房地產(chǎn)估價(jià)之市場(chǎng)比較法-資料下載頁
2025-07-14 14:30本頁面
【正文】 A： 實(shí)例B：實(shí)例C： 實(shí)例D：實(shí)例E：確定交易日期修正系數(shù)。據(jù)調(diào)查，1999年4月1日至2000年10月1日之間，該類型土地的價(jià)格平均每月上漲1%。各宗可比實(shí)例的交易日期修正系數(shù)如下：實(shí)例A：（1+1%6）= 實(shí)例B：（1+1%7）=實(shí)例C：（1+1%16)= 實(shí)例D：（1+1%15）=實(shí)例E：（1+1%7）=確定區(qū)域因素修正系數(shù)。實(shí)例A與估價(jià)對(duì)象土地處于同一地區(qū)，無需作區(qū)域因素修正；實(shí)例B、C、D都為估價(jià)對(duì)象土地所在地區(qū)的區(qū)域因素進(jìn)行比較的結(jié)果，如下表所示。區(qū)域因素估價(jià)對(duì)象可比實(shí)例A可比實(shí)例B可比實(shí)例C可比實(shí)例D繁華程度2020192013道路通達(dá)度101081011公交便捷度1010101010對(duì)外交通559513環(huán)境質(zhì)量10108109景觀555512城市基礎(chǔ)設(shè)施151511158社會(huì)公共設(shè)施151591511規(guī)劃限制55559治安狀況553512總分值10010087100108各宗可比實(shí)例的區(qū)域因素修正系數(shù)如下：實(shí)例A： 實(shí)例B： 實(shí)例C： 實(shí)例D： 實(shí)例E：（4）確定個(gè)別因素修正系數(shù)。估價(jià)對(duì)象土地的面積較大，有利于利用，另外其環(huán)境條件較好，其他方面沒有差異。經(jīng)分析確定個(gè)別因素使得可比實(shí)例土地的價(jià)格均比估價(jià)對(duì)象土地的價(jià)格低3%。所以各宗可比實(shí)例的個(gè)別因素修正系數(shù)如下：實(shí)例A： 實(shí)例B：實(shí)例C： 實(shí)例D：實(shí)例E：進(jìn)行因素綜合修正項(xiàng)目實(shí)例A實(shí)例B實(shí)例C實(shí)例D實(shí)例E實(shí)際成交單價(jià)1201028394145交易情況修正交易日期修正區(qū)域因素修正個(gè)別因素修正比準(zhǔn)價(jià)格131132105116148計(jì)算估價(jià)結(jié)果 將上述五個(gè)比準(zhǔn)價(jià)格的簡(jiǎn)單算術(shù)平均值作為最終的估價(jià)結(jié)果，則有：估價(jià)對(duì)象土地的單價(jià)=（131+131+105+116+148）/5=126（元/m2）應(yīng)用實(shí)例二： 為了評(píng)估某商品住宅在2000年9月1日的正常市場(chǎng)價(jià)格，在該住宅附近地區(qū)調(diào)查選取了A、B、C三宗 已成交的類似商品住宅作為可比實(shí)例，有關(guān)資料見下表。可比實(shí)例A可比實(shí)例B可比實(shí)例C成交價(jià)格成交日期交易情況區(qū)域因素個(gè)別因素4500人民幣元／ m21999年11月1日－５％＋２％－３％600美元／m22000年１月１日0％＋３％＋５％5000人民幣元／m22000年６月１日＋２％－２％－２％在表中，交易情況比較中的正（負(fù)）值表示可比實(shí)例的成交價(jià)格高（低）于其正常價(jià)格的幅度；在區(qū)域因素、個(gè)別因素比較時(shí)，以估價(jià)對(duì)象的區(qū)域因素和個(gè)別因素為基準(zhǔn)，正（負(fù)）值表示可比實(shí)例的區(qū)域因素和個(gè)別因素優(yōu)（劣）于估價(jià)對(duì)象的區(qū)域因素和個(gè)別因素所導(dǎo)致的價(jià)格差異幅度。另外，假設(shè)2000年１月１日人民幣與美元的市場(chǎng)匯價(jià)為１：，2000年9月1日人民幣與美元的市場(chǎng)匯價(jià)為1：；該類商品住宅以人民幣為基準(zhǔn)的市場(chǎng)價(jià)格在1999年6月1日至2000年2月28日之間平均每月比上月上漲1%，在2000年3 %。試?yán)蒙鲜鲑Y料評(píng)估該商品住宅在2000年9月1日的正常市場(chǎng)價(jià)格。估算該商品住宅于2000年9月1日的正常市場(chǎng)價(jià)格如下。計(jì)算公式 采用直接比較修正法連乘形式的公式進(jìn)行評(píng)估?；竟饺缦拢汗纼r(jià)對(duì)象價(jià)格=可比實(shí)例成交價(jià)格（1+T%）求出各可比實(shí)例的比準(zhǔn)價(jià)格（人民幣）比準(zhǔn)價(jià)格A=4500（1+1%）4（1－%）6=（元/m2）比準(zhǔn)價(jià)格B=600（1+1%）2（1－%）6=（元/m2）比準(zhǔn)價(jià)格C=5000（1－%）3=（元/m2）計(jì)算評(píng)估結(jié)果 若將上述三個(gè)結(jié)果的簡(jiǎn)單算術(shù)平均值作為估價(jià)結(jié)果，則有：估價(jià)對(duì)象價(jià)格（人民幣）=（++）/3=（元/m2）
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