【正文】 估系統(tǒng)。其核心旨在確定企業(yè)戰(zhàn)略．評(píng)價(jià)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)時(shí)，同等對(duì)待或更為重視市場(chǎng)份額、質(zhì)量和其他非財(cái)務(wù)性評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)．而不是當(dāng)財(cái)務(wù)指標(biāo)與非財(cái)務(wù)指標(biāo)產(chǎn)生矛盾時(shí)．總以財(cái)務(wù)指標(biāo)為準(zhǔn)。一些企業(yè)決定把產(chǎn)品質(zhì)量、市場(chǎng)占有率、人力資源、客戶滿意程度納入企業(yè)的正式評(píng)估系統(tǒng)。第四篇：與收益法相關(guān)的企業(yè)情況說明資產(chǎn)評(píng)估有限公司公司與收益法相關(guān)的情況說明一、行業(yè)情況介紹及企業(yè)相關(guān)情況介紹企業(yè)所處行業(yè)情況介紹(1)行業(yè)現(xiàn)狀(2)行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)狀況企業(yè)在行業(yè)中所處的位置、競(jìng)爭(zhēng)狀況企業(yè)優(yōu)劣勢(shì)分析(請(qǐng)從多方面進(jìn)行分析，如管理、人才、客戶資源、市場(chǎng)形勢(shì)等)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)、威脅分析企業(yè)未來發(fā)展戰(zhàn)略企業(yè)各業(yè)務(wù)版塊介紹(包括主要業(yè)務(wù)內(nèi)容、占全部業(yè)務(wù)量的比例、未來發(fā)展規(guī)劃等)二、企業(yè)歷史及預(yù)測(cè)相關(guān)情況介紹對(duì)歷史(自2006年至評(píng)估基準(zhǔn)日2009年6月30日)營(yíng)業(yè)收入情況進(jìn)行分析和對(duì)未來各業(yè)務(wù)版塊的收入預(yù)測(cè)進(jìn)行說明，從業(yè)務(wù)量、市場(chǎng)價(jià)格等方面分析增長(zhǎng)原因或下降原因。對(duì)各業(yè)務(wù)版塊歷史的營(yíng)業(yè)成本按明細(xì)逐項(xiàng)進(jìn)行分析其形成原因，并簡(jiǎn)要說明各業(yè)務(wù)版塊在預(yù)測(cè)期內(nèi)預(yù)測(cè)收入規(guī)模下，對(duì)應(yīng)的預(yù)測(cè)各項(xiàng)成本費(fèi)用開支水平的判斷依據(jù)和原因。資產(chǎn)評(píng)估有限公司對(duì)各業(yè)務(wù)版塊歷史三年的營(yíng)業(yè)費(fèi)用按明細(xì)逐項(xiàng)進(jìn)行分析其形成原因。對(duì)各業(yè)務(wù)版塊歷史三年的管理費(fèi)用按明細(xì)逐項(xiàng)進(jìn)行分析其形成原因歷史三年?duì)I業(yè)外收支情況分析。關(guān)聯(lián)方的協(xié)作情況，關(guān)聯(lián)方依賴度介紹公司未來的投資發(fā)展方向、固定資產(chǎn)投資、籌資計(jì)劃(對(duì)應(yīng)未來固定資產(chǎn)投資計(jì)劃和長(zhǎng)短期借款計(jì)劃表分別說明)注：上述問題請(qǐng)形成文字性閘述或者提供相關(guān)書面材料。第五篇：房地產(chǎn)評(píng)估技術(shù)報(bào)告(收益法)收益法估價(jià)技術(shù)報(bào)告估價(jià)對(duì)象為_____________的兩處房產(chǎn)，房產(chǎn)證號(hào)為魯_________。用途為配載。根據(jù)委托人要求的估價(jià)目的本報(bào)告評(píng)估估價(jià)對(duì)象于二OO八年九月二十日的公開市場(chǎng)價(jià)格。因此，需要對(duì)估價(jià)時(shí)點(diǎn)條件下，影響估價(jià)對(duì)象價(jià)格形成的各種因素進(jìn)行分析。針對(duì)估價(jià)對(duì)象的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和功能特點(diǎn)，分析影響其價(jià)格形成的主要有以下方面。一、物狀況分析根據(jù)委托人提供的資料，估價(jià)對(duì)對(duì)象的實(shí)物狀況如下： 6＃、6A＃房產(chǎn)：混合結(jié)構(gòu)，房屋總層數(shù)2層，馬賽克外墻、瓷磚地面、內(nèi)墻刮瓷，外裝卷簾防盜門、塑鋼窗；水電配套設(shè)施齊全；建成年代2006年。二、位狀況分析估價(jià)對(duì)象位于__________________。距離火車站較近，交通狀況較優(yōu)，交通便利。三、市場(chǎng)背景分析（1）土地市場(chǎng)概況近年來，________城市化進(jìn)程加快，城區(qū)面貌大為改觀。組織實(shí)施了經(jīng)營(yíng)城市戰(zhàn)略，建立了城市土地儲(chǔ)備、招標(biāo)拍賣和集中統(tǒng)管制度，放開了住房二級(jí)市場(chǎng)，房地產(chǎn)業(yè)購(gòu)銷兩旺。（2）房產(chǎn)交易狀況房產(chǎn)交易市場(chǎng)日趨活躍。全縣區(qū)都已建成了具有一定規(guī)模和現(xiàn)代化水準(zhǔn)的房地產(chǎn)有形市場(chǎng)，全面推行了“房地產(chǎn)交易與權(quán)屬管理一體化”和“一門式”限時(shí)服務(wù)的工作機(jī)制，促進(jìn)了房產(chǎn)交易的繁榮發(fā)展。（3）地價(jià)政策黨的十五大以來，______政府制定了一系列企業(yè)改革改制的優(yōu)惠政策，加快了以國(guó)有企業(yè)為主體的各項(xiàng)產(chǎn)業(yè)開放搞活的步伐。鼓勵(lì)企業(yè)在改制過程中采取多種方式依法處置土地資產(chǎn)，切實(shí)盤活了土地資產(chǎn)，使企業(yè)在土地上的沉淀資金重新得到啟動(dòng)運(yùn)轉(zhuǎn)。