【正文】 費(fèi)用投資利潤(rùn)銷售稅費(fèi)重置單價(jià)成新率（％）房地產(chǎn)價(jià)值(萬(wàn)元)13312715 0 233122700 0 33312882 0 43312715 0 合計(jì) 根據(jù)估價(jià)人員實(shí)地查勘，主樓裝飾為高檔裝修，本次并參照鎮(zhèn)江市城市房屋拆遷評(píng)估管理辦法中非住宅房屋室內(nèi)裝飾裝修工程費(fèi)用表，本次評(píng)估房產(chǎn)中主樓裝飾裝修為高檔裝飾裝修，裝修取每平方米1500元，2004年裝修，故成新確定為90%，即裝修價(jià)值為150090％＝。根據(jù)上述對(duì)估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的估價(jià)結(jié)果，確定估價(jià)對(duì)象評(píng)估總價(jià)= 萬(wàn)元+=(二)收益法A．在估價(jià)期日，估價(jià)對(duì)象現(xiàn)為江蘇長(zhǎng)江國(guó)際大酒店，其中1幢、2幢、4幢的房地產(chǎn)采用自營(yíng)方式，其價(jià)值計(jì)算如下： 在估價(jià)期日，估價(jià)對(duì)象現(xiàn)為江蘇長(zhǎng)江國(guó)際大酒店，依據(jù)本次評(píng)估目的，確定估價(jià)對(duì)象的收益包括五部分：①客房收益；②餐飲收益；③會(huì)議及多功能廳收益；④華夏養(yǎng)生館收益；⑤桑拿房、棋牌室收益；⑥商務(wù)中心、大堂吧、小鋪位及洗衣房等其他設(shè)施的收益；估價(jià)對(duì)象客觀年總收益如下：（套），包括高級(jí)房64間、豪華房32間、商務(wù)房37套、豪華套房6套、商務(wù)套房4套及長(zhǎng)江特套1套。考慮估價(jià)對(duì)象位于A市，是A市目前規(guī)模最大、檔次最高的接待、住宿、娛樂(lè)服務(wù)場(chǎng)所。揚(yáng)中是全國(guó)百?gòu)?qiáng)縣、首批小康縣、全國(guó)文化先進(jìn)市、首批國(guó)家級(jí)生態(tài)示范區(qū)，江蘇省綜合環(huán)境質(zhì)量最好的地區(qū)之一，全市綠化覆蓋率達(dá)36%，大氣環(huán)境質(zhì)量達(dá)國(guó)家I級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，宜于人居，也宜于創(chuàng)業(yè)。素有“魚(yú)米之鄉(xiāng)”的美譽(yù)，以河豚為代表的“長(zhǎng)江三鮮”，味美絕倫，蜚聲四海，吸引著無(wú)數(shù)中外佳朋。 境內(nèi)氣候適宜，具有雨量充沛，光照充足，氣候溫和，無(wú)霜期較長(zhǎng)，雨熱同季等特點(diǎn)。A市工業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，全國(guó)甚至全球各大中型企業(yè)落戶揚(yáng)中，作為A市唯一的四星級(jí)酒店，且周邊并無(wú)類似規(guī)模酒店服務(wù)。經(jīng)調(diào)查測(cè)算客觀年收益情況見(jiàn)下表：房間類型數(shù)量（個(gè)）年均入住率平均收費(fèi)水平（元/天）客觀年收益（元/年）高級(jí)房6460%6008409600豪華房3260%7004905600商務(wù)房3760%8006482400豪華套房655%15001806750商務(wù)套房455%29002328700長(zhǎng)江特套150%160002920000合計(jì)144————26853050，二個(gè)宴會(huì)廳，一個(gè)西餐廳，可同時(shí)容納1000人就餐，均可經(jīng)營(yíng)中餐及晚餐，分中午和晚上兩個(gè)服務(wù)場(chǎng)，其中西餐廳還可經(jīng)營(yíng)自助早餐。