【正文】 、家屬或其法定繼承人的，則承租人不得行使優(yōu)先購買權(quán)。作為古老的以物物交易方式在現(xiàn)代的延續(xù)，互易雖然為法律所允許準(zhǔn)用關(guān)于買賣的規(guī)定，但其與買賣仍有較大的不同。例如，房屋主人為了擺脫現(xiàn)居的生活環(huán)境，寧愿以犧牲部分住房面積為代價(jià)與另一面積稍小的房屋互易，而搬遷至另一完全陌生的環(huán)境之中。同時(shí)，表明確立優(yōu)先購買權(quán)并沒有剝奪其他人的購買機(jī)會(huì)?！盵48]有人主張，應(yīng)當(dāng)借鑒德國法的上述經(jīng)驗(yàn)，采用“相同條款”作為先買權(quán)人行使權(quán)利的條件。 ——509條（延期支付價(jià)金） （1） 如果在合同中允許第三人延期支付價(jià)金，先買權(quán)人只能在為延期支付的價(jià)金提供擔(dān)保時(shí)，始得請求延期付款。作為買賣合同的一種，房屋買賣行為必然要包含買賣標(biāo)的物和價(jià)金兩大條款。但是，在高層建筑非常普遍的今天，此類問題便產(chǎn)生了。依然保護(hù)承租人優(yōu)先購買權(quán)——第三人同意購買樓房除該承租房屋以外的所有部分，滿足承租人優(yōu)先購買權(quán)，自然皆大歡喜；第三人不愿作此分割的，所有人出賣整幢樓房于第三人后，承擔(dān)對承租人的違約責(zé)任，賠償其損失即可。例如，第三人允諾一次付清者，承租人不得主張分期支付。[51]除開上述兩大條款外，“同等條件”是否也包含其他交易條件的等同？有學(xué)者根據(jù)《德國民法典》第507條的規(guī)定認(rèn)為第三人允諾對出租人負(fù)擔(dān)從給付義務(wù)的，除非該從給付義務(wù)可以用金錢作價(jià)，或無此從給付義務(wù)出租人與第三人的合同亦能成立，否則承租人不得行使優(yōu)先購買權(quán)。當(dāng)然，在確定哪些從給付為成立契約所必需時(shí)需要法官豐富的經(jīng)驗(yàn)和充足的智慧，這不是法律條文本身所能解決的問題。但形成權(quán)持續(xù)時(shí)間太長會(huì)產(chǎn)生不良后果，并且形成權(quán)因權(quán)利人的不行使將會(huì)使形成權(quán)的效力減弱。如此，才能發(fā)揮優(yōu)先購買權(quán)的積極作用，即首先有利于民事主體在特定買賣關(guān)系中取得自己所需要的財(cái)產(chǎn)，以滿足其工組和生活的特殊需要；其次有利于發(fā)揮物的效用，以達(dá)到物盡其用；再次有利于交易安全，維護(hù)正常的財(cái)產(chǎn)流通秩序和社會(huì)安定。（2）土地的優(yōu)先權(quán)只能在收到通知后兩個(gè)月內(nèi)行使，其他標(biāo)的物的先買權(quán)只能在收到通知后一個(gè)星期內(nèi)行使。[56]我國最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行中國人民共和國民法通則若干問題的意見》（試行）第118條規(guī)定，“出租人出賣出租房屋，應(yīng)提前三個(gè)月通知承租人，承租人在同等條件下，享有優(yōu)先購買權(quán)；出租人未按此規(guī)定出賣房屋的，承租人可以請求人民法院宣告該房屋買賣無效”，國務(wù)院《城市私有房屋管理?xiàng)l例》第11條也規(guī)定，“房屋所有人出賣出租房屋，須提前三個(gè)月通知承租人。”[57]筆者對此持不同看法。 另外一個(gè)問題是：如果出賣人不履行通知義務(wù)，房屋承租人的優(yōu)先購買權(quán)的除斥期間從何起算？