【正文】 城市與農(nóng)村不統(tǒng)一 我國(guó)廣大農(nóng)村的房產(chǎn)登記工作主要由村鎮(zhèn)管理部門負(fù)責(zé)。分別登記恰恰違背了法律設(shè)立不動(dòng)產(chǎn)登記制度的初衷 ,一方面造成不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)法律基礎(chǔ)的不統(tǒng)一 ,引起法律法規(guī)之間的相互 沖突 。 西南交通大學(xué)網(wǎng)絡(luò)教育 畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文） 第 7 頁(yè) 不動(dòng)產(chǎn)登記房產(chǎn)與地產(chǎn)分立 依據(jù)我國(guó)現(xiàn)行法律規(guī)定 ,約有六個(gè)部門可以進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記 ,如土地登記在土地管理部門 ,房屋產(chǎn)權(quán)登記在建設(shè)行政管理部門 ,林地權(quán)登記在林業(yè)管理部門等 ,并且各個(gè)部門登記的內(nèi)容、程序等也有較大差別。此外，在我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)實(shí)體權(quán)利的登記范圍僅包括房屋所有權(quán)、土地使用權(quán)和不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)，而社會(huì)生活中廣泛存在的土地租賃權(quán)、承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、地上權(quán)、采礦權(quán)等諸多不動(dòng)產(chǎn)實(shí)體權(quán)利卻沒(méi)有被列入登記范圍，影響了土地資源的高效利用和對(duì)我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)利用的宏觀管理。在法律淵源上，既有全國(guó)人大常委會(huì)頒布的法律，又有 國(guó)務(wù)院及其下屬部委制定的法規(guī)。我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記立法主要集中在土地和房地產(chǎn)管理法律、法規(guī)之中 ,此外《民法通則》、《擔(dān)保法》、《森林法》、《草原法》、《礦產(chǎn)資源法》等也有所涉及。當(dāng)前我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記雖然已經(jīng)步入有法 可依的歷史階段 ,較改革開(kāi)放以前有了長(zhǎng)足的進(jìn)步 ,但我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記依然存在著不少問(wèn)題。 西南交通大學(xué)網(wǎng)絡(luò)教育 畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文） 第 6 頁(yè) 第 3 章 我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記制度的 現(xiàn)狀及存在的問(wèn)題 我國(guó)現(xiàn)行有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)登記的立法，主要有《土地管理法》 (1998 年 8 月修訂 )；國(guó)家土地局發(fā)布的《土地登記規(guī)則》 (1989 年 11 月 )；《城市房地產(chǎn)管理法》 (1994年 7 月頒布 )；建設(shè)部發(fā)布的《城市房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理暫行辦法》 (1990 年 12 月 )等。 以上四項(xiàng)作用，正是不動(dòng)產(chǎn)登記對(duì)不動(dòng)產(chǎn)交易提供的法律基礎(chǔ)，也是以客觀公正的原則對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)提供保護(hù)的重要理論基礎(chǔ)。通過(guò)不動(dòng)產(chǎn)登記，國(guó)家實(shí)現(xiàn)了對(duì)不動(dòng)產(chǎn)交易的宏觀調(diào)節(jié)和監(jiān)控。這樣做的目的，是為社會(huì)作不動(dòng)產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的警世，讓社會(huì)尤其是不動(dòng)產(chǎn)交易人了解不動(dòng)產(chǎn)的全面情況，然后自己決定是否進(jìn)行有關(guān)的法律行為。這一點(diǎn)在不動(dòng)產(chǎn)抵押制度中顯得非常重要。公信力使交易當(dāng)事人形成了一種對(duì)交易的合法性、對(duì)受讓的標(biāo)的物的不可追奪性的信賴與期待，這就對(duì)當(dāng)事人從事交易形成了一種激勵(lì)機(jī)制。第二，節(jié)約交易成本，鼓勵(lì)交易。基于公信力，凡是參加交易的 當(dāng)事人在從事交易行為時(shí)，只要查閱了登記，了解了公示的內(nèi)容 ，基于公示所表明的權(quán)利狀況而從事的交易是完全可靠的。對(duì)此，我國(guó)法學(xué)家一般將其稱為“登記的公信力” 。 