經(jīng)調(diào)查測(cè)算客觀年收益情況如下：類型人均消費(fèi)（元）可納人數(shù)上客率（中午）上客率（晚場(chǎng)）客觀年收益（元/年）備注西餐6010030%35%1423500早餐4810040%　700800上客率為早場(chǎng)餐飲12080055%60%40296000合計(jì)　　　　42420300，大會(huì)議廳3個(gè)，中會(huì)議廳3個(gè)，小會(huì)議室2個(gè)，經(jīng)調(diào)查測(cè)算客觀年收益情況如下：種類個(gè)數(shù)入場(chǎng)費(fèi)（元/場(chǎng)）入場(chǎng)率（上午）入場(chǎng)率（下午及晚上） 收益多功能廳3350035%40%2874375會(huì)議廳3350035%40%2874375中會(huì)議廳3250040%45%2326875小會(huì)議室270030%35%332150合計(jì)　　　　8407775，提供保健足療、洗浴等養(yǎng)生服務(wù)。包括廳堂、包廂、VIP包廂三種檔次消費(fèi)服務(wù)。經(jīng)調(diào)查測(cè)算客觀年收益情況見(jiàn)下表：種類人均消費(fèi)服務(wù)人數(shù)上座率白天上座率晚上收益廳堂584030%35%550420VIP包廂1601640%45%794240包廂1206445%50%2663040合計(jì)　　　　4007700、棋牌收入估價(jià)對(duì)象2樓包括桑拿房，棋牌室，為酒店康樂(lè)中心，經(jīng)調(diào)查測(cè)算客觀年收益情況見(jiàn)下表：種類個(gè)數(shù)平均收入（元/個(gè)）上座率白天上座率晚上收益桑拿房1640040%45%1985600棋牌室1128040%45%955570合計(jì)28——　——2941170其他收入是指酒店其他配套設(shè)施的有償服務(wù)，該部分配套設(shè)施主要服務(wù)于入住酒店的客戶，如大堂吧、小鋪位、游泳池及網(wǎng)球場(chǎng)等，一般按客房收入的510%測(cè)算，本次評(píng)估取7%，則其他收益為268530507%＝。：客觀年總收益=26853050+42420300+8407775+4007700+2941170+=確定估價(jià)對(duì)象客觀年總費(fèi)用以收益為目的的房地產(chǎn)，其經(jīng)營(yíng)總費(fèi)用是為獲得該收益所投入的直接和間接的必要的勞動(dòng)和資本費(fèi)用。依據(jù)房地產(chǎn)估價(jià)的有關(guān)參考資料及委托方提供的資料，估價(jià)對(duì)象酒店的收益分別為客房收益、餐飲收益、會(huì)議收益及其他收益。相應(yīng)的估價(jià)對(duì)象后勤供應(yīng)部門(mén)發(fā)生了水、電消耗及勞動(dòng)力工資等費(fèi)用，餐廳發(fā)生了直接經(jīng)營(yíng)原材料成本。結(jié)合A市同類酒店的經(jīng)營(yíng)情況，確定**大酒店客房直接經(jīng)營(yíng)成本占客房收益的比率為20%，餐飲直接經(jīng)營(yíng)成本占餐飲收益的比率為40%，其他收益直接經(jīng)營(yíng)成本占其收益的比率為15%，故可確定其直接經(jīng)營(yíng)成本=客房年客觀收益20%+餐飲年客觀收益40%+其他年客觀收益15%=。營(yíng)業(yè)費(fèi)用指企業(yè)在整個(gè)經(jīng)營(yíng)環(huán)節(jié)所發(fā)生的運(yùn)輸費(fèi)、包裝費(fèi)、經(jīng)營(yíng)人員的工資及福利費(fèi)等，根據(jù)A市同類酒店的經(jīng)營(yíng)情況，營(yíng)業(yè)費(fèi)用取年總收益的20%。管理費(fèi)指對(duì)酒店進(jìn)行必要管理所需的費(fèi)用，考慮估價(jià)對(duì)象管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，管理人員應(yīng)當(dāng)配備合理，盡職盡責(zé)，以確保賓館各功能區(qū)的正常、良好運(yùn)轉(zhuǎn)，綜合管理費(fèi)包括折舊費(fèi)、維修費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)以及營(yíng)業(yè)推廣費(fèi)，培訓(xùn)費(fèi)、勞動(dòng)保險(xiǎn)費(fèi)等其他管理費(fèi)，結(jié)合A市同類酒店的經(jīng)營(yíng)情況，管理及財(cái)務(wù)費(fèi)用取年總收益的8%。