論物權法之不動產(chǎn)善意取得制度-文庫吧資料
2025-04-19 01:50本頁面
【正文】 擁有房屋所有權并對房屋行使占有、使用、收益和處分權利的惟一合法憑證。不動產(chǎn)權屬證書記載的事項，應當與不動產(chǎn)登記簿一致；記載不一致的，除有證據(jù)證明不動產(chǎn)登記簿確有錯誤外，以不動產(chǎn)登記簿為準。 依法屬于國家所有的自然資源，所有權可以不登記” ，第十四條規(guī)定：“不動產(chǎn)物權的設立、變更、轉讓和消滅，依照法律規(guī)定應當?shù)怯浀?，自記載于不動產(chǎn)登記簿時發(fā)生效力。（二）不動產(chǎn)登記的公信力 所謂公信力，即法律對第三人依據(jù)不動產(chǎn)登記簿的記載所表述的不動產(chǎn)物權的內(nèi)容而取得的該項權利予以強制保護，使其免受任何人追奪的強制力。不動產(chǎn)登記是以國家信譽作擔保，第三人因信賴登記而能發(fā)生不動產(chǎn)物權的善意取得。物權法確定了從無權利人處善意取得的可能性和有效性，但此種取得必須依據(jù)一個外部的標記，這個標記在動產(chǎn)物權中是占有，在不動產(chǎn)物權中就是土地登記簿之登記狀態(tài)。（3）善意取得效力。此即為不動產(chǎn)登記的法律推定，這種做法使得土地登記更可信賴。（2）權利正確性推定效力。在依法律行為發(fā)生的物權變動中，即不登記物權變動不生效，物權公示對物權變動起決定性作用。物權公示原則在適用上有一定的限制，其僅適用于依法律行為發(fā)生的物權變動，而因法律的直接規(guī)定（如繼承）、事實行為、取得時效而發(fā)生的物權變動，則不適用公示原則。而這種支配權必須也應當依一種公開可見的方式表現(xiàn)出來，使得人們從這種表現(xiàn)方式得知某物上物權的存在。（一）物權公示原則因為物權的本來屬性就是對物的支配權。物權公示原則是物權法的基本原則之一。據(jù)此，司法解釋實際上已間接承認不動產(chǎn)的善意取得制度。但第三人善意、有償取得該財產(chǎn)的，應當維護第三人的合法權益，對其他共有人的損失，由擅自處分共有財產(chǎn)的人賠償。最高人民法院《關于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見（試行）》第89條規(guī)定，“共同共有人對共有財產(chǎn)享有共同的權利，承擔共同的義務?！笨梢姡鲊P于不動產(chǎn)善意取得的立法規(guī)定，并非如有的學者所斷言。在物權變動方面，為確保善意第三人的權益，以維護交易安全，明定不動產(chǎn)善意取得，于第759條，增訂75條，刪除15條，修正127”臺灣地區(qū)于1999年3《瑞士民法典》第973條第1款規(guī)定：“出于善意而信賴不動產(chǎn)登記簿的登記，因而取得所有權或其他權利的人，均受保護。該條規(guī)定可以基于相信土地登記公信力而取得土地上的權利，事實上突破了善意取得僅限于動產(chǎn)的限制，將善意取得的適用范圍擴大至不動產(chǎn)。德國法上的不動產(chǎn)善意取得制度見于德國民法典第892條和第893條，其中第892條規(guī)定：“對于因法律行為而取得對土地的權利或對此種權利的權利人，為其利益，土地薄冊的內(nèi)容視為正確，但對正確性的異議已經(jīng)登記，或不正確為取得人所知的，不在此限。只有履行完登記手續(xù)的善意受讓人才可以取得所有權，在這里登記的作用相當于動產(chǎn)的交付。（五）受讓人在讓與人交付財產(chǎn)時必須是善意的，至于以后是否為善意，并不影響其取得所有權。由于善意只是受讓人取得財產(chǎn)時的一種心理狀態(tài)，這種狀況很難為局外人得知，因此，確定受讓人是否具有善意，應考慮當事人從事交易時的客觀情況。善意是相對于惡意而言的，善意是指不知情，即不知或不應知道讓與人轉讓財產(chǎn)時，沒有處分該項財產(chǎn)的權限。另外，基于受讓人無償受讓不動產(chǎn)這一事實，追還財產(chǎn)并不會使其蒙受重大損失，所以無償取得不宜適用善意取得制度。一個正常的人應當查明財產(chǎn)的來源或者應知曉財產(chǎn)本身的權利瑕疵。取得財產(chǎn)的受讓人應當支付了一定的代價，這是不動產(chǎn)善意取得制度的前提。在這里的登記使用相當于動產(chǎn)的交付。不動產(chǎn)的買賣必須具有一般不動產(chǎn)買賣的形式要件，即必須締結不動產(chǎn)買賣合同、交付標的物并進行過戶登記。適用善意取得制度，必須具備法律行為的其它一切生效要件。因此受讓人取得的財產(chǎn)必須是通過買賣、交易、債務清償、出資等具有交換性質(zhì)的法律行為實現(xiàn)的。（三）受讓人須通過有償?shù)姆尚袨槎〉貌粍赢a(chǎn)的所有權。這種法律上的處分主要是指通過買賣、設定抵押等使所有權發(fā)生轉讓。如果讓與人享有讓與不動產(chǎn)的權利，是無善意取得適用問題。這里的占有權直接占有為限，間接占有、輔助占有乃至瑕疵占有也無不可。若沒有讓與人的占有可資信依賴，
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