房地產(chǎn)評估之收益法-習(xí)題-資料下載頁
2025-03-26 00:27本頁面
【正文】 與會計上成本費用的區(qū)別（四個不包括）——重要考點?！ 〔话盅嘿J款還本付息額?！ 〔话叟f 不包含改擴建費用 不包含所得稅 兩個重要指標： 可以通過市場提取法獲得 凈收益率＋運營費用率＝1 特點：業(yè)主與經(jīng)營者為同一主體，房地產(chǎn)租金與經(jīng)營者利潤沒有分開 與租賃收入測算凈收益的區(qū)別 潛在毛收入或有效毛收入變成了經(jīng)營收入 要扣除歸屬于其他資本或經(jīng)營的收益（正常利潤） ?。ㄕ莆眨 ☆愋鸵唬撼鲎狻 〕鲎獾姆康禺a(chǎn)凈收益的求取 計算公式：凈收益＝租賃收入－由出租人負擔的費用 租賃收入（2項）：租金收入、租賃保證金或押金的利息 出租人負擔的費用（6項）：維修費，管理費，保險費，房地產(chǎn)稅，租賃費用，租賃稅費?！ ‖F(xiàn)實出租人負擔的費用——名義租金，計算時要轉(zhuǎn)變成實際租金——由雙方在租賃合同中約定。 類型二：自營 營業(yè)的房地產(chǎn)凈收益的求取，要扣除合理的利潤 類型三：自用或空置 根據(jù)同一市場上類似房地產(chǎn)的有關(guān)資料來測算 類型四：混合收益的房地產(chǎn) 混合收益的房地產(chǎn)凈收益的求?。?種方法 方法1：首先區(qū)分變動費用和固定費用，將各種類型的收入分別減去相應(yīng)的變動費用，再減去加總的固定費用?！ 》椒?：首先測算各種類型的收入，再測算各種類型的費用，再將總收入減去總費用 方法3：把混合收益的房地產(chǎn)看成是各種單一收益類型房地產(chǎn)的簡單組合，分別求出各自的凈收益，再相加得出總的凈收益 ?。ㄊ煜ぃ ≡谇笕羰找鏁r既要包括有形收益，又要考慮各種無形收益 無形收益難以貨幣化，難以在計算凈收益時考慮，但可以通過選取較低的報酬率或資本化率予以考慮。不要重復(fù)計算無形收益?！ 嶋H收益一般不能直接用于估價?？陀^收益才是估價的依據(jù)?！ 〕凶馊藱?quán)益價值評估 成本節(jié)約資本化法，即：承租人權(quán)益價值＝某種權(quán)益或資產(chǎn)的價值等于其未來有效期內(nèi)可以節(jié)約的成本的現(xiàn)值之和 承租人權(quán)益價值評估——等于剩余租賃期間各期合同租金與市場租金差額的現(xiàn)值之和 有租約限制下的價值＝無租約限制下的價值－承租人權(quán)益價值 樂觀估計、保守估計和最可能估計 估價時應(yīng)同時給出凈收益的三種估計值：樂觀估計值、保守估計值、最可能的估計值 除了評估房地產(chǎn)抵押價值應(yīng)遵守謹慎原則而應(yīng)選用較保守的估計值外，其他目的的估價都應(yīng)選用最可能的估計值?！ 〉谖骞?jié) 報酬率的求取 （熟悉） 投資收益與風(fēng)險呈正相關(guān)。房地產(chǎn)價值與報酬率負相關(guān)?！ 。ㄊ煜ぃ 》椒ㄒ?累加法：報酬率＝無風(fēng)險報酬率＋投資風(fēng)險補償率＋管理負擔補償率＋缺乏流動性補償率－投資帶來的優(yōu)惠率 方法二 市場提取法 方法三 投資報酬率排序插入法 第六節(jié) 直接資本化法 ?。ㄊ煜ぃ ⒐纼r對象未來某一年的某種預(yù)期收益除以適當?shù)馁Y本化率，或者乘以適當?shù)氖找娉藬?shù)來求取估價對象價值的方法?！ ?第一種方式 需要記憶 ■ 第二種方法（乘數(shù)法） 【重點】乘數(shù)的類型乘數(shù)種類公式優(yōu)點缺點潛在毛收入乘數(shù)法房地產(chǎn)價值＝未來第一年的潛在毛收入毛收入乘數(shù) 沒有考慮空置和運營費用的差異；比較粗略，精度不高有效毛收入乘數(shù)法房地產(chǎn)價值＝未來第一年的有效毛收入有效毛收入乘數(shù)考慮了空置和租金損失未考慮運營費用的差異凈收益乘數(shù)法房地產(chǎn)價值＝未來第一年的凈收益凈收益乘數(shù)是資本化率的倒數(shù) 優(yōu)缺點對比 ?。ㄊ煜ぃ ≠Y本化率和收益乘數(shù)——可用市場提取法 綜合資本化率＝凈收益率/有效毛收入乘數(shù) ?。ㄕ莆眨 和Y都是將房地產(chǎn)未來預(yù)期收益轉(zhuǎn)換為價值的比率 區(qū)別：方法不同、性質(zhì)不同、影響因素不同 【重點】不同凈收益流模式中報酬率與資本化率的換算（四種情況） 情況1無限年期情況下 R＝Y(jié) 二者相等 情況2有限年期 情況3凈收益按一定比率g遞增且無限年期 R＝Y(jié)－g 情況4預(yù)知未來若干年后的價格相對變動情況 ?。私猓 ?yōu)缺點對比 選用條件 第七節(jié) 投資組合技術(shù)和剩余技術(shù) ?。ㄕ莆眨 嵸|(zhì)是求出土地或建筑物的各自的報酬率和資本化率，或分別測算其價值 投資組合技術(shù)：土地與建筑物的組合，抵押貸款與自有資金的組合 剩余技術(shù)：土地剩余技術(shù)，建筑物剩余技術(shù)，自有資金剩余技術(shù)，抵押貸款剩余技術(shù) （1）土地與建筑物的組合 土地價值土地資本化率＋建筑物價值建筑物資本化率＝房地價值綜合資本化率 ?。?）抵押貸款與自有資金的組合 資金來源：自有資金、抵押貸款 抵押貸款常數(shù)＝年償還額/抵押貸款金額（考點，需要記憶） 結(jié)合 有限年期收益不變的收益現(xiàn)值公式 記憶 房地產(chǎn)價格＝抵押貸款金額＋自有資金額 房地產(chǎn)凈收益＝抵押貸款收益＋自有資金收益 房地產(chǎn)價格綜合資本化率＝抵押貸款金額抵押貸款常數(shù)＋自有資金額自有資金資本化率 房地產(chǎn)收益＝抵押貸款分期償還額＋自有資金收益 綜合資本化率＝貸款價值比率抵押貸款常數(shù)＋（1－貸款價值比率）自有資金資本化率 土地剩余技術(shù)、建筑物剩余技術(shù)、自有資金剩余技術(shù)、抵押貸款剩余技術(shù) 不要機械記憶公式，結(jié)合總公式和教材例題記憶。
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