依據(jù)A市稅務(wù)部門(mén)目前的收稅項(xiàng)目，待估對(duì)象所在區(qū)域應(yīng)收取營(yíng)業(yè)稅、教育費(fèi)附加、%，以年收入為基數(shù)。=經(jīng)營(yíng)成本+營(yíng)業(yè)費(fèi)用+管理財(cái)務(wù)費(fèi)用+有關(guān)稅金=+（20%+8%+%）=3經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)以A市酒店賓館業(yè)的社會(huì)平均利潤(rùn)率1015%計(jì)，本次評(píng)估取年總收益的11%，則：年經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)=11%=4估價(jià)對(duì)象年房地純收益 年純收益=客觀年總收益－客觀年總費(fèi)用－年經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)=－－=5資本化率的確定房地產(chǎn)還原利率實(shí)質(zhì)上是房地產(chǎn)投資資本的收益率。我們采用安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法和投資風(fēng)險(xiǎn)與投資收益率綜合排序插入法二種方法綜合確定房地產(chǎn)還原利率。(1)利用安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法測(cè)算房地產(chǎn)還原利率安全利率是指無(wú)風(fēng)險(xiǎn)的資本投資收益率，%作為安全利率。根據(jù)估價(jià)師調(diào)查的資料，目前在A市房地產(chǎn)投資存在一定風(fēng)險(xiǎn)，綜合分析該市社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況對(duì)房地產(chǎn)投資的影響程度，%，%。(2)利用投資風(fēng)險(xiǎn)與投資收益率綜合排序插入法測(cè)算房地產(chǎn)還原利率投資的收益與投資風(fēng)險(xiǎn)密切相關(guān)，目前比較安全、風(fēng)險(xiǎn)性小的投資有銀行一年期定期存款、三年期國(guó)債，但其收益率也較低，%%；銀行貸款存在一定風(fēng)險(xiǎn)，其收益率高于前者，%；投資在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)方面風(fēng)險(xiǎn)較大，其法定利潤(rùn)率為612%，平均為9%；而投資在股市則風(fēng)險(xiǎn)更大，其收益亦可能更高。%%。綜合上述二種方法測(cè)算結(jié)果，最終確定本次房地產(chǎn)估價(jià)的房地產(chǎn)還原利率為9%。估價(jià)對(duì)象房屋分別建于2006年、2004年、2006年，分別為混合結(jié)構(gòu)房屋鋼混結(jié)構(gòu)高層綜合樓。根據(jù)規(guī)定框架、混合結(jié)構(gòu)非生產(chǎn)性房屋經(jīng)濟(jì)耐用年限為60年。至估價(jià)時(shí)點(diǎn)，估價(jià)對(duì)象房屋已使用4~6年，尚可使用54~56年。根據(jù)委托方提供的《國(guó)有土地使用證》記載，土地使用權(quán)類型為出讓，用途為商業(yè)服務(wù)業(yè)。V= a[11/(1+r) n]/r =[11/（1+9%）] /9%=（四舍五入，取整至百元）B．計(jì)算3號(hào)樓的房地產(chǎn)價(jià)值3號(hào)樓目前為**大酒店員工宿舍以及出租相關(guān)單位辦公用，采取收益法計(jì)算3號(hào)樓價(jià)值。待估房產(chǎn)位于**西路18號(hào)，估價(jià)對(duì)象周?chē)鸀樯套　⑸剔k用地。