(fā)周期/21] 、縣未公布配套費標準，土地開發(fā)費是經(jīng)過調(diào)查確定的。 投資利息＝土地取得費及有關(guān)稅費x[(1+利息率）開發(fā)周期1]+土地開發(fā)費x[(1+利息率）開發(fā)周期/21] 土地開發(fā)周期是從拿地（簽訂出讓合同，取得土地使用權(quán)）至具備開工建設(shè)的條件（指評估設(shè)定宗地外開發(fā)條件到位，宗地內(nèi)實現(xiàn)場地平整，可以進場施工）的期限。 ①為正常開發(fā)周期而非某個土地使用者的個別開發(fā)周期。 ②正常開發(fā)周期的長短與評估界定的土地開發(fā)程度、估價對象所在區(qū)域土地開發(fā)的難易程度、開發(fā)土地的面積有關(guān)，土地開發(fā)程度越高、難度越大、面積越大，開發(fā)周期越長。 例如：四通一平比三通一平需用時間長（要建排水設(shè)施）；丘陵山區(qū)開發(fā)難度比比平原地區(qū)大，地形復(fù)雜地區(qū)比地形平坦地區(qū)開發(fā)難度大；耕地比未利用土地易于開發(fā)；成熟的開發(fā)區(qū)（主要基礎(chǔ)設(shè)施先行的區(qū)域）要比新區(qū)短；毛地開發(fā)要比凈地長，生地比熟地地長。 ③開發(fā)時間的確定需要作大量調(diào)查，尤其是宗地外的開發(fā)時間和費用，需要調(diào)查開發(fā)區(qū)管委會或成片工業(yè)用地開發(fā)商。 土地開發(fā)利潤＝（土地取得費及稅費＋開發(fā)費）利潤率 （預(yù)期的）更為適合； ； 、（土地前期開發(fā)）行業(yè)的利潤率； d. 投資回報率取決于開發(fā)土地的利用類型、開發(fā)周期的長短和開發(fā)土地所處地區(qū)的政治經(jīng)濟環(huán)境。 當(dāng)用成本逼近法評估住宅用地價格時，投資回報率可參考當(dāng)?shù)卣?guī)定的該類住宅房地產(chǎn)的投資利潤率。如一般城市規(guī)定普通商品住宅投資利潤率為投資成本的10％，經(jīng)濟適用房投資利潤率為投資成本3％； ，且不穩(wěn)定，土地投資回報率把用地單位所在行業(yè)的利潤率作為成本逼近法中土地投資的利潤率不適合； 通過調(diào)查當(dāng)?shù)毓I(yè)園區(qū)土地成片開發(fā)投資利潤率水平確定，或參照當(dāng)?shù)毓I(yè)企業(yè)平均成本利潤率結(jié)合當(dāng)?shù)厣鐣骄麧櫬蚀_定。目前工業(yè)用地土地開發(fā)利潤一般為6－10％。 土地增值收益 土地增值收益＝（土地取得費＋土地開發(fā)費＋稅費＋利息＋利潤）土地增值收益率 “增值地租”（主要是級差地租）在總地價的比例，或土地出讓價格與成本價格差值占成本價格的比例。此處土地出讓價格應(yīng)該與估價設(shè)定的地價為同一地價內(nèi)涵，若有出入，要作修正。 ：用途不同，土地增值收益率不同。商業(yè)→ →住宅→ →工業(yè)；級別不同，土地增值收益率不同。一級→ →末級； 、國土資源部規(guī)定的當(dāng)?shù)匦略鼋ㄔO(shè)用地有償使用費標準；可參考財政部、國土資源部規(guī)定的當(dāng)?shù)赝恋爻鲎屍骄兪找妗?d. 江蘇省土地增值收益率的分地區(qū)確定原則，即按蘇北、蘇中、蘇南分別確定土地增值收益率不低于10％、15％和20％。 e. 根據(jù)《江蘇省城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓實施辦法》第四十九條劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押補交土地使用權(quán)出讓金，應(yīng)按照地塊標定地價的一定比例收取，但不得低于地塊標定地價的40％。這里所指的土地使用權(quán)出讓金實際上就是土地增值收益。 ，由于政府公布的出讓金標準多為宗地法定最高出讓年限的出讓金，與評估宗地的剩余使用年限不一致，須進行使用年期修正，公式為： 待估宗地價格＝（土地取得費及稅費＋土地開發(fā)費＋利息＋利潤）[11/(1+r)n]＋出讓金 [11/(1+r)n]/ [11/(1+r)m ] r土地還原利率；n待估宗地剩余使用年限； m法定最高土地使用年限。 、稅費、開發(fā)費、利息、利潤一般結(jié)合土地面積表述，在出讓金以樓面地價表示的地區(qū)運用以上公式時，應(yīng)特別注意將樓面地價轉(zhuǎn)換為地面地價。修正系數(shù)確定 根據(jù)待估宗地在區(qū)域內(nèi)的位置和宗地條件，進行個別因素的修正。 ，就宗地而言需要進行個別條件修正。以區(qū)域平均條件為基準，對宗地如面積、形狀、臨路、地形等比較修正。 。新區(qū)又無基準地價覆蓋的區(qū)域，可參照土地定級方法編制。 （或開發(fā)區(qū)）的平均地價，還應(yīng)考慮小區(qū)的土地利用率，進行公共設(shè)施的占地面積和公用面積的分攤，將不可出售土地的價格及開發(fā)成本分攤到可出讓的土地中。 公式：K=11/(1+r)n K－年期修正系數(shù)；r－土地還原利率；n－土地使用年期。（除“土地增值收益”外的前五項之和）的差額確定時，年期修正已在增值收益中體現(xiàn)，不再另行修正； ，土地增值收益與成本價格一道進行年期修正； ，應(yīng)進行剩余年期修正。（開發(fā)程度）修正 由于土地開發(fā)程度通常設(shè)定為宗地外的開發(fā)程度，而對宗地內(nèi)的開發(fā)和建設(shè)應(yīng)進行適當(dāng)修正。 對成片出讓土地，單獨宗地估價時，需要作土地利用率修正。 可出讓土地價格=測算平均價格總土地面積247?？沙鲎屚恋孛娣e。