【正文】 人應于受到通知后的一定時間內為購買的意思表示。有學者認為：“這雖然是兩種不同的立法模式，但其欲達致的目標卻是相同的?！盵57]筆者對此持不同看法。首先需要明白：該除斥期間的規(guī)定是適用房屋承租人的優(yōu)先購買權的，既然如此，立法的表述形式應該是房屋承租人在哪段時間內行使優(yōu)先購買權及逾期的后果，而不是規(guī)定他人應該提前一段時間履行通知義務。實踐中，我國“提前三個月”的立法模式也帶來了很大的問題。第一，“出賣出租房屋”究竟是指出賣意向還是出賣要約還是出賣契約訂立？第二，“提前三個月”的立法技巧讓承租人的優(yōu)先購買權那么容易“受傷”，并且讓其“傷勢”呈現“輕微傷”、“輕傷”、“重傷”等多種狀態(tài)——出租人提前2個月通知給承租人造成的傷害可能是“輕微傷”；提前1個月造成的傷害可能是“輕傷”；僅提前10天造成的傷害是“重傷”……法律何苦自尋煩惱，將自己推入這說不清、道不明的漩渦？相形之下，從承租人的角度規(guī)定承租人應于受到通知后的一定時間內為購買的意思表示，顯得干凈、明快——出租人通知了，除斥期間的起算點就確定了；出租人不通知，承租人的優(yōu)先購買權就受到了侵犯。 另外一個問題是：如果出賣人不履行通知義務，房屋承租人的優(yōu)先購買權的除斥期間從何起算？筆者認為可以借鑒《合同法》第55條的規(guī)定——具有撤銷權的當事人自知道或者應當知道撤銷事由之日起一年內沒有行使撤銷權，其撤銷權消滅——將此情形下房屋承租人優(yōu)先購買權除斥期間的起算點規(guī)定為“房屋承租人知道或應當知道優(yōu)先購買權行使事由時”，除斥期間的長度為一年。[58] 四、結論 房屋承租人優(yōu)先購買權制度確有存在之必要。但對其賦予何種效力則必須結合中國現實國情綜合思量之后再予確定。通過分析，我們認為應該賦予房屋承租人優(yōu)先購買權以債權效力并認為它是形成權之一種。一旦明確房屋承租人優(yōu)先購買權的效力和性質，探討它的行使條件就比較輕松了——尤其是本案所關涉的房屋承租人所承租的房屋與出租人賣與第三人的房屋是否需要完全同一的問題就比較容易得到解決?；氐奖景福覀兪紫瓤梢钥隙ǖ氖?，原告對自己承租的浩達大廈內的380平方米的房屋享有優(yōu)先購買權。在此前提下，對案件的分析思路恐怕應該是這樣的：在浩達通商經貿公司沒有履行通知義務從而侵犯原告優(yōu)先購買權的情況下，原告可以經由優(yōu)先購買權的行使，基于自己單方意思表示（債權性形成權），依“同等條件”直接在自己和浩達通商經貿公司之間形成買賣原告承租的380平方米房屋的合同，然后要求出租人承擔債務不能履行的合同責任。 注釋:[1] 值得注意的是中外學者及法條對優(yōu)先購買權的稱謂略有差異。除優(yōu)先購買權的稱謂外，還有先買權、優(yōu)先承買權、優(yōu)先承受權等等。這些稱謂只是用字差別，所指內容沒有不同。很多學者甚至在同一本書中混雜采用上述稱謂。為與中國《合同法》中的相關用詞保持一致，本文采用優(yōu)先購買權的稱謂。 [2]王澤鑒：《民法學說與判例研究》（第一冊），《優(yōu)先承買權之法律性質》，中國政法大學出版社1998年版，第505頁。 [3] 王利明：《民商法研究（修訂本）》（第2輯），《共有人優(yōu)先購買權研究》，法律出版社2001年版，第380頁。 [4] 《德國民法典》，鄭沖、賈紅梅譯，法律出版社2001年出版。 [5] 鄭玉波：《論先買權》，載臺灣《法令月刊》第二十五卷第十二冊。 [6] 參見蔡養(yǎng)軍《我國法律中的優(yōu)先購買權評析》，載《學?！?002年第5期。 [7] 參見孔慶明等編著：《中國民法史》，吉林人民出版社1996年版，第256頁。 [8] 參見劉文娟《優(yōu)先購買權的立法比較研究》，載《貴州警官職業(yè)學院學報》2003第7期。 [9] 轉引劉文娟《優(yōu)先購買權的立法比較研究》，載《貴州警官職業(yè)學院學報》2003第7期。 [10] 劉文娟：《優(yōu)先購買權的立法比較研究》，載《貴州警官職業(yè)學院學報》2003第7期。 [11] 鄭玉波，《論先買權》，載臺灣《法令月刊》第二十五卷第十二冊。 [12] 王利明：《民商法研究（修訂本）》（第2輯），《共有人優(yōu)先購買權研究》，法律出版社2001年版，第380頁。 [13] 參見王崇敏《不動產優(yōu)先購買權探析》，載《行政與法》2002年第6期。 [14] 鄭玉波先生指出：“約定的先買權與法定的先買權，此系以先買權之發(fā)生原因為區(qū)別標準而分的。所謂約定的先買權，即由當事人以契約訂定者是也，此種先買權，我民法（臺灣地區(qū)，筆者注）雖無規(guī)定，但依契約自由原則言之，當事人間如有此約定，自亦應承認其有效。所謂法定的先買權，乃法律上明文規(guī)定者是也?！眳⒁娻嵱癫ā墩撓荣I權》，載臺灣《法令月刊》第二十五卷第十二冊。 [15] 參見王澤鑒《民法學說與判例研究》（第一冊），《耕地承租人事先拋棄優(yōu)先承受權的效力》，中國政法大學出版社1998年版，第495頁。 [16] 蔣人文：《論優(yōu)先購買權》，載《社會科學家》2001第5期。 [17] 參見戴孟勇《先買權的若干理論問題》，載《清華大學學報（哲學社會科學版）》2001年第1期。 [18] 德國民法和我國臺灣地區(qū)“民法”都分別規(guī)定有物權效力的優(yōu)先購買權和債權效力優(yōu)先購買權。 [19] 鄭玉波：《論先買權》，載臺灣《法令月刊》第二十五卷第十二冊。 [20] 王澤鑒：《民法學說與判例研究》（第一冊），《優(yōu)先承買權之法律性質》，中國政法大學出版社1998年版，第508頁。 [21] 王澤鑒：《民法學說與判例研究》（第一冊），《優(yōu)先承買權之法律性質》，中國政法大學出版社1998年版，第506頁。 [22] [德]拉倫茨：《法學方法論》，陳愛娥譯，商務印書館2003年版，第321頁。 [23] 轉引自王利明《民商法研究》第2輯，法律出版社2001年版，第388頁。 [24] 王澤鑒：《民法學說與判例研究》（第一冊），《附條件買賣買受人之期待權》，中國政法大學出版社1998年版，第145頁。 [25] 王利明，《民商法研究》第2輯，法律出版社2001年版，第388頁。 [26] 王澤鑒：《民法學說與判例研究》（第一冊），《耕地承租人事先拋棄優(yōu)先承受權的效力》，中國政法大學出版社1998年版，第493頁。 [27] 寧紅麗：《論承租人的優(yōu)先購買權》，載《廣西社會科學》2004年第9期。 [28] 王澤鑒：《民法學說與判例研究》（第一冊），《優(yōu)先承買權之法律性質》，中國政法大學出版社1998年版，第507頁。 [29] 承認物權行為理論的學者認為：享有物權效力的優(yōu)先購買權人不能撤銷出租人和第三人締結的買賣契約，“蓋優(yōu)先承買權之行使，系以出租人和第三人定有買賣契約為條件，故不能徑認為此項買賣行為有害優(yōu)先購買權，而為撤銷，否則將自相矛盾。其得撤銷者，系移轉所有權之物權行為?！眳⒁娡鯘设b《民法學說與判例研究》（第一冊），《優(yōu)先承買權之法律性質》，中國政法大學出版社1998年版，第510頁。 [30] 比如在買賣合同被宣告無效后，房屋所有人擺出自己將不再出售房屋的姿態(tài)，導致承租人根本不知該如何行使自己的優(yōu)先購買權——是主張自己直接取得房屋所有權，還是主張房屋所有人承擔違約責任，二者在法律上都沒有明確根據。