收益法在有租約限制的房地產估價中的應用-資料下載頁
2025-06-28 14:28本頁面
【正文】 ，租金按年支付，年合同租金凈收益為 ：400元／平方米。經(jīng)測算，目前該房地產市場年租金凈收益在租約期內為350元／平方米，%，在不考慮其他影響因素的情況下，求取估價對象在有租約限制狀態(tài)下的市場價值。分析：估價對象因有租約限制而導致實際租金收益與市場客觀租金收益不同，可以在其正常市場價值的基礎上，通過承租人權益價值（承租人可以享有承租人權益價值，即承租人對他人所有的已出租房地產依法享有的權益的價值，其評估價值為按合同租金凈收益與市場租金凈收益的差額的價值，正負均有可能）的調整求取估價對象在有租約限制狀態(tài)下的市場價值。計算公式為：應用案例4：某公司自建工業(yè)用房地產，經(jīng)采用成本法評估在無租約限制狀態(tài)下市場價值為1800元／平方米。在價值時點，該房地產已出租使用，距租賃合同結束期還有5年，租金已在簽定租賃合同時一次性付清。經(jīng)測算，該房地產剩余經(jīng)濟壽命為30年，%，在不考慮其他影響因素的情況下，求取估價對象在有租約限制狀態(tài)下的市場價值。分析：估價對象租金在租賃時一次性支付，可以視為估價對象從價值時點到租賃期結束期間不能另外產生收益。可采用計算公式為：其中，式中：r為因租約限制（收益期縮短）的價值減損系數(shù)；Y為房地產報酬率；m為從價值時點至租賃合同結束的年限；n為房地產剩余經(jīng)濟壽命年限。代入公式計算，得：綜上所述，對有租約限制的房地產可以直接采用收益法進行估價，也可以靈活運用收益法的相關原理并結合比較法、成本法等進行估價。具體到評估過程中，估價人員還應剖析租約限制條件（合間租賃、租賃期限、租金支付方式等）對房地產市場價值的影響機理，才能擬定科學合理的技術路線，科學、高效地完成估價工作。（作者單位：江蘇姑蘇明誠房地產土地資產評估事務所有限公司）
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