上海星級(jí)酒店評(píng)估過(guò)程中收益與成本測(cè)算分析-成本管理-資料下載頁(yè)
2025-05-29 12:23本頁(yè)面
【導(dǎo)讀】具有級(jí)差地租高的特點(diǎn)，不適用以市場(chǎng)比較法和成本法進(jìn)行評(píng)估。在建成投入營(yíng)業(yè)后，每年都能帶來(lái)穩(wěn)定的收益，故適合用收益還原法進(jìn)行評(píng)估。三層地下室，整個(gè)酒店集商場(chǎng)、餐飲、娛樂(lè)、健身、辦公于一體。納600人用餐，是各種酒會(huì)的理想場(chǎng)所；六樓的大型海鮮城，薈萃海鮮極品，沖浪浴缸、化妝間等配套設(shè)施。酒店同時(shí)設(shè)有棋牌室、夜總會(huì)、美容美發(fā)、桑。拿浴、商務(wù)中心等各種服務(wù)設(shè)施。酒店除二十一層至二十五層為標(biāo)準(zhǔn)寫字樓對(duì)。外出租外，其余經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目均由酒店自營(yíng)。收益，故收益還原法成為評(píng)估星級(jí)酒店的首選方法。但星級(jí)酒店與住宅、寫字。作者現(xiàn)對(duì)該星級(jí)酒店。們參考，不當(dāng)之處，望同行們予以指正。根據(jù)筆者調(diào)查，上海四星級(jí)酒店中此系數(shù)大約為。相對(duì)于自營(yíng)收益而言，自營(yíng)部分成本費(fèi)用測(cè)算要復(fù)雜和難以把握，據(jù)調(diào)查，
【正文】 、寫字樓、會(huì)議、娛樂(lè)等），每一收益項(xiàng)目從市場(chǎng)提取的資本化率數(shù)值應(yīng)有所不同，在實(shí)際評(píng)估操作中可通過(guò)收集各收益項(xiàng)目的市場(chǎng)交易價(jià)格、市場(chǎng)租金、房屋重置成本等參數(shù)，通過(guò)計(jì)算租售比得到資本化率。現(xiàn)以收益項(xiàng)目寫字樓為例，演示如何從市場(chǎng)中求取資本化率。 通過(guò)市場(chǎng)調(diào)查，選取酒店附近若干個(gè)類似寫字樓市場(chǎng)交易價(jià)格、相同樓層對(duì)應(yīng)的市場(chǎng)租金、房屋重置成本，具 體情況列表如下： 案例 市場(chǎng)交易價(jià)格 （元 /M2） 市場(chǎng)租金 （元 /天 M2） 房屋重置成本 （元 /M2） 寫字樓 A 20xx0 4 4000 寫字樓 B 18000 3800 寫字樓 C 23000 4500 寫字樓 D 16000 3500 寫字樓資本化率計(jì)算過(guò)程見下表： 單位：元 項(xiàng)目 寫字樓 A 寫字樓 B 寫字樓 C 寫字樓 D 年總收益 4*360=1440 *360=1296 *360=1620 *360=1152 年總費(fèi)用 營(yíng)業(yè)稅費(fèi) （收益 %） 房產(chǎn)稅 （收益 12%） 管理費(fèi) （收益 3%） 房屋維修費(fèi) （重置成本 2%） 80 76 90 70 保險(xiǎn)費(fèi) （重置成本 %） 8 9 7 小計(jì) 9 年凈收益 (收益 費(fèi)用 ) 市場(chǎng)交易價(jià)格 20xx0 18000 23000 16000 資本化率 年凈收益 /市場(chǎng)交易價(jià)格 % % % % 從上表可以看出 ,寫字樓 A、 B、 C、 D 的市場(chǎng)資本化率基本一致 ,取其算術(shù)平均值為寫字樓資本化率 : (%+%+%+%)/4=% 四、結(jié)語(yǔ) 一般來(lái)說(shuō) ，在酒店評(píng)估中，酒店的收益與成本費(fèi)用數(shù)據(jù)可以通過(guò)財(cái)務(wù)報(bào)表獲得，但現(xiàn)實(shí)情況是企業(yè)提供的財(cái)務(wù)報(bào)表一些數(shù)據(jù)往往失真，不能真實(shí)反映酒店經(jīng)營(yíng)的情況。本文在成本費(fèi)用計(jì)算有些系數(shù)或百分比存在一定的主觀性，可能與酒店實(shí)際經(jīng)營(yíng)情況有一定的出入，需要估價(jià)師多多收集各種信息資料，經(jīng)過(guò)整理，去偽存真，酒店各收益項(xiàng)目資本化率的合理選取直接影響評(píng)估結(jié)果的準(zhǔn)確度，為減少主觀性 ,資本化率建議用市場(chǎng)法提取?？傊?，酒店評(píng)估比較復(fù)雜，技術(shù)參數(shù)比較難以把握，只有不斷實(shí)踐，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，評(píng)估價(jià)值才能比較客觀地反映其內(nèi)在價(jià)值
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