收益乘數(shù)法和多因素綜合評(píng)價(jià)法在商鋪批量評(píng)估中的應(yīng)用-資料下載頁(yè)
2025-06-17 05:58本頁(yè)面
【正文】 余土地使用年限對(duì)商鋪市場(chǎng)價(jià)格的影響幅度，也無(wú)從準(zhǔn)確考量。土地剩余年限對(duì)商鋪市場(chǎng)價(jià)值的影響現(xiàn)狀從理論上講，收益年限越長(zhǎng)，商鋪價(jià)值越高；但現(xiàn)實(shí)交易中，買方通常關(guān)注投資回收年限，只要收益年限滿足投資回收的“最低年限”就可能下單，而更長(zhǎng)的年限對(duì)商鋪的市場(chǎng)價(jià)格貢獻(xiàn)度不大。通過(guò)市場(chǎng)調(diào)查，杭州市商鋪的土地剩余年限，絕大多數(shù)超過(guò)這個(gè)“最低年限”。根據(jù)土地剩余年限對(duì)商鋪價(jià)格進(jìn)行二次修正收益倍數(shù)的市場(chǎng)提取、評(píng)估區(qū)域和路段劃分，均在一定程度上體現(xiàn)了收益年限因素，且超出“最低年限”的土地剩余年限對(duì)商鋪價(jià)格影響較小。盡管如此，為構(gòu)建合理的批量評(píng)估體系，從理論上體現(xiàn)商鋪的土地使用權(quán)年限的權(quán)益價(jià)值，我們結(jié)合本地市場(chǎng)交易現(xiàn)狀，通過(guò)走訪房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和投資客，采用特爾菲測(cè)定法，對(duì)老城區(qū)和新建區(qū)域分別確定了剩余年限修正系數(shù)，便于依據(jù)商鋪的土地剩余年限進(jìn)行價(jià)格二次修正。五、價(jià)格數(shù)據(jù)庫(kù)動(dòng)態(tài)更新（一）動(dòng)態(tài)更新內(nèi)容動(dòng)態(tài)更新內(nèi)容主要包括：(1)新增商鋪的價(jià)格評(píng)估；(2)價(jià)格數(shù)據(jù)的定期維護(hù)更新；(3)因區(qū)域商服配套、公共設(shè)施等變化所致的局部?jī)r(jià)格調(diào)整。（二）價(jià)格數(shù)據(jù)庫(kù)動(dòng)態(tài)更新方法通過(guò)選取不同區(qū)域內(nèi)的典型路段為樣點(diǎn)，定期提取相應(yīng)收益乘數(shù)、搜集租金案例，由計(jì)算機(jī)自動(dòng)計(jì)算相應(yīng)路段內(nèi)商鋪價(jià)格，并與基期價(jià)格比較，求取價(jià)格指數(shù)，進(jìn)行動(dòng)態(tài)更新。（三）動(dòng)態(tài)更新基本公式采用拉氏公式作為基本公式。設(shè)基期指數(shù)為1000，得出報(bào)告期的分區(qū)價(jià)格指數(shù)為： （公式—9）其中：Tj報(bào)告期商鋪交易價(jià)格指數(shù)；P商鋪價(jià)格；A路段權(quán)重；O基期時(shí)點(diǎn)；j報(bào)告期時(shí)點(diǎn)；i—路段序數(shù)。六、結(jié)束語(yǔ)2005年至今，我們分別完成了杭州城區(qū)、蕭山、余杭等地的普通住宅、別墅排屋、寫(xiě)字樓和商鋪的批量評(píng)估，并積累了一定的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)。我們認(rèn)為，批量評(píng)估應(yīng)根據(jù)城市規(guī)模大小、物業(yè)類型差異、資料獲取難易，分別采用不同的評(píng)估模式，包括：合適的評(píng)估模型、切實(shí)的評(píng)估參數(shù)、有效的組織流程和便捷的信息獲取途徑等。——來(lái)源：《中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)與經(jīng)紀(jì)》2011年3期
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