典型目的的房地產(chǎn)估價(jià)-資料下載頁(yè)
2024-12-23 13:46本頁(yè)面
【正文】 途相同的類似房地產(chǎn)市場(chǎng)交易和租賃活動(dòng)較為頻繁，市場(chǎng)交易和租賃案例較多，所以本項(xiàng)目采用哦個(gè)市場(chǎng)比較法和收益法進(jìn)行評(píng)估比較合適。因此估價(jià)人員選定采用市場(chǎng)比較法和收益法兩種方法分別進(jìn)行評(píng)估，最終一算術(shù)平均法確定估價(jià)對(duì)象的公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值。 在具體的可比實(shí)例的選擇和估價(jià)測(cè)算過(guò)程中，估價(jià)人員進(jìn)行了以下技術(shù)處理： （ 1）由于估價(jià)對(duì)象內(nèi)各單元之間存在著層面的差異，因此估價(jià)人員在選擇可比實(shí)例時(shí)，最大可能地選擇與估價(jià)對(duì)象或則相似層面的多個(gè)樣本，測(cè)算出其平均價(jià)格進(jìn)行比較； （ 2）由于估價(jià)對(duì)象與可比實(shí)例之間存在著交易日期的差異，本次評(píng)估對(duì)交易日期的修正采用中房上海指數(shù)進(jìn)行修正； （ 3）由于估價(jià)對(duì)象內(nèi)各單元之間存在著房型的差異，因此估價(jià)人員在可比實(shí)例個(gè)別因素修正時(shí)，進(jìn)行了房型因素的修正； （ 4）由于估價(jià)對(duì)象為內(nèi)裝修房，而可比實(shí)例均為毛坯房，因此估價(jià)人員根據(jù)上海市建筑裝飾工程定額和估價(jià)時(shí)點(diǎn)的裝修市場(chǎng)信息測(cè)算出估價(jià)對(duì)象的內(nèi)裝修單價(jià)，進(jìn)行了裝修因素的修正； （ 5）由于在采用市場(chǎng)比較法和收益法兩種方法分別進(jìn)行評(píng)估時(shí)，兩種方法評(píng)估結(jié)果比較接近，因此估價(jià)人員采用以算術(shù)平均法確定估價(jià)對(duì)象的公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值。 評(píng)析： 報(bào)告采用的估價(jià)方法和技術(shù)路線適宜。 市場(chǎng)背景分析做得很好。從全市到長(zhǎng)寧區(qū)到周邊市場(chǎng)，對(duì)市場(chǎng)份額、平均價(jià)格、趨勢(shì)及優(yōu)勢(shì)等都做了簡(jiǎn)明扼要的分析。 市場(chǎng)比較法估價(jià)，步驟完整，認(rèn)真細(xì)致，注意了景觀、房型、裝修、成新、朝向諸因素修正。 收益法中求取潛在毛收入后應(yīng)接著測(cè)算有效毛收入，再以有效毛收入為基數(shù)計(jì)算營(yíng)業(yè)稅、房產(chǎn)稅、管理費(fèi)，以及其他運(yùn)營(yíng)費(fèi)用。本報(bào)告是得出 “ 凈收益 ” 后，再考慮出租率，其步驟不符合規(guī)范 摘自 《 房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告精選（ 2021） 》 一、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓定義 是房地產(chǎn)商品流通的主要形式，有房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)，還有其他多種有償 有償或無(wú)償?shù)膶?shí)現(xiàn)方式。 、與他人成立法人，房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生變更的； ，另一方或則多方提供資金，盒子、合作開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng) 房地產(chǎn)，而使房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生變更的； 、兼并或合并，房地產(chǎn)權(quán)屬隨之轉(zhuǎn)移的； ； 、法規(guī)規(guī)定的其他情形。 二、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價(jià)的意義 三、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價(jià)的要求 四、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價(jià)的要求 五、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價(jià)方法應(yīng)用 。 、抵債、兼并、資產(chǎn)轉(zhuǎn)移等 提供價(jià)值依據(jù)。 房地產(chǎn)管理法 土地管理法 城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定 宜采用市場(chǎng)比較法和收益法； 可用成本法，其待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格應(yīng)采用假設(shè)開(kāi)發(fā)法。 