中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記制度的立法思考范本-資料下載頁
2025-04-16 08:31本頁面
【正文】 等等。我國(guó)1995年制定的《擔(dān)保法》第42條明確規(guī)定的不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)就有四個(gè)!)所以，必須制定一部滿足市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)要求，邏輯嚴(yán)密、內(nèi)容統(tǒng)一的適應(yīng)我國(guó)國(guó)情的不動(dòng)產(chǎn)登記法。 第二，統(tǒng)一登記機(jī)關(guān)?？疾焓澜绺鲊?guó)的不動(dòng)產(chǎn)登記制度可以發(fā)現(xiàn)關(guān)于登記機(jī)關(guān)的兩個(gè)規(guī)則性特點(diǎn)：一是不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)多為司法機(jī)關(guān)。如：德國(guó)是屬于地方普通法院系統(tǒng)的土地登記局。日本是司法行政機(jī)關(guān)法務(wù)局、地方法務(wù)局及其派出所。瑞士是各州的地方法院。我國(guó)舊民法制定之時(shí)，也是采用由地方法院統(tǒng)一登記的做法，但后來由于民國(guó)初期的司法混亂而改為由不屬于行政機(jī)關(guān)的獨(dú)立部門地政局統(tǒng)一負(fù)責(zé)。[8][199～200]二是不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)的統(tǒng)一性。為維護(hù)在不動(dòng)產(chǎn)登記上的司法統(tǒng)一性，同時(shí)也因?yàn)椴粍?dòng)產(chǎn)在自然聯(lián)系上的緊密性，國(guó)家法律均規(guī)定一國(guó)之內(nèi)或一個(gè)統(tǒng)一司法區(qū)域內(nèi)實(shí)行統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記制度，即不論是土地、房屋還是其他不動(dòng)產(chǎn)，也不論是何種不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，均由統(tǒng)一的登記機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)?！ ∧壳?，我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記中由于部門利益之爭(zhēng)，形成登記機(jī)關(guān)“多頭執(zhí)政”的局面，而且，這些登記機(jī)關(guān)都是有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)的行政管理部門。之所以世界各國(guó)都以司法機(jī)關(guān)為登記機(jī)關(guān)，是因?yàn)椴粍?dòng)產(chǎn)登記直接或者間接地決定權(quán)利人的實(shí)體權(quán)利，故登記應(yīng)與司法部門建立直接的關(guān)系。由于在登記時(shí)需要進(jìn)行審查，就我國(guó)的國(guó)情而言，行政機(jī)關(guān)辦事效率和辦事質(zhì)量急待提高，且無專門的相關(guān)人員和設(shè)備，難以擔(dān)當(dāng)不動(dòng)產(chǎn)登記的重任，同時(shí)，行政機(jī)關(guān)由于負(fù)有行政管理職能，容易使登記變成行政管理的性質(zhì)。另一方面，我國(guó)司法機(jī)關(guān)配有專門的法律人才和相關(guān)司法裝備，同時(shí)，為了尊重當(dāng)事人的意愿和保障當(dāng)事人的合法權(quán)益，已經(jīng)發(fā)展了一整套比較成熟的符合程序正義的訴訟原則和制度，例如辯論原則、訴訟證據(jù)制度等，而且，司法機(jī)關(guān)具有相對(duì)的獨(dú)立性，不會(huì)發(fā)生行政機(jī)關(guān)內(nèi)部糾纏不清的部門利益之爭(zhēng)，有利于登記的公正性。另外，一旦有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)的登記發(fā)生爭(zhēng)議，就可以直接進(jìn)入訴訟程序，當(dāng)事人不必經(jīng)過起訴階段，而是直接向上級(jí)法院上訴，這樣既方便當(dāng)事人獲得法律救濟(jì)，又可以節(jié)省有限的訴訟資源。所以，筆者認(rèn)為，我國(guó)應(yīng)當(dāng)順應(yīng)國(guó)際規(guī)則，以司法機(jī)關(guān)為不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)為宜，具體而言，可以由不動(dòng)產(chǎn)所在地的縣級(jí)人民法院統(tǒng)一管轄。(注：《中國(guó)物權(quán)法草案建議稿》第20條規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)登記，由不動(dòng)產(chǎn)所在地的縣級(jí)人民法院統(tǒng)一管轄。