善意保護(hù)效力 即對(duì)信任不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利為正確權(quán)利而取得該項(xiàng)權(quán)利的第三人，法律認(rèn)可其權(quán)利取得有效而予以保護(hù)，禁止原權(quán)利人予以追奪的效力。如在同一物權(quán)上存在兩個(gè)或兩個(gè)以上內(nèi)容相互矛盾的物權(quán)時(shí)，就應(yīng)當(dāng)以登記的時(shí)間先后來(lái)確定應(yīng)當(dāng)保護(hù)的權(quán)利。正是從這個(gè)意義上說(shuō)，物權(quán)登記具有定分止?fàn)幑δ?。換言之，凡是登記所記載的權(quán)利人 ，就是法律所承認(rèn)的享有權(quán)利的人。我國(guó)也應(yīng)當(dāng)在今后的物 權(quán)法中對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的登記加以確定。債權(quán)因?yàn)榫哂邢鄬?duì)性，沒(méi)有排他性，所以債權(quán)法當(dāng)然不存在這一原則。物權(quán)公示原則的基礎(chǔ)是物權(quán)的絕對(duì)性和排他性，這是由物權(quán)的本質(zhì)決定的。這就是物權(quán)法上的公示原則。如果抵押權(quán)的設(shè)立不以登記的方式告知其他債權(quán)人，那么由于債權(quán)的相對(duì)性，抵押合同就無(wú)法為其他債權(quán)人知道，而整個(gè) 社會(huì)的交易秩序也就根本做不到公正有序。然而為什么抵押權(quán)人能夠排斥其他的債權(quán)人而優(yōu)先受償？其他債權(quán)人的權(quán)利也是合法的權(quán)利，為什么他們必須在該抵押權(quán)之后才有實(shí)現(xiàn)的機(jī)會(huì)？法律這一規(guī)定的正當(dāng)性在哪里？其答案就是抵押權(quán)的設(shè)立經(jīng)過(guò)了登記，經(jīng)過(guò)登記的抵押即具有優(yōu)先受償?shù)姆尚Я?。但如果這些債權(quán)人中的其中一個(gè)債權(quán)人對(duì)債務(wù)人履行債務(wù)的能力產(chǎn)生懷疑，從而要求債務(wù)人為其設(shè)定抵押擔(dān)保，而實(shí)際上該債務(wù)人也確為其設(shè)定了擔(dān)保并進(jìn)行登記。 綜合分析以上三種制度的利弊，筆者認(rèn)為，我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)登記制度應(yīng)當(dāng)從我國(guó)的具體國(guó)情出發(fā)，考慮我國(guó)的經(jīng)濟(jì)環(huán)境、社會(huì)需求以及有關(guān)配套制度的實(shí)際，原則上應(yīng)在登記要件制度的基礎(chǔ)上，借鑒和吸收其他二種登記制度中的有益部分，最 終形成具有我國(guó)特色的不動(dòng)產(chǎn)登記制度。但該制度也有不足之處，因?yàn)樗^(guò)分強(qiáng)調(diào)了當(dāng)事人意思的地位和作用 ,主張不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)僅有當(dāng)事人的合意就足以。后出賣方反悔，如 果因未登記而準(zhǔn)許返還房屋，就會(huì)擾亂現(xiàn)有的財(cái)產(chǎn)秩序。如果完全以登記作為生效要件，則有可能鼓勵(lì)一些不法行為人規(guī)避法律，利用買賣欺詐他人，而損害善意一方當(dāng)事人的利益；第二，絕對(duì)適用登記要件制度會(huì)沖擊現(xiàn)有的財(cái)產(chǎn)秩序。但它也存在以下幾個(gè)方面的問(wèn)題：第一，不利于保護(hù)善意一方當(dāng)事人。此外，意大利、比利時(shí)、西班牙等國(guó)也實(shí)行該制度。但同時(shí)認(rèn)為非經(jīng)登記，不得對(duì)抗善意第三人。 契約登記制度 也稱登記對(duì)抗制度。權(quán)屬狀態(tài)發(fā)生變化時(shí)，登記申請(qǐng)人應(yīng)將舊地券交回，由登記機(jī)關(guān)重新頒發(fā)新地券。這種制度也強(qiáng)調(diào)登記對(duì)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的轉(zhuǎn)移或者設(shè)定具有絕對(duì)的效力，但是它在登記形式上與登記要件制度略有不同。 ① 孫憲忠 .論不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記 .民商法學(xué) ,1996 年第 5 期第 7 頁(yè) ② 謝在全 .民法物權(quán) 論 .中國(guó)政法大學(xué)出版社 ,1999 年版第 57 頁(yè) 西南交通大學(xué)網(wǎng)絡(luò)教育 畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文） 第 2 頁(yè) 托倫斯制度 亦稱地券交付制度。登記的記載對(duì)權(quán)利轉(zhuǎn)移或設(shè)定具有絕對(duì)的效力。 登記要件制度 亦稱權(quán)利登記制度或德國(guó)登記制度。 經(jīng)過(guò)兩個(gè)多世紀(jì)的發(fā)展，目前世界各國(guó)基本上均建立了不動(dòng)產(chǎn)登記制度。 ② 直到 18 世紀(jì)，由于農(nóng)業(yè)和商業(yè)的發(fā)展，在普魯士邦和法國(guó)開(kāi)始恢復(fù)了土地抵押權(quán)登記制度。