筆者認(rèn)為可以借鑒《合同法》第55條的規(guī)定——具有撤銷權(quán)的當(dāng)事人自知道或者應(yīng)當(dāng)知道撤銷事由之日起一年內(nèi)沒有行使撤銷權(quán)，其撤銷權(quán)消滅——將此情形下房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)除斥期間的起算點(diǎn)規(guī)定為“房屋承租人知道或應(yīng)當(dāng)知道優(yōu)先購買權(quán)行使事由時(shí)”，除斥期間的長度為一年。一旦明確房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)的效力和性質(zhì)，探討它的行使條件就比較輕松了——尤其是本案所關(guān)涉的房屋承租人所承租的房屋與出租人賣與第三人的房屋是否需要完全同一的問題就比較容易得到解決。除優(yōu)先購買權(quán)的稱謂外，還有先買權(quán)、優(yōu)先承買權(quán)、優(yōu)先承受權(quán)等等。 [2]王澤鑒：《民法學(xué)說與判例研究》（第一冊），《優(yōu)先承買權(quán)之法律性質(zhì)》，中國政法大學(xué)出版社1998年版，第505頁。 [6] 參見蔡養(yǎng)軍《我國法律中的優(yōu)先購買權(quán)評(píng)析》，載《學(xué)海》2002年第5期。 [10] 劉文娟：《優(yōu)先購買權(quán)的立法比較研究》，載《貴州警官職業(yè)學(xué)院學(xué)報(bào)》2003第7期。 [14] 鄭玉波先生指出：“約定的先買權(quán)與法定的先買權(quán)，此系以先買權(quán)之發(fā)生原因?yàn)閰^(qū)別標(biāo)準(zhǔn)而分的。 [15] 參見王澤鑒《民法學(xué)說與判例研究》（第一冊），《耕地承租人事先拋棄優(yōu)先承受權(quán)的效力》，中國政法大學(xué)出版社1998年版，第495頁。 [19] 鄭玉波：《論先買權(quán)》，載臺(tái)灣《法令月刊》第二十五卷第十二冊。 [23] 轉(zhuǎn)引自王利明《民商法研究》第2輯，法律出版社2001年版，第388頁。 [27] 寧紅麗：《論承租人的優(yōu)先購買權(quán)》，載《廣西社會(huì)科學(xué)》2004年第9期?！眳⒁娡鯘设b《民法學(xué)說與判例研究》（第一冊），《優(yōu)先承買權(quán)之法律性質(zhì)》，中國政法大學(xué)出版社1998年版，第510頁。沒有備案登記的，不得對抗第三人。 [35] 尹暹賓：《租賃房屋優(yōu)先購買權(quán)研究》，載“法律教育網(wǎng)”（）。 [38] 戴孟勇：《房屋承租人如何行使優(yōu)先購買權(quán)》，載《清華大學(xué)學(xué)報(bào)（哲學(xué)社會(huì)科學(xué)版）》2004年第4期。 [42] 王澤鑒：《民法學(xué)說與判例研究》（第一冊），《優(yōu)先承買權(quán)之法律性質(zhì)》，中國政法大學(xué)出版社1998年版第507頁。 [46] 寧紅麗：《論承租人的優(yōu)先購買權(quán)》，載《廣西社會(huì)科學(xué)》2004年第9期。 [50] 該兩項(xiàng)規(guī)定皆引自前揭《德國民法典》中譯本。 [54] 寧紅麗：《論承租人的優(yōu)先購買權(quán)》，載《廣西社會(huì)科學(xué)》2004年第9期。 [58] 參見戴孟勇：《先買權(quán)的若干理論問題》，載《清華大學(xué)學(xué)報(bào)（哲學(xué)社會(huì)科學(xué)版）》2001年第1期。 [56] 轉(zhuǎn)引自寧紅麗《論承租人的優(yōu)先購買權(quán)》，載《廣西社會(huì)科學(xué)》2004年第9期。 [52] 戴孟勇：《先買權(quán)的若干理論問題》，載《清華大學(xué)學(xué)報(bào)（哲學(xué)社會(huì)科學(xué)版）》2001第1期。 [48]《德國民法典》，鄭沖、賈紅梅譯，北京，法律出版設(shè)2001年版。 [44] 寧紅麗：《論承租人的優(yōu)先購買權(quán)》，載《廣西社會(huì)科學(xué)》2004年第9期。 [40] 戴孟勇：《房屋承租人如何行使優(yōu)先購買權(quán)》，載《清華大學(xué)學(xué)報(bào)（哲學(xué)社會(huì)科學(xué)版）》2004年第4期?！眳⒁娡鯘设b《民法學(xué)說與判例研究》（第一冊），《耕地承租人事先拋棄優(yōu)先承受權(quán)的效力》，中國政法大學(xué)出版社1998年版，第490頁。 [33] 鄭玉波：《論先買權(quán)》，載臺(tái)灣《法令月刊》第25卷第12冊。另外，筆者假想了一種情況：買賣合同被宣告無效后，承租人因與出租人斗氣而不主張購買怎么辦？出租人的利益怎么保護(hù)？這些問題要求我們：一要明確房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)的效力；二要在明確其效力的前提下，通過法律條文揭示其運(yùn)行規(guī)則，從而衡平各方利益。 [29] 承認(rèn)物權(quán)行為理論的學(xué)者認(rèn)為：享有物權(quán)效力的優(yōu)先購買權(quán)人不能撤銷出租人和第三人締結(jié)的買賣契約，“蓋優(yōu)先承買權(quán)之行使，系以出租人和第三人定有買賣契約為條件，故不能徑認(rèn)為此項(xiàng)買賣行為有害優(yōu)先購買權(quán)，而為撤銷，否則將自相矛盾。 [25] 王利明，《民商法研究》第2輯，法律出版社2001年版，第388頁。 [21] 王澤鑒：《民法學(xué)說與判例研究》（第一冊），《優(yōu)先承買權(quán)之法律性質(zhì)》，中國政法大學(xué)出版社1998年版，第506頁。 [17] 參見戴孟勇《先買權(quán)的若干理論問題》，載《清華大學(xué)學(xué)報(bào)（哲學(xué)社會(huì)科學(xué)版）》2001年第1期。所謂法定的先買權(quán)，乃法律上明文規(guī)定者是也。 [12] 王利明：《民商法研究（修訂本）》（第2輯），《共有人優(yōu)先購買權(quán)研究》，法律出版社2001年版，第380頁。 [8] 參見劉文娟《優(yōu)先購買權(quán)的立法比較研究》，載《貴州警官職業(yè)學(xué)院學(xué)報(bào)》2003第7期。 [4] 《德國民法典》，鄭沖、賈紅梅譯，法律出版社2001年出版。很多學(xué)者甚至在同一本書中混雜采用上述稱謂。在此前提下，對案件的分析思路恐怕應(yīng)該是這樣的：在浩達(dá)通商經(jīng)貿(mào)公司沒有履行通知義務(wù)從而侵犯原告優(yōu)先購買權(quán)的情況下，原告可以經(jīng)由優(yōu)先購買權(quán)的行使，基于自己單方意思表示（債權(quán)性形成權(quán)），依“同等條件”直接在自己和浩達(dá)通商經(jīng)貿(mào)公司之間形成買賣原告承租的380平方米房屋的合同，然后要求出租人承擔(dān)債務(wù)不能履行的合同責(zé)任。但對其賦予何種效力則必須結(jié)合中國現(xiàn)實(shí)國情綜合思量之后再予確定。實(shí)踐中，我國“提前三個(gè)月”的立法模式也帶來了很大的問題。”可以看出，我們國家的法律對房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)除斥期間的規(guī)定方式和其他國家或地區(qū)的規(guī)定是有區(qū)別的：我國是從出租人的角度規(guī)定出租人應(yīng)于出賣標(biāo)的物前的某一段時(shí)間通知承租人，他國或地區(qū)是從承租人的角度規(guī)定承租人應(yīng)于受到通知后的一定時(shí)間內(nèi)為購買的意思表示。”