【正文】 估系統(tǒng)。其核心旨在確定企業(yè)戰(zhàn)略．評價經(jīng)營業(yè)績時，同等對待或更為重視市場份額、質(zhì)量和其他非財務(wù)性評估標準．而不是當財務(wù)指標與非財務(wù)指標產(chǎn)生矛盾時．總以財務(wù)指標為準。一些企業(yè)決定把產(chǎn)品質(zhì)量、市場占有率、人力資源、客戶滿意程度納入企業(yè)的正式評估系統(tǒng)。第四篇：與收益法相關(guān)的企業(yè)情況說明資產(chǎn)評估有限公司公司與收益法相關(guān)的情況說明一、行業(yè)情況介紹及企業(yè)相關(guān)情況介紹企業(yè)所處行業(yè)情況介紹(1)行業(yè)現(xiàn)狀(2)行業(yè)發(fā)展趨勢企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營狀況企業(yè)在行業(yè)中所處的位置、競爭狀況企業(yè)優(yōu)劣勢分析(請從多方面進行分析，如管理、人才、客戶資源、市場形勢等)企業(yè)競爭、威脅分析企業(yè)未來發(fā)展戰(zhàn)略企業(yè)各業(yè)務(wù)版塊介紹(包括主要業(yè)務(wù)內(nèi)容、占全部業(yè)務(wù)量的比例、未來發(fā)展規(guī)劃等)二、企業(yè)歷史及預(yù)測相關(guān)情況介紹對歷史(自2006年至評估基準日2009年6月30日)營業(yè)收入情況進行分析和對未來各業(yè)務(wù)版塊的收入預(yù)測進行說明，從業(yè)務(wù)量、市場價格等方面分析增長原因或下降原因。對各業(yè)務(wù)版塊歷史的營業(yè)成本按明細逐項進行分析其形成原因，并簡要說明各業(yè)務(wù)版塊在預(yù)測期內(nèi)預(yù)測收入規(guī)模下，對應(yīng)的預(yù)測各項成本費用開支水平的判斷依據(jù)和原因。資產(chǎn)評估有限公司對各業(yè)務(wù)版塊歷史三年的營業(yè)費用按明細逐項進行分析其形成原因。對各業(yè)務(wù)版塊歷史三年的管理費用按明細逐項進行分析其形成原因歷史三年營業(yè)外收支情況分析。關(guān)聯(lián)方的協(xié)作情況，關(guān)聯(lián)方依賴度介紹公司未來的投資發(fā)展方向、固定資產(chǎn)投資、籌資計劃(對應(yīng)未來固定資產(chǎn)投資計劃和長短期借款計劃表分別說明)注：上述問題請形成文字性閘述或者提供相關(guān)書面材料。第五篇：房地產(chǎn)評估技術(shù)報告(收益法)收益法估價技術(shù)報告估價對象為_____________的兩處房產(chǎn)，房產(chǎn)證號為魯_________。用途為配載。根據(jù)委托人要求的估價目的本報告評估估價對象于二OO八年九月二十日的公開市場價格。因此，需要對估價時點條件下，影響估價對象價格形成的各種因素進行分析。針對估價對象的建設(shè)標準和功能特點，分析影響其價格形成的主要有以下方面。一、物狀況分析根據(jù)委托人提供的資料，估價對對象的實物狀況如下： 6＃、6A＃房產(chǎn)：混合結(jié)構(gòu)，房屋總層數(shù)2層，馬賽克外墻、瓷磚地面、內(nèi)墻刮瓷，外裝卷簾防盜門、塑鋼窗；水電配套設(shè)施齊全；建成年代2006年。二、位狀況分析估價對象位于__________________。距離火車站較近，交通狀況較優(yōu)，交通便利。三、市場背景分析（1）土地市場概況近年來，________城市化進程加快，城區(qū)面貌大為改觀。組織實施了經(jīng)營城市戰(zhàn)略，建立了城市土地儲備、招標拍賣和集中統(tǒng)管制度，放開了住房二級市場，房地產(chǎn)業(yè)購銷兩旺。（2）房產(chǎn)交易狀況房產(chǎn)交易市場日趨活躍。全縣區(qū)都已建成了具有一定規(guī)模和現(xiàn)代化水準的房地產(chǎn)有形市場，全面推行了“房地產(chǎn)交易與權(quán)屬管理一體化”和“一門式”限時服務(wù)的工作機制，促進了房產(chǎn)交易的繁榮發(fā)展。（3）地價政策黨的十五大以來，______政府制定了一系列企業(yè)改革改制的優(yōu)惠政策，加快了以國有企業(yè)為主體的各項產(chǎn)業(yè)開放搞活的步伐。鼓勵企業(yè)在改制過程中采取多種方式依法處置土地資產(chǎn)，切實盤活了土地資產(chǎn)，使企業(yè)在土地上的沉淀資金重新得到啟動運轉(zhuǎn)。