加油站土地評(píng)估收益法上市公司備案版-全文預(yù)覽
【正文】 7,50010發(fā)電機(jī)常易牌CY25臺(tái)15,20011電力管道m(xù)12,000設(shè)備折舊費(fèi)指加油站設(shè)備正常運(yùn)轉(zhuǎn)期間每年的價(jià)值折扣，主要包括油泵、儲(chǔ)油罐、電氣消防等設(shè)備的折舊。另外，該加油站的標(biāo)準(zhǔn)人員配備為8人。主要包含勞動(dòng)力工資，加油設(shè)備及員工工作用水、用電費(fèi)用，加油設(shè)備正常運(yùn)轉(zhuǎn)和相關(guān)設(shè)施修理的費(fèi)用，加油站正常運(yùn)作所需的辦公用品以及管理人員的業(yè)務(wù)管理費(fèi)用等。根據(jù)委托方提供的*****保定71站（高陽(yáng)三利（71））2015年銷售資料， 噸， 噸。加油站年房地客觀總收益=年銷售收入年銷售成本年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用年設(shè)備折舊年經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)年?duì)I業(yè)稅金及附加。經(jīng)當(dāng)?shù)貒?guó)土資源局、規(guī)劃局及相關(guān)經(jīng)貿(mào)部門核準(zhǔn)，評(píng)估對(duì)象符合城區(qū)和公路沿線加油站發(fā)展布局規(guī)劃，用地手續(xù)和建設(shè)手續(xù)合法，現(xiàn)狀利用方式符合最高最佳利用方式，有利于作為加油站用地的最佳功能發(fā)揮。故本次估價(jià)設(shè)定未來每年的純收益保持不變、還原利率不變，有限年期的土地使用權(quán)價(jià)格計(jì)算公式為：P=a247。◆收益還原法的評(píng)估測(cè)算過程：收益還原法是在估算估價(jià)對(duì)象在未來每年預(yù)期純收益（正常年純收益）的基礎(chǔ)上，以一定的土地還原率，將評(píng)估對(duì)象在未來每年的純收益折算為評(píng)估時(shí)日收益總和的一種方法。高陽(yáng)縣宏觀經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)，估價(jià)對(duì)象所臨道路車流量穩(wěn)定，估價(jià)對(duì)象年銷售量穩(wěn)定，考慮到估價(jià)對(duì)象為*****下屬加油站，油量供應(yīng)穩(wěn)定，供應(yīng)價(jià)格穩(wěn)定，對(duì)于加油站而言，其毛利率是固定的。該站站前保滄路為雙向四車道，中間無隔離帶，沿路開口60米，進(jìn)出口寬度均為18米，過往車流量大，地理位置優(yōu)越。依據(jù)委托方提供的該加油站2015年的經(jīng)營(yíng)狀況、運(yùn)營(yíng)費(fèi)用、成本和收益情況，結(jié)合估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域的經(jīng)濟(jì)狀況及經(jīng)濟(jì)發(fā)展態(tài)勢(shì)，評(píng)估人員對(duì)加油站未來的年客觀收益情況作了合理的分析、預(yù)測(cè)。該站站前保滄路為雙向四車道，中間無隔離帶，可以雙向加油，過往車流量大，因此油品的銷量有保證。B．運(yùn)營(yíng)費(fèi)用的測(cè)算年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用主要指加油站為獲得收益所投入的必要?jiǎng)趧?dòng)費(fèi)用和資本費(fèi)用。F型單層罐（埋地油罐）5具，雙槍雙油品潛油泵型加油機(jī)4臺(tái)，設(shè)卸油油氣回收系統(tǒng)和加油油氣回收系統(tǒng)。序號(hào)名 稱規(guī) 格單位數(shù)量原值（元）1儲(chǔ)罐30mm179。主要工藝管線的折舊年限為20年；主要電氣工程的折舊年限為15年；管理系統(tǒng)設(shè)備和監(jiān)控設(shè)備折舊年限為8年；給排水工程、消防工程中的設(shè)備以及采暖設(shè)備折舊年限為15年；通風(fēng)設(shè)備折舊年限為5年；空調(diào)設(shè)備折舊年限為8年。流動(dòng)資金指保持持續(xù)加油業(yè)務(wù)需投入的周轉(zhuǎn)資金額，主要為每次進(jìn)貨所需資金。相關(guān)數(shù)據(jù)的測(cè)算詳見下表：經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)測(cè)算表金額單位：元序號(hào)項(xiàng)目 \ 年份2015備注1年進(jìn)貨成本3,2年銷量（噸） 3, 3儲(chǔ)油能力（噸）4需進(jìn)貨次數(shù)（次）46 =（2）247。估價(jià)對(duì)象增值稅=（成品油年應(yīng)稅銷售額成品油購(gòu)進(jìn)成本）17%=（）17% =估價(jià)對(duì)象營(yíng)業(yè)稅金及附加=增值稅12%=12%=綜上，加油站年房地客觀總收益=年銷售收入年銷售成本年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用年設(shè)備折舊年經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)年?duì)I業(yè)稅金及附加，詳見下表：房地客觀總收益測(cè)算表金額單位：元序號(hào)項(xiàng)目名稱元1年銷售收入2年銷售成本3運(yùn)營(yíng)費(fèi)用總計(jì)
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