加油站土地評估收益法上市公司備案版(參考版)
2025-05-14 12:01本頁面
【正文】 r[1－1/（1＋r）n]=247。一般房屋還原利率比土地還原利率高1%2%，因此確定房屋還原利率為6%。由于土地本身不存在折舊，相反還會增值，而房屋隨著使用會逐年折舊，投資房屋比投資土地風險大，所以房屋還原利率應高于土地還原利率。綜合上述兩種方法測算結(jié)果，%。加油站用地具有投資額較大，投資周期較長，投資資本較大，增值潛力亦較大等特點，投資收益穩(wěn)定。②利用投資風險與投資收益率綜合排序插入法測算土地還原利率投資的收益與投資風險密切相關(guān)。對風險調(diào)整值的確定綜合考慮了以下因素：估價對象所在地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的平均收益狀況、估價對象的地理位置、估價對象的用途等。本次評估采用安全利率加風險調(diào)整值法和投資風險與投資收益率綜合排序插入法兩種方法綜合確定土地還原利率。故建（構(gòu)）筑物的房產(chǎn)稅=1,941,341%=。其中營業(yè)稅、城建稅、教育費附加已計入營業(yè)稅金及其附加中，故不再重復計算。根據(jù)孰短原則，；則：折舊年限=建（構(gòu)）筑物已使用年限+尚可使用年限=+4= 年折舊費=1,941,341247。折舊年限① 如建（構(gòu)）筑物尚可使用年限短于土地設定年期，則：折舊年限=建（構(gòu)）筑物已使用年限+尚可使用年限② 建（構(gòu)）筑物尚可使用年限長于土地設定年期，則折舊年限=建（構(gòu)）筑物已使用年限 + 土地設定年期此時不計取殘值。折舊費指建（構(gòu)）筑物在使用過程中因損耗而在租金中補償?shù)哪遣糠謨r值。根據(jù)保險公司的有關(guān)規(guī)定，保險費率為建（構(gòu)）%。建（構(gòu)）筑物維修費=1,941,3413%=。建（構(gòu)）筑物的維修費是指為保障建（構(gòu)）筑物正常使用每年需支付的修繕費，參考待估宗地上建（構(gòu)）筑物維持正常經(jīng)營需要進行的維修工作，維修費按建（構(gòu)）筑物重置價的3%計算。主標識立牌砼強度等級：柱、基礎一律采用C30，墊層用C15。進出口指示燈箱、主標識立牌基礎采用鋼筋混凝土基礎。進出口各做一條長減速防滑帶，總長約31m。㎡，做法為：路基碾壓密實、300厚3:7灰土墊層、25厚粗砂層、220厚C30混凝土面層。預留PVC管，排水管間距3300mm。（370mm370mm）。實體圍墻 134米。角黑黃相間反光漆的斜杠，加油島上表面貼100mm100mm的深灰色廣場磚，上平面與側(cè)立面連接處采用DN25的厚壁鍍鋅鋼管護邊。四角為半徑為60mm的鋁型材圓角。罩棚四面包裝。站房內(nèi)設：便利店、男衛(wèi)生間、女衛(wèi)生間、盥洗室、儲藏間、綜合辦公室、發(fā)電間、配電間、設備間、餐廳活動室、休息室、淋浴間。站房一層，結(jié)構(gòu)為磚混結(jié)構(gòu)，外墻墻體采用370mm厚燒結(jié)普通磚（非粘土）并采用外保溫節(jié)能技術(shù)，保溫層為50厚EPS保溫板；內(nèi)墻墻體采用240mm厚燒結(jié)普通磚（非粘土）。根據(jù)《中華人民共和國增值稅暫行條例》和《成品油零售加油站增值稅征收管理辦法》，納稅人銷售成品油應納增值稅稅額為當期銷項稅額抵扣當期進項稅額后的余額，增值稅稅率為17%。（3） 5年均流動資金 =（1）247。目前保定市高陽縣普通商業(yè)行業(yè)利潤率在9%12%，而加油站行業(yè)的年均投資收益率為10%，故本次評估取10%為其商業(yè)經(jīng)營利潤率。年平均流動資金=年平均進貨成本/年平均需進貨次數(shù)年平均進貨成本=年平均銷售油量平均進貨價年平均需進貨次數(shù)=年銷售油量/儲油能力根據(jù)委托方提供的相關(guān)資料，該加油站設有5個儲油罐，每個油罐儲存量為
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