針對(duì)待估宗地的區(qū)位特點(diǎn)和實(shí)際情況，我們對(duì)區(qū)位條件相同、規(guī)模相當(dāng)和建筑物相似的商業(yè)辦公用房進(jìn)行了調(diào)查，發(fā)現(xiàn)在評(píng)估基準(zhǔn)日，待估宗地所在區(qū)域商業(yè)辦公房產(chǎn)的出租市場(chǎng)的交易情況正常，能較客觀反映當(dāng)前地產(chǎn)市場(chǎng)狀況。估價(jià)師調(diào)查分析后確定估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)平均月租金為22元/m2月。據(jù)實(shí)地調(diào)查，結(jié)合估價(jià)對(duì)象實(shí)際情況確定估價(jià)對(duì)象的空租率為5%。可出租比率為75%，即估價(jià)對(duì)象客觀年總收入=22元/m2月12月(1－5%)75%=（元）2．確定客觀年總費(fèi)用管理費(fèi)是指對(duì)出租房屋進(jìn)行必要管理所需的費(fèi)用，分為兩部分：一是出租經(jīng)營(yíng)過(guò)程中消耗品價(jià)值的貨幣支出；另一是管理人員的工資支出。根據(jù)A市房地產(chǎn)管理部門(mén)提供的資料，估價(jià)對(duì)象管理費(fèi)取客觀年總收益的3%，即出租管理費(fèi)=客觀年總收益3%，即：管理費(fèi)用＝3%＝（元）維修費(fèi)是指為保障房屋正常使用每年需支付的修繕費(fèi)。%計(jì)算。根據(jù)房屋使用狀況，確定房屋的維修費(fèi)按重置價(jià)的2%計(jì)算。根據(jù)成本法中測(cè)算的房產(chǎn)重置價(jià)，房屋重置價(jià)平均為650元/平方米。待估房地產(chǎn)房屋維修費(fèi)=650元/平方米2%=(元)保險(xiǎn)費(fèi)是指房屋所有權(quán)人為使自己的房產(chǎn)避免受到意外損失而向保險(xiǎn)公司支付的費(fèi)用。根據(jù)保險(xiǎn)公司的有關(guān)規(guī)定， %，即估價(jià)對(duì)象房屋保險(xiǎn)費(fèi)=房屋現(xiàn)值%。房屋現(xiàn)值=建筑物重置總價(jià)成新率。估價(jià)對(duì)象房屋建成于2004年，混合結(jié)構(gòu)，用途為商服務(wù)業(yè)業(yè)。根據(jù)成本法中測(cè)算的房產(chǎn)重置價(jià)及成新率。故：房屋現(xiàn)值=650元/m290%=（元）保險(xiǎn)費(fèi)=%=（元）稅金是指房產(chǎn)所有權(quán)人按有關(guān)規(guī)定向稅務(wù)機(jī)關(guān)繳納的房產(chǎn)稅、營(yíng)業(yè)稅、城市建設(shè)維護(hù)費(fèi)、教育費(fèi)附加和印花稅。⑴房產(chǎn)稅《中華人民共和國(guó)房產(chǎn)稅暫行條例》（國(guó)發(fā)[1986]90號(hào)）規(guī)定：房產(chǎn)稅的稅率，依照房產(chǎn)余值計(jì)算繳納的，%；依照房產(chǎn)租金收入計(jì)算繳納的，稅率為12%。故本次評(píng)估房產(chǎn)稅以房地客觀年總收益的12%計(jì)，即房產(chǎn)稅=房地客觀年總收益12%。⑵營(yíng)業(yè)稅《中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例》（國(guó)務(wù)院令[1993]第136號(hào)）規(guī)定，服務(wù)業(yè)（租賃業(yè)）的稅率為5%。故本次評(píng)估營(yíng)業(yè)稅取房地客觀年總收益的5%，即營(yíng)業(yè)稅=房地客觀年總收益5%。⑶城市維護(hù)建設(shè)稅：《中華人民共和國(guó)城市維護(hù)建設(shè)稅暫行條例》（國(guó)發(fā)[1985]19號(hào)）規(guī)定：城市維護(hù)建設(shè)稅，以納稅人實(shí)際繳納的產(chǎn)品稅、增值稅、營(yíng)業(yè)稅稅額為計(jì)稅依據(jù)，分別與產(chǎn)品稅、增值稅、營(yíng)業(yè)稅同時(shí)繳納；納稅人所在地在市區(qū)的，稅率為百分之七。