不動產(chǎn)優(yōu)先購買權探析-文庫吧
2025-07-20 13:05 本頁面
【正文】 出賣房屋時享有優(yōu)先購買的權利。最高人民法院在一九五一年六月處理城市房屋案件專題報告當中，也確認了優(yōu)先購買權。到一九八三年，國務院頒布了《城市私有房屋管理條例》，該條例第11條進一步規(guī)定，房屋所有人出賣出租房屋，須提前三個月通知承租人，在同等條件下承租人享有優(yōu)先購買權。1988年，最高人民法院《關于貫徹執(zhí)行中華人民共和國民法通則實施意見(試行)》第118條全盤接受了《城市私有房屋管理條例》第11條規(guī)定的內(nèi)容，并且進一步規(guī)定：“出租人未按此規(guī)定出賣房屋的，承租人可以請求人民法院宣告該房屋買賣無效?！?二)承典人的優(yōu)先留買權。最高人民法院在一九六三年民事意見中規(guī)定，在處理回贖問題時，應照顧雙方的實際需要情況，房屋回贖時，出租或出賣的，原承典人在同等條件下有優(yōu)先購買權、承租權。有學者在論及此問題時，呼吁對此權利予以立法肯認。梁慧星教授等人起草的《中國物權法草案建議稿》第294條接受了此意見。在該條中規(guī)定“出典人轉讓典物所有權時，須事先通知典權人，典權人表示愿以同一價格購買的，出典人非有正當理由不得拒絕?！?三)共有人的優(yōu)先購買權。共有人的優(yōu)先購買權規(guī)定于一九八六年頒布，一九八七年一月一日生效的《中華人民共和國民法通則》的第七十八條中，該條第三款規(guī)定“按份共有財產(chǎn)的各共有人有權將自己的份額分出或轉讓，但在出售時其它共有人在同等條__件下有優(yōu)先購買的權利?！弊罡呷嗣穹ㄔ骸蛾P于貫徹執(zhí)行中華人民共和國民法通則若干問題意見》(試行)的第九十二條進一步擴張了《民法通則》第七十八條規(guī)定的范圍，將共有人的優(yōu)先購買權擴展到共有關系消滅之后。該條規(guī)定，共同共有財產(chǎn)分割后，一個或數(shù)個原共有人出賣自己分得的財產(chǎn)時，如果出賣的財產(chǎn)與其它原共有人分得的財產(chǎn)屬一個整體或配套時，其它原共有人主張優(yōu)先購買權的，應當予以支持。享有不動產(chǎn)優(yōu)先購買權人行使優(yōu)先購買權須在“同等條件”下方可，這是限制出賣人出賣權行使的代價。何為不動產(chǎn)優(yōu)先購買權中述及的“同等條件”值得探討。許多學者認為，其基本的內(nèi)容一般是指不享有優(yōu)先購買權的購買人所給予的購買房屋的條件。它主要包括兩個方面，一是價格條件，一個價款的支付條件。并且認為價格條件是第一位的，價款條件是第二位的。但在審判實踐中，同等條件的內(nèi)涵，即價格條件或價款的支付條件問題上，有兩種不同的觀點：一是所謂絕對等同。即優(yōu)先購買人認購的條件應與其它購買人所認購的條件完全一致，完全相同，不能有絲毫差異。二是相對等同。即認為優(yōu)先購買人的購買條件與其他人不一定完全等同，總體一致則可。這兩種方法，第一種過于機械、嚴格，有時候其它買受人提供的條件是享有優(yōu)先購買權人根本不能做到的。比如，其他購買人除價款外，給出賣人提供就業(yè)、就學機會等。優(yōu)先購買權人就無法于價款外，再滿足出賣人就業(yè)、就學的要求，從而就無法行使優(yōu)先購買權。在此情況下，勢必使不動產(chǎn)優(yōu)先購買權無法實現(xiàn)。而第二種觀點在實踐操作中因可塑性大，各人理解不一，極易生糾紛，且糾紛難以解決，故
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