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加油站土地評估收益法上市公司備案版-展示頁

2025-05-20 12:01本頁面
  

【正文】 收益總和的一種方法。根據(jù)委托方提供的資料及估價人員的調(diào)查,估價對象位于高陽縣保滄路與三利大街丁字交叉口西北角,土地為三角形。高陽縣宏觀經(jīng)濟平穩(wěn),估價對象所臨道路車流量穩(wěn)定,估價對象年銷售量穩(wěn)定,考慮到估價對象為*****下屬加油站,油量供應穩(wěn)定,供應價格穩(wěn)定,對于加油站而言,其毛利率是固定的。r[11/(1+r)n]其中:P——土地價格a——土地年純收益r——土地還原利率n——估價對象土地使用年期最高最佳利用方式分析估價對象位于高陽縣保滄路與三利大街丁字交叉口西北角,土地為三角形。該站站前保滄路為雙向四車道,中間無隔離帶,沿路開口60米,進出口寬度均為18米,過往車流量大,地理位置優(yōu)越。 收益預測的假設(shè)條件加油站年房地客觀總收益的測算加油站作為一種特殊用途的土地,不像其他商業(yè)用地往往沿街分布或成片聚集,加油站之間一般都有一定距離的間隔,位置分布離散性較強。依據(jù)委托方提供的該加油站2015年的經(jīng)營狀況、運營費用、成本和收益情況,結(jié)合估價對象所在區(qū)域的經(jīng)濟狀況及經(jīng)濟發(fā)展態(tài)勢,評估人員對加油站未來的年客觀收益情況作了合理的分析、預測。A.經(jīng)營總收益的測算高陽縣近年來經(jīng)濟平穩(wěn),估價對象加油站位于高陽縣保滄路與三利大街丁字交叉口西北角,土地為三角形。該站站前保滄路為雙向四車道,中間無隔離帶,可以雙向加油,過往車流量大,因此油品的銷量有保證。根據(jù)委托方提供的資料及估價人員的了解,由于估計對象所在區(qū)域車流量穩(wěn)定,預計未來估價對象銷售量也比較穩(wěn)定。B.運營費用的測算年運營費用主要指加油站為獲得收益所投入的必要勞動費用和資本費用。該站由該站由石家莊高莊油庫供油,資源配給有保障,運距48公里,運輸方便。F型單層罐(埋地油罐)5具,雙槍雙油品潛油泵型加油機4臺,設(shè)卸油油氣回收系統(tǒng)和加油油氣回收系統(tǒng)。(1)油(氣)損耗費:與主營業(yè)務相關(guān)性較大,根據(jù)估價人員調(diào)查了解*****規(guī)定油(氣)%,本次估計確定油(氣)%;(2)水電費:水電費與主營業(yè)務相關(guān)性不大,年費用支出基本穩(wěn)定,本次估價取2015年水電費;(3)人員工資及福利費:*****標準加油站按其面積規(guī)模,對人員的配備有固定標準,本加油站預計配備人員8人;(4)折舊及攤銷:加油站建站之初的投入可以滿足未來的經(jīng)營需要,后期不需要其他投入,只需要考慮維護費用;(5)修理費和取暖費:與主營業(yè)務相關(guān)性不大,年費用支出比較穩(wěn)定,本次估價取2015年修理費和其他費用;(6)財務費:財務費用指企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營過程中為籌集資金而發(fā)生的各項費用。序號名 稱規(guī) 格單位數(shù)量原值(元)1儲罐30mm179。設(shè)備年折舊費=設(shè)備原值(1殘值率)/使用年限。主要工藝管線的折舊年限為20年;主要電氣工程的折舊年限為15年;管理系統(tǒng)設(shè)備和監(jiān)控設(shè)備折舊年限為8年;給排水工程、消防工程中的設(shè)備以及采暖設(shè)備折舊年限為15年;通風設(shè)備折舊年限為5年;空調(diào)設(shè)備折舊年限為8年。加油站設(shè)備各年的折舊情況如下表: 設(shè)備折舊計算表 金額單位:元序號名 稱原值(元)折舊年限(年)年折舊費(元)1儲罐276,66720 2液位儀7,22820 3雙槍雙油品潛油泵型
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