【正文】 監(jiān)督管理。因此宜在政府設立專門機構，將目前的分散登記為統(tǒng)一登記。同時，必須實行登記公示。 統(tǒng)一登記效力 根據上文的分析，我國不動產登記立法 應采納登記要件主義，而不能采納登記的對抗主義。這不僅是法理上的要求，更是建立客觀公正的不動產交易制度，保障不動產有序、安全交易的需要。 統(tǒng)一登記程序 在我國一直存在著重實體而輕程序的錯誤思想，對于程序公正的獨立價值缺乏應有的認識，這種思想觀念必須加以糾正。不動產登記程序要與市場經濟的發(fā)展要求相適應，而市場具有高度的流動性，故全國應當形成統(tǒng)一的大市場，減少直至消除地方保護主義。在我國未來的不動產登記立法中，就應該統(tǒng)一登記程序。 統(tǒng)一權屬證書 即登記機關頒布的不動產權利文書應 當具有統(tǒng)一性。不能像現在一樣，存在地權證、房地產權證、林權證等多種不動產權屬證書并行的情況。不動產權屬證書的不統(tǒng)一，不但加重了權利人的經濟負擔，而且加劇了不動產市場運行的矛盾。故不西南交通大學網絡教育 畢業(yè)設計（論文） 第 12 頁 動產權屬證書必須統(tǒng)一，即由統(tǒng)一的機關制作、頒發(fā)，并且要具有統(tǒng)一的格式。 擴大不動產權利登記范圍，保護第三人權益 筆者認為，我國現行法律關于不動產登記的范圍過窄。應當將承包經營權、農村宅基地使用權、地上權、采礦權和房地產租賃權等均納入不動產登記 ,以擴大不動產的登記范圍。同時要加大對第三人權益的保護。我國現行有關不動產登記的 法律、法規(guī)雖已涉及到登記的公信力問題，但對第三人的權益保護有必要加以完善。筆者認為，第三人只要具備以下三個條件，就應當受登記公信力的保護。第一，第三人須為善意，即第三人不知登記有誤，且對不知無重大過失。第二，取得必須有償。第三，除登記錯誤外，民事法律行為本身合法有效。 建立不動產預告登記制度 所謂預告登記，是指為保全債權的實現、保全物權的順位的請求權等而進行的提前登記。預告登記是德國中世紀民法創(chuàng)立的制度。在日本民法中預告登記被稱為假登記。我國臺灣地區(qū)使用了預告登記的概念。預告登記主要有三個方面作用 。一是保全債權的實現。通過預告登記使債權以登記的方式記載下來并加以公示，任何違反預告登記的不動產變動都將無效的，從而使債權的請求權得以保全。二是順位保正作用。通過預告登記方法將各項權利按照時間的順序預先進行排列，并按照該順序為每一個物權確定一個實現的順序，以防止日后產生同一物上多項物權并存和競合的矛盾。三是破產保護作用。當不動產的物權人陷入破產時可以對抗其他債權人，以保證請求權的實現。 從整體上講，我國目前尚未建立起預告登記制度。但我國法律、行政規(guī)章在商品房預售則有預告登記的意思。如 1994 年的《城市房地產 管理法》第 44 條第 2 款規(guī)定：“ 商品房預售人應當按照國家有關規(guī)定將預售合同報級以上人民政府房產管理部門和土地管理部門登記備案 ?！边@種登記由于登記時房屋未建成，也未實際交付，故不是所有權變動的公示方式，也不是典型的物權，而是一種物權性質的債權。這種登記不但將賦予預購人優(yōu)先購買權和期待權，同時預購人還享有請求權。當預購人與預售人解除合同時，應享有變更和撤銷預告登記的權利。而我國現行的規(guī)定西南交通大學網絡教育 畢業(yè)設計（論文） 第 13 頁 雖然也允許變更和撤銷，但卻要承擔一定的義務，并給權利人帶來許多麻煩，這種權利義務的合理性值得研究。對預告登記的效力也應在今后的不 動產登記法中加以明確規(guī)定。 建立登記機關的責任賠償制度 如前所述，登記是以國家的公信力為不動產的交易提供法律基礎的行為。