根據(jù)學(xué)者的一般看法，不動(dòng)產(chǎn)登記制度 ，開(kāi)始于 12 世紀(jì)前后的德國(guó)北部城市，當(dāng)時(shí)規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)須記載于市政會(huì)所所掌管的都市公簿上。此種交付逐漸發(fā)展為以文書代替物的交付。日耳曼法進(jìn)一步發(fā)展了交付制度，要求當(dāng)事人在讓與土地所有權(quán)時(shí)，不僅要求締結(jié)讓與契約，而且還必須要有物的轉(zhuǎn)移交付行為。它最初對(duì)所有權(quán)的轉(zhuǎn)移注重形式，要求采用要式買賣。狹義上的不動(dòng)產(chǎn)登記，是土地上建筑物的所有權(quán)與他項(xiàng)權(quán)利的登記。 西南交通大學(xué)網(wǎng)絡(luò)教育 畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文） 第 1 頁(yè) 第 1 章 不動(dòng)產(chǎn)登記制度的產(chǎn)生和發(fā)展趨勢(shì) 不動(dòng)產(chǎn)登記，即經(jīng)權(quán)利人申請(qǐng)，由國(guó)家專職部門將有關(guān)申請(qǐng)人的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)事項(xiàng)依法定程序記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿的事實(shí)。因此，在我國(guó)構(gòu)建與世界接軌且適應(yīng)我國(guó)國(guó)情的不動(dòng)產(chǎn)登記制度已時(shí)不宜遲。由于我國(guó)長(zhǎng)期受計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的影響，原先的交易關(guān)系相對(duì)簡(jiǎn)單，在立法、司法和法學(xué)理論界對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記也未引起 高度重視，至今尚未制定出不動(dòng)產(chǎn)登記法。物權(quán)作為民法的重要組成部分，其立法如何對(duì)制定統(tǒng)一的民法典至關(guān)重要。第四部分，提出我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記制度的立法建議，主張我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記效力應(yīng)采取登記要件主義；建立不動(dòng)產(chǎn)登記“五個(gè)統(tǒng)一” 的原則；擴(kuò)大不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利登記的范圍；建立不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記制度；建立登記機(jī)關(guān)的責(zé)任賠償制度。第二部分，建立不動(dòng)產(chǎn)登記制度的意義和作用，闡明不動(dòng)產(chǎn)登記的公示性及四方面作用。本文試就此問(wèn)題作一探討，并就構(gòu)建我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)登記制度提出自已不成熟的主張。從嚴(yán)格意義講，我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)登記制度還尚未建立。由于各國(guó)規(guī)定不同，其表現(xiàn)形式和效力也不相同。該制度從產(chǎn)生至今已經(jīng)歷了兩個(gè)多世紀(jì)的發(fā)展歷程，其意義和作用已為人們普遍認(rèn)同，現(xiàn)世界各國(guó)基本上均予采用。16 參考文獻(xiàn) 14 結(jié) 束 語(yǔ) 13 承擔(dān)責(zé)任的范圍 13 承擔(dān)賠償責(zé)任的條件 12 建立登記機(jī)關(guān)責(zé)任賠償制度 11 擴(kuò)大登記不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利之范圍，保護(hù)第三人權(quán)益 11 統(tǒng)一登記程序 10 統(tǒng)一登記效力 10 統(tǒng)一登記機(jī)關(guān) 10 統(tǒng)一法律依據(jù) 9 我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)登記效力應(yīng)采取登記要件主義 7 第 4章 完善我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記制度的立法建議 7 不動(dòng)產(chǎn)登記法律性質(zhì)定位不當(dāng) 7 不動(dòng)產(chǎn)登記城市與農(nóng)村不統(tǒng)一 6 不動(dòng)產(chǎn)登記房產(chǎn)與地產(chǎn)分立 6 不動(dòng)產(chǎn)登記立法缺乏統(tǒng)一性 5 第 3章 我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記制度的現(xiàn)狀及存在的問(wèn)題 4 國(guó)家監(jiān)管效力 4 風(fēng)險(xiǎn)警示效力 3 確定物權(quán)歸屬 2 契約登記制度 1 托倫斯制度 承諾人： 年 月 日 目 錄 摘 要 學(xué)生應(yīng)完成的任務(wù) 第一步：在全面掌握有關(guān)理論的基礎(chǔ)上積極著手收