不動(dòng)產(chǎn)優(yōu)先購(gòu)買權(quán)探析(完整版)
【正文】 條中規(guī)定“出典人轉(zhuǎn)讓典物所有權(quán)時(shí)，須事先通知典權(quán)人，典權(quán)人表示愿以同一價(jià)格購(gòu)買的，出典人非有正當(dāng)理由不得拒絕。它主要包括兩個(gè)方面，一是價(jià)格條件，一個(gè)價(jià)款的支付條件。優(yōu)先購(gòu)買權(quán)人就無(wú)法于價(jià)款外，再滿足出賣人就業(yè)、就學(xué)的要求，從而就無(wú)法行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。它對(duì)于發(fā)揮物的效用，維護(hù)既成的經(jīng)濟(jì)秩序和社會(huì)關(guān)系，尤其是優(yōu)先購(gòu)買權(quán)制度的存在，對(duì)于避免社會(huì)財(cái)產(chǎn)的損害都有著積極的作用。因此出賣的時(shí)機(jī)以及時(shí)間的要求對(duì)房屋所產(chǎn)生的價(jià)值是極其重要的。商品經(jīng)濟(jì)需要社會(huì)提供一個(gè)安全的交易環(huán)境，如出租人在出賣自己房屋時(shí)的確沒(méi)有盡到通知義務(wù)，承租人沒(méi)有行使到優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。隨著這個(gè)先后的區(qū)別，造成優(yōu)先購(gòu)買權(quán)人與其它人在購(gòu)買上的不公平。從訴訟程序上看，人民法院花大量的時(shí)間來(lái)判斷優(yōu)先購(gòu)買權(quán)人與其他購(gòu)買人的購(gòu)買條件是否相同，對(duì)原共有人的房屋是否屬同一整體或配套使用，其認(rèn)定仍可能會(huì)有所差異，導(dǎo)致判決為不公和因不同法院、不同法官認(rèn)識(shí)上的差異，導(dǎo)致不一致的判決，損及法律權(quán)威。第一，這是因?yàn)椴粍?dòng)產(chǎn)優(yōu)先購(gòu)買權(quán)制度之存在的基礎(chǔ)之一是在于原來(lái)的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)條件下，注重于“靜”的財(cái)產(chǎn)，而對(duì)“動(dòng)”的財(cái)產(chǎn)、動(dòng)的關(guān)系重視不夠，在這種情況下，法律對(duì)靜的財(cái)產(chǎn)之保護(hù)，尤其突出。第二，不動(dòng)產(chǎn)優(yōu)先購(gòu)買權(quán)制度的建立并一直存續(xù)的另一個(gè)基礎(chǔ)，在于物資資源尤其是房屋資源在我國(guó)從五十年代起至八十年代處于非常匱乏的狀態(tài)。為了穩(wěn)定、解決居民的居住問(wèn)題，防止社會(huì)的動(dòng)蕩，才規(guī)定了優(yōu)先購(gòu)買權(quán)制度。由于承租人、承典人和共有人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)之現(xiàn)實(shí)的行使對(duì)于該不動(dòng)產(chǎn)的流轉(zhuǎn)之幅度是最小的。不如不規(guī)定這樣一個(gè)制度，讓所有的人在購(gòu)買某一個(gè)物時(shí)有著同等的機(jī)會(huì)。屬于一個(gè)整體的房屋，原共有人與承租人分別主張優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的，原共有人優(yōu)先，這就在同時(shí)享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的人之間又導(dǎo)致新的不公平。即使承租人請(qǐng)求宣告物權(quán)公示登記撤銷，也嚴(yán)重的損害了第三人的利益，也就是說(shuō)或者118條得不到實(shí)現(xiàn)，或者物權(quán)登記的公示公信的效力受到損害，或者善意取得制度流于形式。有時(shí)，就所有者而言，他沒(méi)有這三個(gè)月的等候時(shí)間，商機(jī)是稍縱即逝。其權(quán)利的行使應(yīng)當(dāng)是自由的，原則上應(yīng)不受干涉，這是私法意思自治的要求。而第二種觀點(diǎn)在實(shí)踐操作中因可塑性大，各人理解不一，極易生糾紛，且糾紛難以解決，故難以執(zhí)行。但在審判實(shí)踐中，同等條件的內(nèi)涵，即價(jià)格條件或價(jià)款的支付條件問(wèn)題上，有兩種不同的觀點(diǎn)：一是所謂絕對(duì)等同。共有人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)規(guī)定于一九八六年頒布，一九八七年一月一日生效的《中華人民共和國(guó)民法通則》的第七十八條中，該條第三款規(guī)定“按份共有財(cái)產(chǎn)的各共有人有權(quán)將自己的份額分出或轉(zhuǎn)讓，但在出售時(shí)其它共有人在同等條__件下有優(yōu)先購(gòu)買的權(quán)利。到一九八三年，國(guó)務(wù)院頒布了《城市私有房屋管理?xiàng)l例》，該條例第11條進(jìn)一步規(guī)定，房屋所有人出賣出租房屋，須提前三個(gè)月通知承租人，在同等條件下承租人享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。也就是說(shuō)，所有人必須在同等條件下將房屋出賣給這些特定的人，而不能出賣給特定人以外的任何人。這種
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