不動(dòng)產(chǎn)優(yōu)先購(gòu)買權(quán)探析-文庫(kù)吧
2025-07-20 13:05 本頁(yè)面
【正文】 出賣房屋時(shí)享有優(yōu)先購(gòu)買的權(quán)利。最高人民法院在一九五一年六月處理城市房屋案件專題報(bào)告當(dāng)中，也確認(rèn)了優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。到一九八三年，國(guó)務(wù)院頒布了《城市私有房屋管理?xiàng)l例》，該條例第11條進(jìn)一步規(guī)定，房屋所有人出賣出租房屋，須提前三個(gè)月通知承租人，在同等條件下承租人享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。1988年，最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行中華人民共和國(guó)民法通則實(shí)施意見(jiàn)(試行)》第118條全盤接受了《城市私有房屋管理?xiàng)l例》第11條規(guī)定的內(nèi)容，并且進(jìn)一步規(guī)定：“出租人未按此規(guī)定出賣房屋的，承租人可以請(qǐng)求人民法院宣告該房屋買賣無(wú)效?！?二)承典人的優(yōu)先留買權(quán)。最高人民法院在一九六三年民事意見(jiàn)中規(guī)定，在處理回贖問(wèn)題時(shí)，應(yīng)照顧雙方的實(shí)際需要情況，房屋回贖時(shí)，出租或出賣的，原承典人在同等條件下有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)、承租權(quán)。有學(xué)者在論及此問(wèn)題時(shí)，呼吁對(duì)此權(quán)利予以立法肯認(rèn)。梁慧星教授等人起草的《中國(guó)物權(quán)法草案建議稿》第294條接受了此意見(jiàn)。在該條中規(guī)定“出典人轉(zhuǎn)讓典物所有權(quán)時(shí)，須事先通知典權(quán)人，典權(quán)人表示愿以同一價(jià)格購(gòu)買的，出典人非有正當(dāng)理由不得拒絕?！?三)共有人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。共有人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)規(guī)定于一九八六年頒布，一九八七年一月一日生效的《中華人民共和國(guó)民法通則》的第七十八條中，該條第三款規(guī)定“按份共有財(cái)產(chǎn)的各共有人有權(quán)將自己的份額分出或轉(zhuǎn)讓，但在出售時(shí)其它共有人在同等條__件下有優(yōu)先購(gòu)買的權(quán)利?！弊罡呷嗣穹ㄔ骸蛾P(guān)于貫徹執(zhí)行中華人民共和國(guó)民法通則若干問(wèn)題意見(jiàn)》(試行)的第九十二條進(jìn)一步擴(kuò)張了《民法通則》第七十八條規(guī)定的范圍，將共有人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)擴(kuò)展到共有關(guān)系消滅之后。該條規(guī)定，共同共有財(cái)產(chǎn)分割后，一個(gè)或數(shù)個(gè)原共有人出賣自己分得的財(cái)產(chǎn)時(shí)，如果出賣的財(cái)產(chǎn)與其它原共有人分得的財(cái)產(chǎn)屬一個(gè)整體或配套時(shí)，其它原共有人主張優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的，應(yīng)當(dāng)予以支持。享有不動(dòng)產(chǎn)優(yōu)先購(gòu)買權(quán)人行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)須在“同等條件”下方可，這是限制出賣人出賣權(quán)行使的代價(jià)。何為不動(dòng)產(chǎn)優(yōu)先購(gòu)買權(quán)中述及的“同等條件”值得探討。許多學(xué)者認(rèn)為，其基本的內(nèi)容一般是指不享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的購(gòu)買人所給予的購(gòu)買房屋的條件。它主要包括兩個(gè)方面，一是價(jià)格條件，一個(gè)價(jià)款的支付條件。并且認(rèn)為價(jià)格條件是第一位的，價(jià)款條件是第二位的。但在審判實(shí)踐中，同等條件的內(nèi)涵，即價(jià)格條件或價(jià)款的支付條件問(wèn)題上，有兩種不同的觀點(diǎn)：一是所謂絕對(duì)等同。即優(yōu)先購(gòu)買人認(rèn)購(gòu)的條件應(yīng)與其它購(gòu)買人所認(rèn)購(gòu)的條件完全一致，完全相同，不能有絲毫差異。二是相對(duì)等同。即認(rèn)為優(yōu)先購(gòu)買人的購(gòu)買條件與其他人不一定完全等同，總體一致則可。這兩種方法，第一種過(guò)于機(jī)械、嚴(yán)格，有時(shí)候其它買受人提供的條件是享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)人根本不能做到的。比如，其他購(gòu)買人除價(jià)款外，給出賣人提供就業(yè)、就學(xué)機(jī)會(huì)等。優(yōu)先購(gòu)買權(quán)人就無(wú)法于價(jià)款外，再滿足出賣人就業(yè)、就學(xué)的要求，從而就無(wú)法行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。在此情況下，勢(shì)必使不動(dòng)產(chǎn)優(yōu)先購(gòu)買權(quán)無(wú)法實(shí)現(xiàn)。而第二種觀點(diǎn)在實(shí)踐操作中因可塑性大，各人理解不一，極易生糾紛，且糾紛難以解決，故
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