2001年，國家下發(fā)《國務(wù)院關(guān)于加強國有土地資產(chǎn)管理的通知》后，_______縣及時發(fā)布了《_____國有土地使用權(quán)招標拍賣辦法》、《_________國有土地儲備辦法》等一系列深化土地使用制度改革的法規(guī)性文件，從而為_______縣進一步加快土地使用制度改革步伐，規(guī)范、完善土地市場，促進城市建設(shè)、提高城市化水平營造了更為健康的社會環(huán)境。隨著經(jīng)濟的不斷發(fā)展，_______基礎(chǔ)設(shè)施條件的不斷完美和土地使用制度改革不斷深入，必將帶動房地產(chǎn)市場的進一步發(fā)展，刺激______房地產(chǎn)市場的發(fā)育，土地資產(chǎn)在社會經(jīng)濟活動中的重要地位將日趨明顯。（4）產(chǎn)業(yè)政策近年來，______產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整突出科技進步和信息化的推動作用，一、二、三次產(chǎn)業(yè)在融合滲透中共同發(fā)展。_____第三產(chǎn)業(yè)內(nèi)部各行業(yè)呈現(xiàn)出多元化均衡發(fā)展。以金融保險業(yè)、商業(yè)、辦公、住宅、交通郵電運輸業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)和咨詢服務(wù)業(yè)為支柱的第三產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展。近年來，第三產(chǎn)業(yè)占國內(nèi)生產(chǎn)總值的比例逐年升高且第三產(chǎn)業(yè)內(nèi)部結(jié)構(gòu)的進一步優(yōu)化，增強了______城市的綜合服務(wù)功能。（5）城市規(guī)劃與發(fā)展目標________ “十一五”國民經(jīng)濟和社會發(fā)展規(guī)劃確定：根據(jù)縣域地理區(qū)位、資源環(huán)境、經(jīng)濟功能特點和城市化發(fā)展的客觀規(guī)律，打破行政區(qū)劃界線和城鄉(xiāng)分割體制，促進要素自由流動，實現(xiàn)資源優(yōu)化配置，提升區(qū)域經(jīng)濟整體競爭力。四、最高最佳使用分析房地產(chǎn)估價應(yīng)當以估價對象的最高最佳使用為前提進行估價。最有效使用是指法律上允許、技術(shù)上可能、經(jīng)濟上可行，經(jīng)充分合理論證，能使估價對象產(chǎn)生最高價值的使用。根據(jù)估價對象所處的地理位置、規(guī)模以及其設(shè)計方案，根據(jù)最高最佳使用，本估價報告中估價對象作為工業(yè)廠房為最高最佳使用。五、估價方法選用根據(jù)委托人的估價目的和要求，并根據(jù)估價對象為配載這一特點，本報告采用收益法進行評估。六、估價測算過程_____________________6﹟房產(chǎn)：(一)收益法求取1號房產(chǎn)價值①房地產(chǎn)年總收益：通過周邊地區(qū)同樣條件下的房地產(chǎn)的租金市場調(diào)查，根據(jù)調(diào)查情況并考慮一定的空置率，綜合考慮各種因素。②房地產(chǎn)年總費用：包括人員工資、相關(guān)稅費等，取年總收益的20%，20%=。③房地產(chǎn)年凈收益：年凈收益=年總收益－年總費用＝=。2④資本化率的確定：根據(jù)安全利率加風險調(diào)整值的方法確定,考慮到估價對象的地理位置及用途，資本化率取8%。⑤收益年期確定：根據(jù)房屋的建成年代及維護使用狀況及國有土地使用權(quán)的剩余使用年限。⑥用有限年期收益法計算公式測算房地產(chǎn)的收益價格（單價）為：V=a/r[11/(1+r)]=[11/(1+8%)]=3933元/m22⑦扣除樓面地價:估價對象坐落于_________基準地價Ι級范圍內(nèi),該范圍內(nèi)商業(yè)用地基準價格為2066元/實際測算,則1號房產(chǎn)的樓面地價為2066/=749元/m,則1號房產(chǎn)的評估單價為3933749=3184元/m1號房產(chǎn)的評估價值為3184=35510356元七、估價結(jié)果綜上所述，大寫金額伍佰柒拾伍萬叁仟柒佰元整。22