不動產(chǎn)估價的原則與程序-資料下載頁
2025-05-12 02:05本頁面
【正文】 營上的收益與費用；要查明建筑物的結(jié)構(gòu)、建成時間、新舊程度、完損等級及內(nèi)部裝修等，并了解建筑面積、使用面積或可供出租和營業(yè)用的面積等。要調(diào)查實際使用情況與登記所規(guī)定的限定用途是否一致，數(shù)量是否相符，權(quán)利狀態(tài)與產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍檔案記載是否一致等。 ? 3．了解當(dāng)?shù)夭粍赢a(chǎn)市場的特征和情況。 第三節(jié) 不動產(chǎn)估價程序 ? 五、選擇估價方法進行估算 ? （一）評估方法的選擇 ? 每種估價方法本身的局限性，同時也由于估價中所采用的各種數(shù)據(jù)資料具有一定的不確定性，在運用各種估價方法進行估價時，都不可避免地需要進行估算和判定，因此，采用任何一種估價方法都難以確保真正準(zhǔn)確地反映估價對象的客觀合理價格或價值。 ? 每種估價方法所依據(jù)的估價數(shù)據(jù)和資料不同，數(shù)據(jù)資料的不確定性對各種估價方法的估算判定過程的影響程度是不一樣的， 對同一估價對象應(yīng)同時選用兩種以上的估價方法進行估價 ，有助于各種估價方法之間的互相補充，消除數(shù)據(jù)資料的不確定性對估價結(jié)果準(zhǔn)確性的影響。 第三節(jié) 不動產(chǎn)估價程序 ?選擇評估方法時，主要依據(jù)如下兩方面情況：各種估價方法的適用范圍；估價對象的特征及其評估目的和評估前提等。 ?（二）運用估價方法進行價格試算 ?依據(jù)某種方法直接計算出來的估價結(jié)果，還不足以令人信服，因此，在估價作業(yè)上一般不作為最終估價結(jié)果。這種價格，稱為試算價格。 ?（三）調(diào)整試算價格 ?運用不同方法所估算出來的試算價格是有一定差異的，必須對試算價格進行綜合分析并予以調(diào)整，使之不致產(chǎn)生重大的差誤。 第三節(jié) 不動產(chǎn)估價程序 ?1．調(diào)整試算價格的主要依據(jù)：資料的可信程度；估價對象的種類。 ?對于自用不動產(chǎn)，一般應(yīng)以比準(zhǔn)價格或積算價格為依據(jù)進行價格調(diào)整，并作為決定最終估價額的依據(jù)。 ?對于收益不動產(chǎn)，一般以收益價格為主來調(diào)整，但因為在估算收益價格時，即使能夠正確把握純收益，也會因為在資本化率的選取上存在微小差異而導(dǎo)致收益價格出現(xiàn)較大誤差，因此，還必須較多地斟酌比準(zhǔn)價格或積算價格來進行調(diào)整，并以此作為決定最終估價額的基本依據(jù)。 第三節(jié) 不動產(chǎn)估價程序 ?2．調(diào)整試算價格的主要方法。調(diào)整試算價格的方法主要有三種， ①簡單算術(shù)平均。②加權(quán)算術(shù)平均。即賦予每個價格不同的權(quán)重，然后再綜合出一個價格。通常對于評估該不動產(chǎn)最適用可靠的估價方法所算出的結(jié)果，賦予較大的權(quán)重，反之則賦予較小的權(quán)重。③以一種估價方法計算出的結(jié)果為主，其他估價方法計算出的結(jié)果只供參考。 第三節(jié) 不動產(chǎn)估價程序 ?六、確定估價結(jié)果 ?估價人員要根據(jù)自己的經(jīng)檢、對影響價格諸因素的分析以及市場行情，對綜合測算出的結(jié)果再作調(diào)整，以最后綜合評估決定出估價額。在實際工作中，最后決定的估價額，可能以計算出的價格為主，也可能以估價人員的其地判斷為主，而計算結(jié)果只作為參考。在如何決定最終估價結(jié)果上，有兩種不盡相同的意見： ?1．以調(diào)整得出的最終估算結(jié)果為主要依據(jù)。 ?2．以估價人員的經(jīng)驗為主，參考估算結(jié)果。 第三節(jié) 不動產(chǎn)估價程序 ?七、撰寫估價報告 ?（一）估價報告書的形式 ?1．定型式估價報告書。又稱封閉式估價報告書，是固定格式、固定內(nèi)容，估價人員必須按要求填寫，不得隨意增減。其優(yōu)點是一般事項反映全面，填寫省時省力；缺點是不能根據(jù)估價對象的具體情況而深入分析某些特殊事項。 ?2．自由式估價報告書。又稱開放式估價報告書，是由估價人員根據(jù)評估對象的情況而自由撰寫的、無一定格式的估價報告書。其優(yōu)缺點與定型式估價報告書恰好相反。 第三節(jié) 不動產(chǎn)估價程序 ?3．混合式估價報告書。混合式估價報告書是兼取前兩種報告書的形式，既有自由式部分，又有定型式部分的估價報告書。 ?（二）估價報告書的組成 ?1．封面（寫明報告名稱）。 ?2．目錄。 ?3．致委托者函。 ?4．估價結(jié)果報告。 ?5．估價分析報告（即技術(shù)報告）。 ?6．有關(guān)附件。 第三節(jié) 不動產(chǎn)估價程序 ? （三）估價報告書的內(nèi)容 ? 1．委托估價者名稱。 ? 2．受理估價者名稱。 ? 3．估價對象概況：估價對象的實體狀況與權(quán)利狀況。 ? 4．估價目的。說明根據(jù)此目的在評估過程中考慮了哪些特殊事項。 ? 5．估價時點。 ? 6．估價作業(yè)日期。 ? 7．評估依據(jù)。 ? 8．估價采用的方法、技術(shù)路線和測算過程。 ? 9．估價結(jié)論即最終估價額。 ? 10．決定估價額的理由。 ? 11．估價前提及估價結(jié)果的使用范圍。 ? 12．估價人員情況。 估價人員與評估對象有無利害關(guān)系。 ? 13．附屬資料。 如評估對象的地籍圖、平面圖、外觀和內(nèi)部照片、產(chǎn)權(quán)證明、估價人員和估價機構(gòu)的資格證明等。 第三節(jié) 不動產(chǎn)估價程序 ?八、估價資料歸檔 ?應(yīng)將涉及估價項目的一切必要資料進行整理、歸檔和妥善保管，是為了方便今后的估價，有助于估價機構(gòu)和估價人員不斷在業(yè)務(wù)中提高估價水平，同時也有助于解決以后可能發(fā)生的估價業(yè)務(wù)糾紛，還有助于政府主管部門和行業(yè)學(xué)會、協(xié)會對估價機構(gòu)的資質(zhì)審查。規(guī)程雖然對估價資料的保存時間未作規(guī)定，但一般應(yīng)保存 15年以上。 ?至于目前有些在接受估價委托之前有估價項目立項，以及爭取估價業(yè)務(wù)、簽訂估價合同，在估價報告完成后進行估價結(jié)果確認(rèn)等程序未作統(tǒng)一規(guī)定。
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