另外，筆者假想了一種情況：買賣合同被宣告無效后，承租人因與出租人斗氣而不主張購買怎么辦？出租人的利益怎么保護？這些問題要求我們：一要明確房屋承租人優(yōu)先購買權的效力；二要在明確其效力的前提下，通過法律條文揭示其運行規(guī)則，從而衡平各方利益。 [31] 筆者目前只發(fā)現《上海市房屋租賃條例》中規(guī)定，房屋租賃合同由租賃當事人到房屋所在地的區(qū)縣房地產登記機構辦理登記備案手續(xù)。沒有備案登記的，不得對抗第三人。 [32] 史尚寬：《民刑法論叢》，臺灣榮泰印館1973版，第151至153頁。 [33] 鄭玉波：《論先買權》，載臺灣《法令月刊》第25卷第12冊。 [34] 參見《中華人民共和國合同法》第8條第二款。 [35] 尹暹賓：《租賃房屋優(yōu)先購買權研究》，載“法律教育網”（）。 [36] 臺灣“司法院”大法官釋字第124號解釋：“（承租人優(yōu)先承受之權）必須出租人將典賣條件以書面通知承租人后，始有表示承受或放棄承受之言。”參見王澤鑒《民法學說與判例研究》（第一冊），《耕地承租人事先拋棄優(yōu)先承受權的效力》，中國政法大學出版社1998年版，第490頁。 [37] 史尚寬：《債法各論》，中國政法大學出版社2000版，第1頁。 [38] 戴孟勇：《房屋承租人如何行使優(yōu)先購買權》，載《清華大學學報（哲學社會科學版）》2004年第4期。 [39] 史尚寬：《債法各論》，中國政法大學出版社2000版，第1頁。 [40] 戴孟勇：《房屋承租人如何行使優(yōu)先購買權》，載《清華大學學報（哲學社會科學版）》2004年第4期。 [41] 轉引自肖建國《強制拍賣中優(yōu)先購買權的保護》，載《人民法院報》，2005年3月20日。 [42] 王澤鑒：《民法學說與判例研究》（第一冊），《優(yōu)先承買權之法律性質》，中國政法大學出版社1998年版第507頁。 [43] 戴孟勇：《房屋承租人如何行使優(yōu)先購買權》，載《清華大學學報（哲學社會科學版）》2004年第4期。 [44] 寧紅麗：《論承租人的優(yōu)先購買權》，載《廣西社會科學》2004年第9期。 [45] 戴孟勇：《房屋承租人如何行使優(yōu)先購買權》，載《清華大學學報（哲學社會科學版）》2004年第4期。 [46] 寧紅麗：《論承租人的優(yōu)先購買權》，載《廣西社會科學》2004年第9期。 [47] 王利明：《民商法研究（修訂本）》（第2輯），《共有人優(yōu)先購買權研究》，法律出版社2001年版，第380頁。 [48]《德國民法典》，鄭沖、賈紅梅譯，北京，法律出版設2001年版。 [49] 王利明，《民商法研究（修訂本）》（第2輯），《共有人優(yōu)先購買權研究》，法律出版社2001年版，第380頁。 [50] 該兩項規(guī)定皆引自前揭《德國民法典》中譯本。 [51] 戴孟勇：《房屋承租人如何行使優(yōu)先購買權》，載《清華大學學報（哲學社會科學版）》2004第4期。 [52] 戴孟勇：《先買權的若干理論問題》，載《清華大學學報（哲學社會科學版）》2001第1期。 [53] 申衛(wèi)星：《形成權基本理論研究》，載《民商法論叢》第30卷，法律出版社2004年版，第27頁。 [54] 寧紅麗：《論承租人的優(yōu)先購買權》，載《廣西社會科學》2004年第9期。 [55] 《德國民法典》，鄭沖、賈紅梅譯，法律出版2001年版。 [56] 轉引自寧紅麗《論承租人的優(yōu)先購買權》，載《廣西社會科學》2004年第9期。 [57] 寧紅麗：《論承租人的優(yōu)先購買權》，載《廣西社會科學》2004年第9期。 [58] 參見戴孟勇：《先買權的若干理論問題》，載《清華大學學報（哲學社會科學版）》2001年第1期。 15 / 15