2001年，國(guó)家下發(fā)《國(guó)務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)國(guó)有土地資產(chǎn)管理的通知》后，_______縣及時(shí)發(fā)布了《_____國(guó)有土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣辦法》、《_________國(guó)有土地儲(chǔ)備辦法》等一系列深化土地使用制度改革的法規(guī)性文件，從而為_______縣進(jìn)一步加快土地使用制度改革步伐，規(guī)范、完善土地市場(chǎng)，促進(jìn)城市建設(shè)、提高城市化水平營(yíng)造了更為健康的社會(huì)環(huán)境。隨著經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，_______基礎(chǔ)設(shè)施條件的不斷完美和土地使用制度改革不斷深入，必將帶動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的進(jìn)一步發(fā)展，刺激______房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)育，土地資產(chǎn)在社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中的重要地位將日趨明顯。（4）產(chǎn)業(yè)政策近年來，______產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整突出科技進(jìn)步和信息化的推動(dòng)作用，一、二、三次產(chǎn)業(yè)在融合滲透中共同發(fā)展。_____第三產(chǎn)業(yè)內(nèi)部各行業(yè)呈現(xiàn)出多元化均衡發(fā)展。以金融保險(xiǎn)業(yè)、商業(yè)、辦公、住宅、交通郵電運(yùn)輸業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)和咨詢服務(wù)業(yè)為支柱的第三產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展。近年來，第三產(chǎn)業(yè)占國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的比例逐年升高且第三產(chǎn)業(yè)內(nèi)部結(jié)構(gòu)的進(jìn)一步優(yōu)化，增強(qiáng)了______城市的綜合服務(wù)功能。（5）城市規(guī)劃與發(fā)展目標(biāo)________ “十一五”國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃確定：根據(jù)縣域地理區(qū)位、資源環(huán)境、經(jīng)濟(jì)功能特點(diǎn)和城市化發(fā)展的客觀規(guī)律，打破行政區(qū)劃界線和城鄉(xiāng)分割體制，促進(jìn)要素自由流動(dòng)，實(shí)現(xiàn)資源優(yōu)化配置，提升區(qū)域經(jīng)濟(jì)整體競(jìng)爭(zhēng)力。四、最高最佳使用分析房地產(chǎn)估價(jià)應(yīng)當(dāng)以估價(jià)對(duì)象的最高最佳使用為前提進(jìn)行估價(jià)。最有效使用是指法律上允許、技術(shù)上可能、經(jīng)濟(jì)上可行，經(jīng)充分合理論證，能使估價(jià)對(duì)象產(chǎn)生最高價(jià)值的使用。根據(jù)估價(jià)對(duì)象所處的地理位置、規(guī)模以及其設(shè)計(jì)方案，根據(jù)最高最佳使用，本估價(jià)報(bào)告中估價(jià)對(duì)象作為工業(yè)廠房為最高最佳使用。五、估價(jià)方法選用根據(jù)委托人的估價(jià)目的和要求，并根據(jù)估價(jià)對(duì)象為配載這一特點(diǎn)，本報(bào)告采用收益法進(jìn)行評(píng)估。六、估價(jià)測(cè)算過程_____________________6﹟房產(chǎn)：(一)收益法求取1號(hào)房產(chǎn)價(jià)值①房地產(chǎn)年總收益：通過周邊地區(qū)同樣條件下的房地產(chǎn)的租金市場(chǎng)調(diào)查，根據(jù)調(diào)查情況并考慮一定的空置率，綜合考慮各種因素。②房地產(chǎn)年總費(fèi)用：包括人員工資、相關(guān)稅費(fèi)等，取年總收益的20%，20%=。③房地產(chǎn)年凈收益：年凈收益=年總收益－年總費(fèi)用＝=。2④資本化率的確定：根據(jù)安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值的方法確定,考慮到估價(jià)對(duì)象的地理位置及用途，資本化率取8%。⑤收益年期確定：根據(jù)房屋的建成年代及維護(hù)使用狀況及國(guó)有土地使用權(quán)的剩余使用年限。⑥用有限年期收益法計(jì)算公式測(cè)算房地產(chǎn)的收益價(jià)格（單價(jià)）為：V=a/r[11/(1+r)]=[11/(1+8%)]=3933元/m22⑦扣除樓面地價(jià):估價(jià)對(duì)象坐落于_________基準(zhǔn)地價(jià)Ι級(jí)范圍內(nèi),該范圍內(nèi)商業(yè)用地基準(zhǔn)價(jià)格為2066元/實(shí)際測(cè)算,則1號(hào)房產(chǎn)的樓面地價(jià)為2066/=749元/m,則1號(hào)房產(chǎn)的評(píng)估單價(jià)為3933749=3184元/m1號(hào)房產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值為3184=35510356元七、估價(jià)結(jié)果綜上所述，大寫金額伍佰柒拾伍萬(wàn)叁仟柒佰元整。22