【正文】 制度的存在，對于避免社會財產(chǎn)的損害都有著積極的作用。它主要包括兩個方面，一是價格條件，一個價款的支付條件。在北京、天津等地人民政府在房產(chǎn)管理方面，也頒布了類似的暫行條例，賦予了房客在房主出賣房屋時享有優(yōu)先購買的權(quán)利。一旦既成上述民事法律關(guān)系消滅，那么這一特權(quán)也就不復(fù)存在。只有當(dāng)以下兩種條件同時具備時，不動產(chǎn)優(yōu)先購買權(quán)才會由一種期待性的權(quán)利轉(zhuǎn)變?yōu)楝F(xiàn)實性的權(quán)利：第一個條件是共有人、出租人、承典人明確表示要出賣自己的不動產(chǎn)，并現(xiàn)實地付諸實施。1988年，最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行中華人民共和國民法通則實施意見(試行)》第118條全盤接受了《城市私有房屋管理條例》第11條規(guī)定的內(nèi)容，并且進(jìn)一步規(guī)定：“出租人未按此規(guī)定出賣房屋的，承租人可以請求人民法院宣告該房屋買賣無效。即優(yōu)先購買人認(rèn)購的條件應(yīng)與其它購買人所認(rèn)購的條件完全一致，完全相同，不能有絲毫差異。因此出賣者在選擇出賣對象、內(nèi)容、價款、方式、時間和地點等的時候，應(yīng)不受外界的任何影響才對。在這種兩難選擇中，保護誰為好?我們認(rèn)為，市場經(jīng)濟就是一個大家均通過市場進(jìn)行交易的經(jīng)濟。豈不是皆大歡喜!三我國現(xiàn)在正在起草制定的《物權(quán)法》中是否繼續(xù)規(guī)定不動產(chǎn)優(yōu)先購權(quán)確實值得斟酌。改革開放后，無論是老百姓、企事業(yè)單位還是國家，從私的角度，從公的角度，投在房屋建設(shè)上的資金非常大，社會上的房產(chǎn)總量已經(jīng)基本上能夠滿足社會的需要，在有些地區(qū)其供求量甚至于遠(yuǎn)大于需求量?；A(chǔ)發(fā)生變化了，再設(shè)定一個對所有人出賣權(quán)給予限制并嚴(yán)重影響交易安全、交易公平、交易效率的一個制度，無疑與市場經(jīng)濟之要求矛盾。所有權(quán)人的這些規(guī)避法律的做法，雖然反映出來的是他們對法律的違反，但同時也反映了這一制度上存在的缺陷。承租人可以請求人民法院宣告該房屋買賣無效。二、從承租人、承典人和共有人的優(yōu)先購買權(quán)這三種情況看，都是為了穩(wěn)定一定的既成秩序，為了便利不動產(chǎn)的管理、使用、維護，其目的主要在于使已經(jīng)建立起來的民事法律關(guān)系能夠通過一定的方式得到繼續(xù)或維持。許多學(xué)者認(rèn)為，其基本的內(nèi)容一般是指不享有優(yōu)先購買權(quán)的購買人所給予的購買房屋的條件。這種權(quán)利早在五十年代就在我國有關(guān)政策中得到反映，如前述東北人民政府發(fā)布的規(guī)定。享有此權(quán)利的民事主體享有比其他民事主體優(yōu)先購買的機會。比如，明示地尋找買主、標(biāo)示出賣價格等交易條件等?！?二)承典人的優(yōu)先留買權(quán)。二是相對等同。但是，優(yōu)先購買權(quán)制度，卻限制了出賣人在出賣財產(chǎn)時對買受人的選擇權(quán)。因此交易的秩序和安全至為重要，我們不能給承租人(承典人、共有人亦不例外，此處僅以承租人為例而已)這種小群體、小范圍部分人以優(yōu)先購買權(quán)從而損害到全社會交易安全這樣一個大問題，兩者相權(quán)衡，我們認(rèn)為交易的安全應(yīng)放在首位。根據(jù)一些學(xué)者所起草的《物權(quán)法》建議草稿來看，他們將不動產(chǎn)優(yōu)先購買權(quán)的制度規(guī)定在了建議稿當(dāng)中，立法者很有可能還會接受這一意見，將不動產(chǎn)優(yōu)先購買權(quán)制度確定下來并在物權(quán)法中予以規(guī)定。因此利用優(yōu)先購買權(quán)制度穩(wěn)定居住