筆者深表贊同。) 第三，統(tǒng)一登記效力。根據(jù)本文的分析，筆者主張不動(dòng)產(chǎn)登記法應(yīng)當(dāng)采登記對(duì)抗主義，實(shí)行形式主義登記的原則。這不僅符合法理的要求，更是適應(yīng)我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要。 第四，統(tǒng)一登記程序。在我國(guó)，一直存在重實(shí)體而輕程序的錯(cuò)誤思想，對(duì)于程序公正的獨(dú)立價(jià)值缺乏應(yīng)有的認(rèn)識(shí)。不動(dòng)產(chǎn)登記制度是為了適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，而市場(chǎng)具有高度的流動(dòng)性，全國(guó)應(yīng)當(dāng)形成一個(gè)統(tǒng)一的大市場(chǎng)，減少直至消除地方保護(hù)主義，在不動(dòng)產(chǎn)登記法中，應(yīng)該統(tǒng)一登記的程序，原則上不允許各地區(qū)各自制定自己的不動(dòng)產(chǎn)登記程序?！ 〉谖?，統(tǒng)一權(quán)屬證書。不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書是證明權(quán)利人擁有不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的重要文書，是在我國(guó)未來實(shí)行登記對(duì)抗主義后保證交易安全的不可或缺的重要配套制度。我國(guó)目前的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬文書不統(tǒng)一，在種類上包括地權(quán)證、房地產(chǎn)權(quán)證、林權(quán)證等等多種不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬文書并行的情況。不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書的不統(tǒng)一，不方便權(quán)利人進(jìn)行登記，而且加重了權(quán)利人的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，式樣不統(tǒng)一也給假冒證書提供了可乘之機(jī)，對(duì)于市場(chǎng)交易的安全和效率極為不利。所以，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的權(quán)屬證書應(yīng)當(dāng)由統(tǒng)一的機(jī)關(guān)制作、頒發(fā)，并且具有統(tǒng)一的格式。這樣制定的權(quán)屬證書就可以改變和防止目前權(quán)屬文書中的混亂局面，從而保障不動(dòng)產(chǎn)交易順利、安全、高效地進(jìn)行。 「參考文獻(xiàn)」 [1]梁慧星。中國(guó)物權(quán)法草案建議稿—條文、說明、理由及參考立法例[M].北京：社會(huì)科學(xué)文獻(xiàn)出版社，2000?！ 2]李開國(guó)。民法學(xué)[M].重慶：西南政法大學(xué)，1995?！ 3]王洪亮。不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記立法研究[J].法律科學(xué)，2000(2)?！ 4]崔建遠(yuǎn)。中國(guó)房地產(chǎn)法研究[M].北京：中國(guó)法制出版社，1995?！ 5]謝莊、王彤文。產(chǎn)權(quán)變更登記不應(yīng)是商品房買賣合同成立的要件[J].法學(xué)評(píng)論，1996(6)?！ 6]史尚寬。土地法原論[M].臺(tái)北：正中書局，1964。 [7]柴強(qiáng)。各國(guó)(地區(qū))土地制度與政策[M].北京：北京經(jīng)濟(jì)學(xué)院出版社，1993?！ 8]梁慧星。中國(guó)物權(quán)法研究[M].北京：法律出版社，1998。 [9][日]北川善太郎。日本民法體系[M].北京：科學(xué)出版社，1995?！ 10]梁慧星。民法總論[M].北京：法律出版社，1996。 [11]孫憲忠。論不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記[J].中國(guó)法學(xué)，1996(5)。 [12][德]。抽象物權(quán)契約的理論德意志法系的特征[J].外國(guó)法評(píng)，1993(2)。 [13]梁慧星。民法學(xué)說判例與立法研究[M].北京：中國(guó)政法大學(xué)出版社，1993?！ 14]李龍浩，張春雨。物權(quán)公示及公示原則土地登記制度的法學(xué)理論基礎(chǔ)[J].中國(guó)土地科學(xué)，1998(3)。 [15]謝在全。民法物權(quán)論[M].北京：中國(guó)政法大學(xué)出版社，1999。
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