【正文】 人應(yīng)于受到通知后的一定時(shí)間內(nèi)為購(gòu)買的意思表示。有學(xué)者認(rèn)為：“這雖然是兩種不同的立法模式，但其欲達(dá)致的目標(biāo)卻是相同的。”[57]筆者對(duì)此持不同看法。首先需要明白：該除斥期間的規(guī)定是適用房屋承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的，既然如此，立法的表述形式應(yīng)該是房屋承租人在哪段時(shí)間內(nèi)行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)及逾期的后果，而不是規(guī)定他人應(yīng)該提前一段時(shí)間履行通知義務(wù)。實(shí)踐中，我國(guó)“提前三個(gè)月”的立法模式也帶來(lái)了很大的問(wèn)題。第一，“出賣出租房屋”究竟是指出賣意向還是出賣要約還是出賣契約訂立？第二，“提前三個(gè)月”的立法技巧讓承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)那么容易“受傷”，并且讓其“傷勢(shì)”呈現(xiàn)“輕微傷”、“輕傷”、“重傷”等多種狀態(tài)——出租人提前2個(gè)月通知給承租人造成的傷害可能是“輕微傷”；提前1個(gè)月造成的傷害可能是“輕傷”；僅提前10天造成的傷害是“重傷”……法律何苦自尋煩惱，將自己推入這說(shuō)不清、道不明的漩渦？相形之下，從承租人的角度規(guī)定承租人應(yīng)于受到通知后的一定時(shí)間內(nèi)為購(gòu)買的意思表示，顯得干凈、明快——出租人通知了，除斥期間的起算點(diǎn)就確定了；出租人不通知，承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)就受到了侵犯。 另外一個(gè)問(wèn)題是：如果出賣人不履行通知義務(wù)，房屋承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的除斥期間從何起算？筆者認(rèn)為可以借鑒《合同法》第55條的規(guī)定——具有撤銷權(quán)的當(dāng)事人自知道或者應(yīng)當(dāng)知道撤銷事由之日起一年內(nèi)沒(méi)有行使撤銷權(quán)，其撤銷權(quán)消滅——將此情形下房屋承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)除斥期間的起算點(diǎn)規(guī)定為“房屋承租人知道或應(yīng)當(dāng)知道優(yōu)先購(gòu)買權(quán)行使事由時(shí)”，除斥期間的長(zhǎng)度為一年。[58] 四、結(jié)論 房屋承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)制度確有存在之必要。但對(duì)其賦予何種效力則必須結(jié)合中國(guó)現(xiàn)實(shí)國(guó)情綜合思量之后再予確定。通過(guò)分析，我們認(rèn)為應(yīng)該賦予房屋承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)以債權(quán)效力并認(rèn)為它是形成權(quán)之一種。一旦明確房屋承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的效力和性質(zhì)，探討它的行使條件就比較輕松了——尤其是本案所關(guān)涉的房屋承租人所承租的房屋與出租人賣與第三人的房屋是否需要完全同一的問(wèn)題就比較容易得到解決?；氐奖景?，我們首先可以肯定的是，原告對(duì)自己承租的浩達(dá)大廈內(nèi)的380平方米的房屋享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。在此前提下，對(duì)案件的分析思路恐怕應(yīng)該是這樣的：在浩達(dá)通商經(jīng)貿(mào)公司沒(méi)有履行通知義務(wù)從而侵犯原告優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的情況下，原告可以經(jīng)由優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的行使，基于自己?jiǎn)畏揭馑急硎荆▊鶛?quán)性形成權(quán)），依“同等條件”直接在自己和浩達(dá)通商經(jīng)貿(mào)公司之間形成買賣原告承租的380平方米房屋的合同，然后要求出租人承擔(dān)債務(wù)不能履行的合同責(zé)任。 注釋:[1] 值得注意的是中外學(xué)者及法條對(duì)優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的稱謂略有差異。