加油站土地評估收益法上市公司備案版-資料下載頁
2025-05-11 12:01本頁面
【正文】 物竣工年限為2012,至估價(jià)期日房屋以使用年限為4年，建（構(gòu)）筑物剩余使用年限為46年，建（構(gòu)）筑物尚可使用年限長于土地設(shè)定年期。根據(jù)孰短原則，；則：折舊年限=建（構(gòu)）筑物已使用年限+尚可使用年限=+4= 年折舊費(fèi)=1,941,341247。=建（構(gòu)）筑物的稅費(fèi)是指房產(chǎn)所有權(quán)人按有關(guān)規(guī)定向稅務(wù)機(jī)關(guān)繳納的房產(chǎn)稅、營業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加等。其中營業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加已計(jì)入營業(yè)稅金及其附加中，故不再重復(fù)計(jì)算。依據(jù)稅法，%計(jì)算。故建（構(gòu)）筑物的房產(chǎn)稅=1,941,341%=。綜上，加油站房地出租年總費(fèi)用詳見下表：序號項(xiàng)目名稱元1物維修費(fèi)2保險(xiǎn)費(fèi)3年折舊費(fèi)4稅費(fèi) 7房地出租年總費(fèi) 加油站房地年純收益測算房地年純收益＝房地年總收益—房地出租年總費(fèi)用== 加油站土地凈收益測算A、土地還原率的確定根據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》（GB/T 185082014），土地還原利率的確定一般有三種方法，即：土地純收益與價(jià)格比率法、安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法和投資風(fēng)險(xiǎn)與投資收益率綜合排序插入法三種方法。本次評估采用安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法和投資風(fēng)險(xiǎn)與投資收益率綜合排序插入法兩種方法綜合確定土地還原利率。①利用安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法測算土地還原利率根據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》（GB/T 185082014），%作為安全利率。對風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值的確定綜合考慮了以下因素：估價(jià)對象所在地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的平均收益狀況、估價(jià)對象的地理位置、估價(jià)對象的用途等。根據(jù)估價(jià)人員對估價(jià)對象所在區(qū)域房地產(chǎn)市場的調(diào)查了解，在當(dāng)前由于政策以維持房地產(chǎn)穩(wěn)定為主，土地投資風(fēng)險(xiǎn)得到了進(jìn)一步的釋放，綜合分析該區(qū)域社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和土地市場狀況對土地投資的影響程度以及估價(jià)對象的區(qū)位條件等，～%，～%，均值為4%。②利用投資風(fēng)險(xiǎn)與投資收益率綜合排序插入法測算土地還原利率投資的收益與投資風(fēng)險(xiǎn)密切相關(guān)。從理財(cái)產(chǎn)品上看，目前比較安全、風(fēng)險(xiǎn)性小的投資有銀行一年期定期存款、三年期定期存款、五年期定期存款，但其收益率也較低，%、%%；從銀行貸款上看，銀行貸款存在一定風(fēng)險(xiǎn)，其收益率高于前者，%，%；從投資利潤率上看，高陽縣社會(huì)平均利潤率約為3～5%。加油站用地具有投資額較大，投資周期較長，投資資本較大，增值潛力亦較大等特點(diǎn)，投資收益穩(wěn)定。考慮到加油站用地的特殊性質(zhì)，其資金投資風(fēng)險(xiǎn)趨近于社會(huì)的平均水平，據(jù)此測得估價(jià)對象土地還原利率為4%。綜合上述兩種方法測算結(jié)果，%。B、房屋還原利率的確定。由于土地本身不存在折舊，相反還會(huì)增值，而房屋隨著使用會(huì)逐年折舊，投資房屋比投資土地風(fēng)險(xiǎn)大，所以房屋還原利率應(yīng)高于土地還原利率。 房屋還原利率實(shí)質(zhì)上是房屋投資資本的收益率，考慮到房屋投資風(fēng)險(xiǎn)一般較土地投資風(fēng)險(xiǎn)大，因而房屋還原利率應(yīng)高于土地還原利率。一般房屋還原利率比土地還原利率高1%2%，因此確定房屋還原利率為6%。C、房屋年純收益建（構(gòu)）筑物年純收益＝房屋現(xiàn)值房屋還原利率＝1,753,6%=D．加油站土地凈收益土地年純收益＝房地年純收益—建（構(gòu)）筑物年純收益==加油站土地總價(jià)總地價(jià)＝土地年純收益247。r[1－1/（1＋r）n]=247。4%=其中:r綜合還原率5％ （孰短原則）
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