不動產(chǎn)優(yōu)先購買權(quán)探析-閱讀頁
2024-08-23 13:05本頁面
【正文】 了交易的速度，甚至于損害了出賣人的利益。承租人可以請求人民法院宣告該房屋買賣無效。根據(jù)118條的規(guī)定來請求宣告買賣無效，實際上僅考慮了出租人和承租人之間的關(guān)系，并未考慮到第三人即購買出租人房屋的其他人的利益，如果第三人有償?shù)?、和平的、善意地取得了出租人所出賣房屋的所有權(quán)，在此情況下，由于購買行為的有償性、善意性，并且已經(jīng)至房產(chǎn)登記機關(guān)辦理了登記公示手續(xù)，第三人基于善意取得制度取得房屋所有權(quán)，基于公示制度取該房屋所有權(quán)，這種強大的效力足以使承租人依第118條請求宣告買賣無效的結(jié)果落空。在這種兩難選擇中，保護誰為好?我們認為，市場經(jīng)濟就是一個大家均通過市場進行交易的經(jīng)濟。第四，不動產(chǎn)優(yōu)先購買權(quán)實際上也妨害了社會的公平。人們要買這個物，這個物對他而言就是有用處的，法律就必須給所有人提供同等的購買機會，而不應在購買機會上分先后。除此之外，當共有人的優(yōu)先購買權(quán)與承租人的優(yōu)先購買權(quán)發(fā)生竟合時，也可能會產(chǎn)生以哪一個優(yōu)先購買權(quán)效力為大的問題，許多人認為，按份共有人與承租人分別主張優(yōu)先購買權(quán)時，按份共有人優(yōu)先。第五，從糾紛的發(fā)生和解決角度看，很多所有人為了便利、快捷地跟上市場的步伐，避免利益的損失，都極力阻止承租人、承典人和共有人的優(yōu)先購買權(quán)的行使，采取了一些必要的規(guī)避措施。另外再約定一個比真實的交易價格高得多的價格，迫使享有優(yōu)先購買權(quán)的人無法接受而放棄優(yōu)先購買權(quán)。所有權(quán)人的這些規(guī)避法律的做法，雖然反映出來的是他們對法律的違反，但同時也反映了這一制度上存在的缺陷。這種情況下，與其設(shè)定優(yōu)先購買權(quán)而導致權(quán)利人規(guī)避法律，導致法院花大量的力氣解決這些糾紛后帶來的對法律權(quán)威的損害。豈不是皆大歡喜!三我國現(xiàn)在正在起草制定的《物權(quán)法》中是否繼續(xù)規(guī)定不動產(chǎn)優(yōu)先購權(quán)確實值得斟酌。我們認為，是否繼續(xù)確定不動產(chǎn)優(yōu)先購買權(quán)的制度，要看有建立這種制度的基礎(chǔ)沒有，如果這種基礎(chǔ)還存在，那么物權(quán)法法條上就應當加以規(guī)定。我們認為，目前在我國繼續(xù)確定不動產(chǎn)優(yōu)先購買權(quán)的基礎(chǔ)實際上已經(jīng)不存在了。而財產(chǎn)一旦要流轉(zhuǎn)起來，也以流轉(zhuǎn)的限度對社會關(guān)系和社會秩序的震動和對社會的影響的幅度越小越好。不動產(chǎn)優(yōu)先購買權(quán)就是此種環(huán)境下產(chǎn)生并發(fā)揮其作用的。在這種情況下，交易的自由、速度、安全、公平和數(shù)量就顯得尤為重要?；A(chǔ)發(fā)生變化了，再設(shè)定一個對所有人出賣權(quán)給予限制并嚴重影響交易安全、交易公平、交易效率的一個制度，無疑與市場經(jīng)濟之要求矛盾。這是因為長期以來我國的經(jīng)濟建設(shè)停滯不前，國家和百姓擁有的財富中能拿出來用于房屋建設(shè)的金錢非常少，因此國家投資建設(shè)的房屋總量不多，老百姓自己投資所建房屋的數(shù)量也不多。改革開放后，無論是老百姓、企事業(yè)單位還是國家，從私的角度，從公的角度，投在房屋建設(shè)上的資金非常大，社會上的房產(chǎn)總量已經(jīng)基本上能夠滿足社會的需要，在有些地區(qū)其供求量甚至于遠大于需求量。在這種情況下，仍然保留優(yōu)先購買權(quán)制度，也就沒有必要了。因此，筆者建議在制定我國物權(quán)法時不再規(guī)定不動產(chǎn)優(yōu)先購買權(quán)
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