除優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的稱謂外，還有先買權(quán)、優(yōu)先承買權(quán)、優(yōu)先承受權(quán)等等。這些稱謂只是用字差別，所指內(nèi)容沒(méi)有不同。很多學(xué)者甚至在同一本書中混雜采用上述稱謂。為與中國(guó)《合同法》中的相關(guān)用詞保持一致，本文采用優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的稱謂。 [2]王澤鑒：《民法學(xué)說(shuō)與判例研究》（第一冊(cè)），《優(yōu)先承買權(quán)之法律性質(zhì)》，中國(guó)政法大學(xué)出版社1998年版，第505頁(yè)。 [3] 王利明：《民商法研究（修訂本）》（第2輯），《共有人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)研究》，法律出版社2001年版，第380頁(yè)。 [4] 《德國(guó)民法典》，鄭沖、賈紅梅譯，法律出版社2001年出版。 [5] 鄭玉波：《論先買權(quán)》，載臺(tái)灣《法令月刊》第二十五卷第十二冊(cè)。 [6] 參見(jiàn)蔡養(yǎng)軍《我國(guó)法律中的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)評(píng)析》，載《學(xué)?！?002年第5期。 [7] 參見(jiàn)孔慶明等編著：《中國(guó)民法史》，吉林人民出版社1996年版，第256頁(yè)。 [8] 參見(jiàn)劉文娟《優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的立法比較研究》，載《貴州警官職業(yè)學(xué)院學(xué)報(bào)》2003第7期。 [9] 轉(zhuǎn)引劉文娟《優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的立法比較研究》，載《貴州警官職業(yè)學(xué)院學(xué)報(bào)》2003第7期。 [10] 劉文娟：《優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的立法比較研究》，載《貴州警官職業(yè)學(xué)院學(xué)報(bào)》2003第7期。 [11] 鄭玉波，《論先買權(quán)》，載臺(tái)灣《法令月刊》第二十五卷第十二冊(cè)。 [12] 王利明：《民商法研究（修訂本）》（第2輯），《共有人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)研究》，法律出版社2001年版，第380頁(yè)。 [13] 參見(jiàn)王崇敏《不動(dòng)產(chǎn)優(yōu)先購(gòu)買權(quán)探析》，載《行政與法》2002年第6期。 [14] 鄭玉波先生指出：“約定的先買權(quán)與法定的先買權(quán)，此系以先買權(quán)之發(fā)生原因?yàn)閰^(qū)別標(biāo)準(zhǔn)而分的。所謂約定的先買權(quán)，即由當(dāng)事人以契約訂定者是也，此種先買權(quán)，我民法（臺(tái)灣地區(qū)，筆者注）雖無(wú)規(guī)定，但依契約自由原則言之，當(dāng)事人間如有此約定，自亦應(yīng)承認(rèn)其有效。所謂法定的先買權(quán)，乃法律上明文規(guī)定者是也。”參見(jiàn)鄭玉波《論先買權(quán)》，載臺(tái)灣《法令月刊》第二十五卷第十二冊(cè)。 [15] 參見(jiàn)王澤鑒《民法學(xué)說(shuō)與判例研究》（第一冊(cè)），《耕地承租人事先拋棄優(yōu)先承受權(quán)的效力》，中國(guó)政法大學(xué)出版社1998年版，第495頁(yè)。 [16] 蔣人文：《論優(yōu)先購(gòu)買權(quán)》，載《社會(huì)科學(xué)家》2001第5期。 [17] 參見(jiàn)戴孟勇《先買權(quán)的若干理論問(wèn)題》，載《清華大學(xué)學(xué)報(bào)（哲學(xué)社會(huì)科學(xué)版）》2001年第1期。 [18] 德國(guó)民法和我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)“民法”都分別規(guī)定有物權(quán)效力的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)和債權(quán)效力優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。 [19] 鄭玉波：《論先買權(quán)》，載臺(tái)灣《法令月刊》第二十五卷第十二冊(cè)。 [20] 王澤鑒：《民法學(xué)說(shuō)與判例研究》（第一冊(cè)），《優(yōu)先承買權(quán)之法律性質(zhì)》，中國(guó)政法大學(xué)出版社1998年版，第508頁(yè)。 [21] 王澤鑒：《民法學(xué)說(shuō)與判例研究》（第一冊(cè)），《優(yōu)先承買權(quán)之法律性質(zhì)》，中國(guó)政法大學(xué)出版社1998年版，第506頁(yè)。 [22] [德]拉倫茨：《法學(xué)方法論》，陳愛(ài)娥譯，商務(wù)印書館2003年版，第321頁(yè)。 [23] 轉(zhuǎn)引自王利明《民商法研究》第2輯，法律出版社2001年版，第388頁(yè)。 [24] 王澤鑒：《民法學(xué)說(shuō)與判例研究》（第一冊(cè)），《附條件買賣買受人之期待權(quán)》，中國(guó)政法大學(xué)出版社1998年版，第145頁(yè)。 [25] 王利明，《民商法研究》第2輯，法律出版社2001年版，第388頁(yè)。 [26] 王澤鑒：《民法學(xué)說(shuō)與判例研究》（第一冊(cè)），《耕地承租人事先拋棄優(yōu)先承受權(quán)的效力》，中國(guó)政法大學(xué)出版社1998年版，第493頁(yè)。 [27] 寧紅麗：《論承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)》，載《廣西社會(huì)科學(xué)》2004年第9期。 [28] 王澤鑒：《民法學(xué)說(shuō)與判例研究》（第一冊(cè)），《優(yōu)先承買權(quán)之法律性質(zhì)》，中國(guó)政法大學(xué)出版社1998年版，第507頁(yè)。 [29] 承認(rèn)物權(quán)行為理論的學(xué)者認(rèn)為：享有物權(quán)效力的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)人不能撤銷出租人和第三人締結(jié)的買賣契約，“蓋優(yōu)先承買權(quán)之行使，系以出租人和第三人定有買賣契約為條件，故不能徑認(rèn)為此項(xiàng)買賣行為有害優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，而為撤銷，否則將自相矛盾。其得撤銷者，系移轉(zhuǎn)所有權(quán)之物權(quán)行為?！眳⒁?jiàn)王澤鑒《民法學(xué)說(shuō)與判例研究》（第一冊(cè)），《優(yōu)先承買權(quán)之法律性質(zhì)》，中國(guó)政法大學(xué)出版社1998年版，第510頁(yè)。 [30] 比如在買賣合同被宣告無(wú)效后，房屋所有人擺出自己將不再出售房屋的姿態(tài)，導(dǎo)致承租人根本不知該如何行使自己的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)——是主張自己直接取得房屋所有權(quán)，還是主張房屋所有人承擔(dān)違約責(zé)任，二者在法律上都沒(méi)有明確根據(jù)。另外，筆者假想了一種情況：買賣合同被宣告無(wú)效后，承租人因與出租人斗氣而不主張購(gòu)買怎么辦？出租人的利益怎么保護(hù)？這些問(wèn)題要求我們：一要明確房屋承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的效力；二要在明確其效力的前提下，通過(guò)法律條文揭示其運(yùn)行規(guī)則，從而衡平各方利益。 [31] 筆者目前只發(fā)現(xiàn)《上海市房屋租賃條例》中規(guī)定，房屋租賃合同由租賃當(dāng)事人到房屋所在地的區(qū)縣房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)辦理登記備案手續(xù)。沒(méi)有備案登記的，不得對(duì)抗第三人。 [32] 史尚寬：《民刑法論叢》，臺(tái)灣榮泰印館1973版，第151至153頁(yè)。 [33] 鄭玉波：《論先買權(quán)》，載臺(tái)灣《法令月刊》第25卷第12冊(cè)。 [34] 參見(jiàn)《中華人民共和國(guó)合同法》第8條第二款。 [35] 尹暹賓：《租賃房屋優(yōu)先購(gòu)買權(quán)研究》，載“法律教育網(wǎng)”（）。 [36] 臺(tái)灣“司法院”大法官釋字第124號(hào)解釋：“（承租人優(yōu)先承受之權(quán)）必須出租人將典賣條件以書面通知承租人后，始有表示承受或放棄承受之言?！眳⒁?jiàn)王澤鑒《民法學(xué)說(shuō)與判例研究》（第一冊(cè)），《耕地承租人事先拋棄優(yōu)先承受權(quán)的效力》，中國(guó)政法大學(xué)出版社1998年版，第490頁(yè)。 [37] 史尚寬：《債法各論》，中國(guó)政法大學(xué)出版社2000版，第1頁(yè)。 [38] 戴孟勇：《房屋承租人如何行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)》，載《清華大學(xué)學(xué)報(bào)（哲學(xué)社會(huì)科學(xué)版）》2004年第4期。 [39] 史尚寬：《債法各論》，中國(guó)政法大學(xué)出版社2000版，第1頁(yè)。 [40] 戴孟勇：《房屋承租人如何行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)》，載《清華大學(xué)學(xué)報(bào)（哲學(xué)社會(huì)科學(xué)版）》2004年第4期。 [41] 轉(zhuǎn)引自肖建國(guó)《強(qiáng)制拍賣中優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的保護(hù)》，載《人民法院報(bào)》，2005年3月20日。 [42] 王澤鑒：《民法學(xué)說(shuō)與判例研究》（第一冊(cè)），《優(yōu)先承買權(quán)之法律性質(zhì)》，中國(guó)政法大學(xué)出版社1998年版第507頁(yè)。 [43] 戴孟勇：《房屋承租人如何行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)》，載《清華大學(xué)學(xué)報(bào)（哲學(xué)社會(huì)科學(xué)版）》2004年第4期。 [44] 寧紅麗：《論承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)》，載《廣西社會(huì)科學(xué)》2004年第9期。 [45] 戴孟勇：《房屋承租人如何行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)》，載《清華大學(xué)學(xué)報(bào)（哲學(xué)社會(huì)科學(xué)版）》2004年第4期。 [46] 寧紅麗：《論承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)》，載《廣西社會(huì)科學(xué)》2004年第9期。 [47] 王利明：《民商法研究（修訂本）》（第2輯），《共有人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)研究》，法律出版社2001年版，第380頁(yè)。 [48]《德國(guó)民法典》，鄭沖、賈紅梅譯，北京，法律出版設(shè)2001年版。 [49] 王利明，《民商法研究（修訂本）》（第2輯），《共有人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)研究》，法律出版社2001年版，第380頁(yè)。 [50] 該兩項(xiàng)規(guī)定皆引自前揭《德國(guó)民法典》中譯本。 [51] 戴孟勇：《房屋承租人如何行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)》，載《清華大學(xué)學(xué)報(bào)（哲學(xué)社會(huì)科學(xué)版）》2004第4期。 [52] 戴孟勇：《先買權(quán)的若干理論問(wèn)題》，載《清華大學(xué)學(xué)報(bào)（哲學(xué)社會(huì)科學(xué)版）》2001第1期。 [53] 申衛(wèi)星：《形成權(quán)基本理論研究》，載《民商法論叢》第30卷，法律出版社2004年版，第27頁(yè)。 [54] 寧紅麗：《論承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)》，載《廣西社會(huì)科學(xué)》2004年第9期。 [55] 《德國(guó)民法典》，鄭沖、賈紅梅譯，法律出版2001年版。 [56] 轉(zhuǎn)引自寧紅麗《論承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)》，載《廣西社會(huì)科學(xué)》2004年第9期。 [57] 寧紅麗：《論承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)》，載《廣西社會(huì)科學(xué)》2004年第9期。 [58] 參見(jiàn)戴孟勇：《先買權(quán)的若干理論問(wèn)題》，載《清華大學(xué)學(xué)報(bào)（哲學(xué)社會(huì)科學(xué)版）》2001年第1期。 15 / 15