[55]我國臺(tái)灣地區(qū)民法第426條之二第二款規(guī)定：“前項(xiàng)情形，出賣人應(yīng)將出賣條件以書面通知優(yōu)先承買權(quán)人。德國民法典第510條規(guī)定：“（1）先賣義務(wù)人應(yīng)將其與第三人訂立的合同的內(nèi)容，立即通知先買權(quán)人。此一期間被稱為除斥期間。另外，依舉重明輕之原則，如果承租人提供的條件優(yōu)于第三人提供的條件，承租人自然可以行使優(yōu)先購買權(quán)。據(jù)此，先看從給付是否為出租人和第三人成立買賣契約所必需，如不是必需，則在判斷同等條件時(shí)不考慮該從給付約定；如是必須，再看該從給付是否可用金錢來衡量?！兜聡穹ǖ洹返?09條對此設(shè)有明文規(guī)定，可資參照。首先是價(jià)金數(shù)額等同，即承租人允諾支付的價(jià)款數(shù)額應(yīng)等同于第三人在合同中允諾支付的價(jià)款。設(shè)想一幢大樓的所有者欲整體出售該樓，但該樓某個(gè)房間單元又已被某承租人承租，第三人購得該幢大樓后，某承租人站出來主張對自己所租房間的優(yōu)先購買權(quán)——這里，承租人主張優(yōu)先購買的標(biāo)的和出租人出賣的標(biāo)的并不同一，前者為后者所包含——此時(shí)，是否就可以承租人和第三人買賣標(biāo)的本就不同，根本不符合“同等條件”而對承租人的優(yōu)先購買權(quán)不予理睬呢？不予理睬？實(shí)難講通，小小承租人在巍巍樓宇前更像“弱者”；推翻其以承租房屋為基礎(chǔ)建立起的各種關(guān)系同樣會(huì)給他傷害；給予理睬？欲購整幢大樓的第三人允許自己的“領(lǐng)地”上存在“國中之國”嗎？若因此導(dǎo)致第三人拂袖離去，所有人將會(huì)遭受重大損失。 （1）標(biāo)的物條款。注冊的船舶或者建造中的船舶為先買權(quán)標(biāo)的物的，準(zhǔn)用上述規(guī)定。[49]而事實(shí)上，《德國民法典》在505條第2款規(guī)定之后，也用下列條款對“相同條款”進(jìn)行了緩和： ——507條：第三人對合同中先買權(quán)人不能履行的從給付負(fù)有義務(wù)的，先買權(quán)人可以支付從給付的價(jià)金代替給付。[47]但對于同等條件的具體內(nèi)涵是什么的問題，大家看法各異。[46] （二）同等條件 同等條件是對房屋承租人行使優(yōu)先購買權(quán)的限制。另外，買賣合同的雙方當(dāng)事人比較單純的注重利益的交換，而互易則重在特定物之交換，當(dāng)事人往往希望通過物之交換獲得其在市場中難以買到的特定物，即使在單純的金錢價(jià)值上受有損害也在所不惜。我國《合同法》雖無類似規(guī)定，但在操作上不妨采取同樣的解釋?！? 還有幾種情況需要提到： （1）贈(zèng)與、遺贈(zèng)、繼承而使租賃房屋的所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的情況下，因?yàn)樯鲜鲂袨榻詾闊o償法律行為，根本無價(jià)額可言，出租人無因此而獲得意外利益的可能[44]，不在“出賣”的文義范圍之內(nèi)，故而承租人不得行使優(yōu)先購買權(quán)，至為顯然。再依舉重明輕之理，自應(yīng)允許房屋承租人行使優(yōu)先購買權(quán)。在拍賣的情況下，如果他人拍賣成交后再允許承租人行使優(yōu)先購買權(quán)，則應(yīng)買之人勢必銳減，賣價(jià)難免偏低，一方面不利于債權(quán)人及拍賣物之所有人，他方面也不免造成偏惠優(yōu)先購買權(quán)人的結(jié)果。[40]楊與齡先生也認(rèn)為：“強(qiáng)制拍賣，亦為買賣之一種，自不影響優(yōu)先承買權(quán)人之權(quán)利……故不動(dòng)產(chǎn)