論不動產(chǎn)登記制度和不動產(chǎn)物權(quán)變動模式的關(guān)聯(lián)與協(xié)調(diào)-資料下載頁
2025-04-13 01:43本頁面
【正文】 法》第15條、第16條。)顯然，我國現(xiàn)行不動產(chǎn)登記制度是以“宗地”亦即人為分割而成的一筆筆土地為準(zhǔn)對登記簿進(jìn)行編制的，屬于物的編成主義，其注重的是不動產(chǎn)權(quán)利的靜態(tài)。 ?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第60條規(guī)定，土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)的取得和變更均由土地管理部門頒發(fā)、更換或更改有關(guān)的證書?！锻恋氐怯浺?guī)則》第19條、第37條也有相似的規(guī)定。《土地登記規(guī)則》第65條還規(guī)定：“土地登記卡是土地登記的主件，也是土地使用權(quán)、所有權(quán)和土地他項(xiàng)權(quán)利者的法律依據(jù)；土地證書是土地登記卡部分內(nèi)容的副本，是土地使用者、所有者和土地他項(xiàng)權(quán)利者的法律憑證?！?注：類似條文有《城市公有房屋管理規(guī)定》第8條、第9條、第12條、第13條；《城市私有房屋管理?xiàng)l例》第6條；《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第34條；《城市房屋租賃管理辦法》第16條、第17條。)可見，我國的不動產(chǎn)登記中存在權(quán)利證書的交付，而權(quán)利人持有的權(quán)利證書是登記簿的“部分內(nèi)容的副本”?！ ∨c國外不動產(chǎn)登記制度的三種模式相比較：我國現(xiàn)行的不動產(chǎn)登記制度與托倫斯制有一定相似之處，與契據(jù)登記制完全不同；至于權(quán)利登記制，因登記機(jī)關(guān)應(yīng)審查債權(quán)行為的真實(shí)性，故與瑞士式較為接近，與德國式不同。此外，我國法律對不動產(chǎn)登記的公信力和錯誤登記的賠償機(jī)制無明確的規(guī)定，雖然在不動產(chǎn)登記中有權(quán)利證書的交付，但權(quán)利人持有的權(quán)利證書只是登記簿的“部分內(nèi)容的副本”，這些都使我們無法確切地指出我國的不動產(chǎn)登記制度究竟屬于托倫斯制還是瑞士式的權(quán)利登記制。這種情況的產(chǎn)生，主要是現(xiàn)行不動產(chǎn)登記制度的形成帶有自發(fā)性，而非以體系化方法理性設(shè)計而成。相對而言，鑒于我國不動產(chǎn)登記制度采用的是登記強(qiáng)制主義，又沒有設(shè)置專門的賠償基金，這就與托倫斯制的不同點(diǎn)較為明顯；至于現(xiàn)行制度中存在著權(quán)利證書的交付，則因我國僅憑權(quán)利證書并不能真正確認(rèn)不動產(chǎn)權(quán)利的歸屬，當(dāng)事人還須查閱不動產(chǎn)登記簿才能做到這一點(diǎn)，故權(quán)利證書不是不動產(chǎn)登記簿嚴(yán)格意義上的副本，而只能被認(rèn)為是一個技術(shù)性的問題，不影響我們對不動產(chǎn)登記制度模式歸屬的基本判斷。換言之，我國現(xiàn)行的不動產(chǎn)登記制度屬于瑞士式的權(quán)利登記制(但在某些具體規(guī)定上還不完整)。相應(yīng)地，我國現(xiàn)行法上的不動產(chǎn)物權(quán)變動模式也就是債權(quán)形式主義。需要指出的是，以上結(jié)論僅涉及現(xiàn)行制度是如何的(“突然”)，并非針對未來應(yīng)怎樣改革(“應(yīng)然”)。對于后者，筆者持一種較為靈活的態(tài)度：一方面，從歷史的角度看，各國的不動產(chǎn)登記制度具有較大的連續(xù)性和穩(wěn)定性，一經(jīng)確立就極少發(fā)生根本的改變。