故本次評(píng)估城市維護(hù)建設(shè)稅以營(yíng)業(yè)稅的7%計(jì)，即城市維護(hù)建設(shè)稅=營(yíng)業(yè)稅7%。⑷教育費(fèi)附加和地方教育附加《江蘇省教育費(fèi)附加地方教育附加和地方教育基金征收使用管理辦法》（蘇政辦發(fā)［2003］130號(hào)）規(guī)定：教育費(fèi)附加的征收標(biāo)準(zhǔn)為單位和個(gè)人實(shí)際繳納三稅（ 增值稅、營(yíng)業(yè)稅、消費(fèi)稅）總額的3％；地方教育附加的征收標(biāo)準(zhǔn)為單位和個(gè)人實(shí)際繳納三稅總額的1％。故本次評(píng)估教育費(fèi)附加和地方教育附加以營(yíng)業(yè)稅的4%，即教育費(fèi)附加和地方教育附加=營(yíng)業(yè)稅4%。⑸印花稅《中華人民共和國(guó)印花稅暫行條例施行細(xì)則》（財(cái)稅字[1988]第225號(hào)）規(guī)定：財(cái)產(chǎn)租賃合同項(xiàng)目按租賃金額千分之一貼花，稅額不足一元的按一元貼花。%計(jì)，即印花稅=房地客觀年總收益%。稅金合計(jì)=房產(chǎn)稅+營(yíng)業(yè)稅+城市維護(hù)建設(shè)稅+教育費(fèi)附加+印花稅=房地客觀年總收益%=%=（元）估價(jià)對(duì)象客觀年總費(fèi)用=管理費(fèi)+維修費(fèi)+保險(xiǎn)費(fèi)+稅金=+++=（元）3. 房地年純收益房地年純收益＝房地年總收益房地出租年總費(fèi)用=－=（元） 根據(jù)成本法計(jì)算中確定的房地產(chǎn)資本化率，確定為9%。估價(jià)對(duì)象房屋建成于2004年，混合結(jié)構(gòu)，用途為商業(yè)服務(wù)業(yè)。根據(jù)規(guī)定混合結(jié)構(gòu)非生產(chǎn)性房屋經(jīng)濟(jì)耐用年限為60年，殘值率為0%。至估價(jià)時(shí)點(diǎn)，估價(jià)對(duì)象房屋已使用6年，尚可使用54年。根據(jù)委托方提供的資料及委托方要求，根據(jù)土地剩余使用權(quán)年限確定未來(lái)可收益的年限。V 房地產(chǎn)價(jià)值a 年純收益 r 房地產(chǎn)資本化率 n 收益年限即：房地產(chǎn)價(jià)值=247。9%[11/(1+9%)] =（四舍五入，取整至百元） += 萬(wàn)元。（三）估價(jià)對(duì)象價(jià)值的確定本次采用收益法和成本法評(píng)估了估價(jià)對(duì)象， 萬(wàn)元，兩種方法測(cè)算結(jié)果相差較大，因此采用加權(quán)平均的方法確定最終地價(jià)，估價(jià)對(duì)象作為酒店經(jīng)營(yíng)，，即： +=（四舍五入，取整至萬(wàn)元）。即：。（一）未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場(chǎng)價(jià)值本次采用成本法對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行了評(píng)估，所選用的方法取值依據(jù)充分，故最終采用成本法評(píng)估結(jié)果作為最終結(jié)果，則：，大寫(xiě)人民幣貳億柒仟零壹拾肆萬(wàn)玖仟元整(，土地使用權(quán)單價(jià)為3312元/m2)。（二）房地產(chǎn)估價(jià)師知悉的法定優(yōu)先受償款根據(jù)估價(jià)師對(duì)估價(jià)對(duì)象的調(diào)查及委托方提供的資料，估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)不存在抵押權(quán)、拖欠工程款等法定優(yōu)先受償款，故確定其法定優(yōu)先受償款為零元。（三）確定房地產(chǎn)抵押價(jià)值房地產(chǎn)抵押價(jià)值=假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場(chǎng)價(jià)值房地產(chǎn)估價(jià)師知悉的法定優(yōu)先受償款=－0萬(wàn)元 ＝50 / 5