一、房地產(chǎn)拆遷估價(jià)概述 （ 1）政策性強(qiáng) （ 2）工作量大、影響大、涉及面廣、關(guān)聯(lián)性強(qiáng) ① 拆遷戶數(shù)多、估價(jià)量大 ② 涉及面廣，社會(huì)影響大 ③ 補(bǔ)償價(jià)格關(guān)聯(lián)性強(qiáng) （ 3）評(píng)估有靈活性 （ 1）堅(jiān)持獨(dú)立、客觀、公正、合法的原則 （ 2）為市場(chǎng)價(jià)，不包含搬遷補(bǔ)助費(fèi)、臨時(shí)安置 補(bǔ)助費(fèi)和拆遷非住宅房屋造成停產(chǎn)、停業(yè)的補(bǔ)償費(fèi)， 以及被拆遷房屋室內(nèi)自行裝修裝飾的補(bǔ)償金額。 ，原則上由一家 估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估。 （ 4）拆遷估價(jià)時(shí)點(diǎn)一般為房屋拆遷許可證辦法之日。 （ 5）參加類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)交易價(jià)格和市縣人民政府 或則授權(quán)部分定期公布的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格。 （ 6）應(yīng)對(duì)被拆遷房屋進(jìn)行實(shí)地查勘。 （ 1）拆遷估價(jià)一般應(yīng)當(dāng)采用市場(chǎng)比較法。不具備采用市場(chǎng)比較法條件的，可以采用其他估價(jià)方法，并在估價(jià)報(bào)告中充分說(shuō)明原因。 （ 2）考慮因素：拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等； （ 3）一些房地產(chǎn)市場(chǎng)不夠成熟的地區(qū)，不能采用市場(chǎng)比較法，則根據(jù)實(shí)際情況考慮采取相應(yīng)的估價(jià)方法； （ 4）幾種拆遷類型的處理方法： ① 在集體土地上進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)的集體土地及地上房屋的估價(jià)，應(yīng)先行辦理征用土地，將集體土地國(guó)有化，然后再進(jìn)行房屋拆遷及補(bǔ)償； ② 依法以出讓、轉(zhuǎn)讓方式取得的土地使用權(quán)，可視為提前收回處理，在估價(jià)報(bào)告中應(yīng)包括土地使用權(quán)的補(bǔ)償估價(jià)、根據(jù)該土地使用權(quán)剩余年限所對(duì)應(yīng)的正常市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行； ③ 依法以劃撥方式取得的土地使用權(quán)，在估價(jià)中不應(yīng)包括出讓進(jìn)部分，只含該宗地基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)費(fèi)和土地開(kāi)發(fā)以及其他費(fèi)用； ④ 對(duì)取得所有權(quán)的房屋及構(gòu)筑物，估價(jià)時(shí)應(yīng)從占有、使用、收益、處分四個(gè)方面綜合認(rèn)定其合法性，不能僅僅依據(jù)估價(jià)時(shí)點(diǎn)的用途估價(jià)； ⑤ 拆除違章建筑和超過(guò)批準(zhǔn)權(quán)限的臨時(shí)建筑，不予補(bǔ)償。拆除未超過(guò)批準(zhǔn)權(quán)限的臨時(shí)建筑，應(yīng)當(dāng)給以世行補(bǔ)償。估價(jià)時(shí)應(yīng)按使用期限的殘存價(jià)值參考剩余期限給予估價(jià)。 ⑥ 對(duì)于同一宗房地產(chǎn)拆遷補(bǔ)償估價(jià)，凡屬于被拆遷人合法擁有的房屋內(nèi)外裝修、裝飾、設(shè)備及其附屬物等，都不可遺落。設(shè)備含水電暖衛(wèi)氣通信等設(shè)施；附屬物含樹(shù)木、綠地、道路、院墻、門(mén)樓等其他構(gòu)筑物。被拆遷房屋內(nèi)自行裝修裝飾的補(bǔ)償金額，不在拆遷補(bǔ)償價(jià)格的評(píng)估范圍之內(nèi)。 二、房地產(chǎn)拆遷估價(jià)舉例 第十一章 房地產(chǎn)拆遷估價(jià)舉例 .doc 一、房地產(chǎn)保險(xiǎn)估價(jià)概述 二、房地產(chǎn)保險(xiǎn)估價(jià)特點(diǎn) 三、房地產(chǎn)保險(xiǎn)估價(jià)的要求 四、房地產(chǎn)保險(xiǎn)估價(jià)方法應(yīng)用 危險(xiǎn)的定義 房屋保險(xiǎn)種類繁多 保險(xiǎn)價(jià)值和保險(xiǎn)金額的區(qū)別 直接損失和間接和損失 房地產(chǎn)投保時(shí)的估價(jià) 保險(xiǎn)事件發(fā)生后的評(píng)估 房地產(chǎn)保險(xiǎn)估價(jià)舉例 第十一章 房地產(chǎn)保險(xiǎn)估價(jià)舉例 .doc 第五節(jié) 房地產(chǎn)糾紛估價(jià) 一、房地產(chǎn)糾紛估價(jià)概述 二、房地產(chǎn)糾紛估價(jià)舉例 糾紛的性質(zhì)和協(xié)議 調(diào)解 仲裁 訴訟 房地產(chǎn)價(jià)格（價(jià)值）類糾紛特點(diǎn) 房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果糾紛的特點(diǎn) 本 講 框 架 二、房地產(chǎn)糾紛估價(jià)案例 第十一章 房地產(chǎn)糾紛估價(jià)案例 .do
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