例如，大陸法系中法國與德國在不動產(chǎn)登記制度上各自的特點(diǎn)可以追溯至中世紀(jì)。但另一方面，在一個國家的經(jīng)濟(jì)社會環(huán)境發(fā)生重大變化時，立法者又完全可以放棄傳統(tǒng)而重塑新的不動產(chǎn)登記制度，中國自清末法律改革以來所重新建立的不動產(chǎn)登記制度，即是適例。未來的不動產(chǎn)登記法究竟采用何種模式，既取決于我國物權(quán)法在不動產(chǎn)物權(quán)變動模式上的具體要求，也取決于不動產(chǎn)登記制度自身的內(nèi)在邏輯。 比較各種不動產(chǎn)登記模式中的登記審查方式可見，形式審查主義的優(yōu)點(diǎn)是登記機(jī)關(guān)僅僅審查形式要件的合法性，其工作量較小，審查速度較快；但其不問物權(quán)變動的原因，也會導(dǎo)致不動產(chǎn)登記簿所載內(nèi)容的真實(shí)程度降低：當(dāng)事人無法確信登記簿上所記載的內(nèi)容，還需另行調(diào)查不動產(chǎn)上有關(guān)權(quán)利和義務(wù)的實(shí)際狀況，如該項(xiàng)不動產(chǎn)是否為他人所有，其上是否存在他物權(quán)或其他負(fù)擔(dān)如稅費(fèi)等。實(shí)質(zhì)審查主義的優(yōu)缺點(diǎn)恰好與形式審查主義相反。登記機(jī)關(guān)審查物權(quán)變動的原因固然會使工作量增大、審查速度放慢，但也可以提高登記簿上所記載的內(nèi)容的真實(shí)程度。其中，審查債權(quán)行為真實(shí)性的瑞士法模式和托倫斯制，其登記簿上所記載的內(nèi)容的真實(shí)程度最高，其登記機(jī)關(guān)工作量也最多、審查速度最為緩慢。審查物權(quán)行為真實(shí)性的德國法模式次之。比較各種登記錯誤賠償機(jī)制可見，托倫斯制的登記錯誤賠償機(jī)制沒有“登記機(jī)關(guān)過失或違法”這一條件的限制，對真正權(quán)利人的保護(hù)更為完備；但賠償基金需要單獨(dú)設(shè)立和運(yùn)作，又不如權(quán)利登記制利用國家賠償?shù)姆绞侥菢雍啽?。這種利弊參半的關(guān)系由不動產(chǎn)登記制度自身內(nèi)在邏輯所決定?！ ∥覈F(xiàn)行的不動產(chǎn)登記制度與瑞士式的權(quán)利登記制最為接近，因此借鑒瑞士模式我國對現(xiàn)行制度的沖擊最小，只要在立法上明確不動產(chǎn)登記具有公信力、錯誤登記賠償屬于國家賠償即可，既無須改變登記機(jī)關(guān)現(xiàn)有的工作方式，又不必另外設(shè)立一套錯誤登記賠償機(jī)制。若改采德國式的權(quán)利登記制或者契據(jù)登記制，就需在登記機(jī)關(guān)的工作方式上作出改變；若改采托倫斯制，則需要設(shè)置一項(xiàng)專門的賠償基金用于錯誤登記賠償，這無疑對現(xiàn)行不動產(chǎn)登記制度的影響都較大。換言之，立法者如認(rèn)為應(yīng)當(dāng)首先保障交易安全而將交易迅捷放在次要位置的，則現(xiàn)行不動產(chǎn)登記制度就可基本上維持現(xiàn)狀(采瑞士式的權(quán)利登記制)，我國物權(quán)法中的不動產(chǎn)物權(quán)變動模式也應(yīng)相應(yīng)地采債權(quán)形式主義；立法者如認(rèn)為應(yīng)不惜代價改變不動產(chǎn)制度來優(yōu)先保障交易迅捷，則須采取上述措施將我國現(xiàn)行的不動產(chǎn)登記制度改造為德國式的權(quán)利登記制或者契據(jù)登記制，我國物權(quán)法在不動產(chǎn)物權(quán)變動模式上也有必要相應(yīng)地改變?yōu)槲餀?quán)形式主義或者意思主義。這實(shí)質(zhì)上是一個立法政策的選擇問題，需要立法者全面考察制度革新所帶來利弊關(guān)系而定。15 / 1
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