不動(dòng)產(chǎn)優(yōu)先購(gòu)買權(quán)探析-資料下載頁(yè)
2025-08-04 13:05本頁(yè)面
【正文】 權(quán)威。這種情況下，與其設(shè)定優(yōu)先購(gòu)買權(quán)而導(dǎo)致權(quán)利人規(guī)避法律，導(dǎo)致法院花大量的力氣解決這些糾紛后帶來(lái)的對(duì)法律權(quán)威的損害。不如不規(guī)定這樣一個(gè)制度，讓所有的人在購(gòu)買某一個(gè)物時(shí)有著同等的機(jī)會(huì)。豈不是皆大歡喜!三我國(guó)現(xiàn)在正在起草制定的《物權(quán)法》中是否繼續(xù)規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)優(yōu)先購(gòu)權(quán)確實(shí)值得斟酌。根據(jù)一些學(xué)者所起草的《物權(quán)法》建議草稿來(lái)看，他們將不動(dòng)產(chǎn)優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的制度規(guī)定在了建議稿當(dāng)中，立法者很有可能還會(huì)接受這一意見(jiàn)，將不動(dòng)產(chǎn)優(yōu)先購(gòu)買權(quán)制度確定下來(lái)并在物權(quán)法中予以規(guī)定。我們認(rèn)為，是否繼續(xù)確定不動(dòng)產(chǎn)優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的制度，要看有建立這種制度的基礎(chǔ)沒(méi)有，如果這種基礎(chǔ)還存在，那么物權(quán)法法條上就應(yīng)當(dāng)加以規(guī)定。如果這個(gè)基礎(chǔ)已不復(fù)存在，就不應(yīng)再加以規(guī)定。我們認(rèn)為，目前在我國(guó)繼續(xù)確定不動(dòng)產(chǎn)優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的基礎(chǔ)實(shí)際上已經(jīng)不存在了。第一，這是因?yàn)椴粍?dòng)產(chǎn)優(yōu)先購(gòu)買權(quán)制度之存在的基礎(chǔ)之一是在于原來(lái)的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)條件下，注重于“靜”的財(cái)產(chǎn)，而對(duì)“動(dòng)”的財(cái)產(chǎn)、動(dòng)的關(guān)系重視不夠，在這種情況下，法律對(duì)靜的財(cái)產(chǎn)之保護(hù)，尤其突出。而財(cái)產(chǎn)一旦要流轉(zhuǎn)起來(lái)，也以流轉(zhuǎn)的限度對(duì)社會(huì)關(guān)系和社會(huì)秩序的震動(dòng)和對(duì)社會(huì)的影響的幅度越小越好。由于承租人、承典人和共有人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)之現(xiàn)實(shí)的行使對(duì)于該不動(dòng)產(chǎn)的流轉(zhuǎn)之幅度是最小的。不動(dòng)產(chǎn)優(yōu)先購(gòu)買權(quán)就是此種環(huán)境下產(chǎn)生并發(fā)揮其作用的。自從我國(guó)將經(jīng)濟(jì)體制由計(jì)劃經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)向?yàn)槭袌?chǎng)經(jīng)濟(jì)之后，社會(huì)財(cái)富的分配、調(diào)度，資源的流轉(zhuǎn)、調(diào)配，主要是通過(guò)市場(chǎng)完成。在這種情況下，交易的自由、速度、安全、公平和數(shù)量就顯得尤為重要。為了使交易的速度和安全得到維護(hù)，那么交易的安全、交易的公平、交易的效率以及給予交易主體的自由度都應(yīng)當(dāng)非常大。基礎(chǔ)發(fā)生變化了，再設(shè)定一個(gè)對(duì)所有人出賣權(quán)給予限制并嚴(yán)重影響交易安全、交易公平、交易效率的一個(gè)制度，無(wú)疑與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)之要求矛盾。第二，不動(dòng)產(chǎn)優(yōu)先購(gòu)買權(quán)制度的建立并一直存續(xù)的另一個(gè)基礎(chǔ)，在于物資資源尤其是房屋資源在我國(guó)從五十年代起至八十年代處于非常匱乏的狀態(tài)。這是因?yàn)殚L(zhǎng)期以來(lái)我國(guó)的經(jīng)濟(jì)建設(shè)停滯不前，國(guó)家和百姓擁有的財(cái)富中能拿出來(lái)用于房屋建設(shè)的金錢非常少，因此國(guó)家投資建設(shè)的房屋總量不多，老百姓自己投資所建房屋的數(shù)量也不多。為了穩(wěn)定、解決居民的居住問(wèn)題，防止社會(huì)的動(dòng)蕩，才規(guī)定了優(yōu)先購(gòu)買權(quán)制度。改革開放后，無(wú)論是老百姓、企事業(yè)單位還是國(guó)家，從私的角度，從公的角度，投在房屋建設(shè)上的資金非常大，社會(huì)上的房產(chǎn)總量已經(jīng)基本上能夠滿足社會(huì)的需要，在有些地區(qū)其供求量甚至于遠(yuǎn)大于需求量。因此利用優(yōu)先購(gòu)買權(quán)制度穩(wěn)定居住關(guān)系的歷史使命已經(jīng)不存在了。在這種情況下，仍然保留優(yōu)先購(gòu)買權(quán)制度，也就沒(méi)有必要了。既然優(yōu)先購(gòu)買權(quán)制度存在的基礎(chǔ)不存在的，加之它又限制了所有權(quán)人的自由，影響了交易的公平、安全和速度，甚至損害到了物權(quán)體系中物權(quán)變動(dòng)之公示和公信制度，不能滿足社會(huì)主義經(jīng)濟(jì)之需要，那么在我國(guó)法律上再保留優(yōu)先購(gòu)買權(quán)制度就沒(méi)有必要了。因此，筆者建議在制定我國(guó)物權(quán)法時(shí)不再規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)優(yōu)先購(gòu)買權(quán)制度。
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