如果登記發(fā)生錯誤，不僅會給當事人及其他利害關系人造成損失，而且會影響到交易的安全和秩序。那么因登記機關故意或重大過失造成登記錯誤，給當事人造成重大損失的登記機關是否應當承擔賠償責任呢？答案是肯定的。因為一方面，登記機關不能僅享有收費的權利而不對錯誤登記的后果負任何責任。必須要使登記部門在享受權益的同時承擔一定的責任；另一方面，登記機關對登記內容不承擔任何責任不利于強化登記機關的職 能，促使其認真審查登記的內容，以使登記的內容真實可靠。對此，國外和我國臺灣地區(qū)的經驗值得借鑒。德國設有專門的賠償基金，以彌補登記制度可能造成真正權利人的損失；臺灣地區(qū)的土地法也規(guī)定，因登記錯誤遺漏或虛偽致受損害者，由該地政機關負損害賠償責任。但該地政機關證明其原因應歸責于受損害人時不在此限。我國在建立責任賠償制度時應明確以下幾個方面的內容： 承擔賠償責任的條件 登記機關承擔賠償責任的條件應當包括：一是因登記機關的過錯或重大過失致不動產登記發(fā)生錯誤，且該錯誤登記致使當事人或者利害關系人遭受損 害的；二是因登記機關無正當理由拖延登記時間致使某項物權被他人登記，因而造成該申請人損失的；三是無故拒絕有關當事人的正當查詢登記請求，致使交易當事人蒙受損失；四是登記機關工作人員故意與他人勾結串通，造成交易當事人損失的，也應承擔賠償責任。因為登記機關對其工作人員存在選任和監(jiān)督過失的問題。登記機關應參照《國家賠償法》的相關規(guī)定承擔賠償責任。 當事人、利害關系人的范圍 當事人和利害關系人的范圍必須明確。當事人指的是登記的權利人；而利害關系人則指與錯誤登記的物權狀態(tài)有利害關系的人。這些人基本上包括 ，已經與權利人有明確法律關系而將取得登記的權利和因錯誤登記造成其正當權利被侵奪的人。西南交通大學網絡教育 畢業(yè)設計（論文） 第 14 頁 利害關系人不應當泛指一切與權利人有利害關系的人，對利害關系人的范圍如果解決不當，則必然損害登記機關的合法利益。 承擔責任的范圍 筆者認為，按照民法關于法律責任的通說，登記機關承擔的賠償范圍主要應包括：主權利的損害結果，利息的損失以及當事人或者利害關系人主張權利的其它費用。 西南交通大學網絡教育 畢業(yè)設計（論文） 第 15 頁 結 束 語 作為未來物權法重要組成部分的不動產登記制度，如何構建？這是每位從事法律工作者值得思考和研究的問題。關于不動產登記制度的有 關論述已非常之多。筆者對不動產登記制度所作的一番論述，肯定存在不少謬誤之處，但期望本文的論述能引起大家對不動產物權登記制度的關注，也呼吁立法機關能抓緊不動產立法。 西南交通大學網絡教育 畢業(yè)設計（論文） 第 16 頁 致 謝 在完成本篇畢業(yè)論文的過程中，本人得到了許多老師和同學們的幫助，是他們?yōu)榇烁冻隽诵难途?，在此請允許我向他們表示最衷心的感謝！ 首先，我要感謝我的導師 XXX 先生。本篇論文從提綱到初稿乃至成稿，都經過他精心的指導和修改，提出了嚴格的要求和許多寶貴的意見?？梢哉f，我的整篇論文凝聚著他的心血。 其次，我要感謝教學中心的老師。是他們對 論文選題、選材、編寫格式等方面給予了細心的指導，使本人的畢業(yè)論文設計得以有條不紊地進行。 最后，我要感謝所有參考文獻的作者。我論文是建立在他們研究基礎上的，是他們如此優(yōu)秀與有益的成果，使我的論文增色。 西南交通大學網絡教育 畢業(yè)設計（論文） 第 17 頁 參考文獻 [1] 孫憲忠 .論不動產物權登記 .民商法學 ,1996 年第 5 期第 7 頁 . 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