不動(dòng)產(chǎn)優(yōu)先購買權(quán)探析-在線瀏覽
2024-09-14 13:05本頁面
【正文】 管理?xiàng)l例》第11條規(guī)定的內(nèi)容，并且進(jìn)一步規(guī)定：“出租人未按此規(guī)定出賣房屋的，承租人可以請(qǐng)求人民法院宣告該房屋買賣無效。最高人民法院在一九六三年民事意見中規(guī)定，在處理回贖問題時(shí)，應(yīng)照顧雙方的實(shí)際需要情況，房屋回贖時(shí)，出租或出賣的，原承典人在同等條件下有優(yōu)先購買權(quán)、承租權(quán)。梁慧星教授等人起草的《中國(guó)物權(quán)法草案建議稿》第294條接受了此意見?！?三)共有人的優(yōu)先購買權(quán)?！弊罡呷嗣穹ㄔ骸蛾P(guān)于貫徹執(zhí)行中華人民共和國(guó)民法通則若干問題意見》(試行)的第九十二條進(jìn)一步擴(kuò)張了《民法通則》第七十八條規(guī)定的范圍，將共有人的優(yōu)先購買權(quán)擴(kuò)展到共有關(guān)系消滅之后。享有不動(dòng)產(chǎn)優(yōu)先購買權(quán)人行使優(yōu)先購買權(quán)須在“同等條件”下方可，這是限制出賣人出賣權(quán)行使的代價(jià)。許多學(xué)者認(rèn)為，其基本的內(nèi)容一般是指不享有優(yōu)先購買權(quán)的購買人所給予的購買房屋的條件。并且認(rèn)為價(jià)格條件是第一位的，價(jià)款條件是第二位的。即優(yōu)先購買人認(rèn)購的條件應(yīng)與其它購買人所認(rèn)購的條件完全一致，完全相同，不能有絲毫差異。即認(rèn)為優(yōu)先購買人的購買條件與其他人不一定完全等同，總體一致則可。比如，其他購買人除價(jià)款外，給出賣人提供就業(yè)、就學(xué)機(jī)會(huì)等。在此情況下，勢(shì)必使不動(dòng)產(chǎn)優(yōu)先購買權(quán)無法實(shí)現(xiàn)。所謂同等條件，我們認(rèn)為一般是指價(jià)格的等同，即雙方所提供的價(jià)格是相同的。(二)如優(yōu)惠條件不可以直接用金錢計(jì)算的，則可按照該不動(dòng)產(chǎn)在市場(chǎng)上的交易價(jià)格進(jìn)行定價(jià)，此定價(jià)可由評(píng)估師事務(wù)所進(jìn)行。二、從承租人、承典人和共有人的優(yōu)先購買權(quán)這三種情況看，都是為了穩(wěn)定一定的既成秩序，為了便利不動(dòng)產(chǎn)的管理、使用、維護(hù)，其目的主要在于使已經(jīng)建立起來的民事法律關(guān)系能夠通過一定的方式得到繼續(xù)或維持。但是，優(yōu)先購買權(quán)制度雖有其存在的積極和合理的一面，卻也有著與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的諸多不相適應(yīng)之處，主要表現(xiàn)在以下幾方面：首先，不動(dòng)產(chǎn)優(yōu)先購買權(quán)制度主要是對(duì)于原房屋等不動(dòng)產(chǎn)所有人的財(cái)產(chǎn)權(quán)的出賣權(quán)予以限制的一種制度，在各國(guó)的法律制度中，所有權(quán)一直是一切財(cái)產(chǎn)權(quán)的基礎(chǔ)，是人對(duì)財(cái)產(chǎn)最充分、完全、強(qiáng)大的一種支配權(quán)。因此出賣者在選擇出賣對(duì)象、內(nèi)容、價(jià)款、方式、時(shí)間和地點(diǎn)等的時(shí)候，應(yīng)不受外界的任何影響才對(duì)。第二，在商品經(jīng)濟(jì)社會(huì)，所有者出賣自己的房屋，一般居于多種原因。市場(chǎng)對(duì)該類的房屋需求增加，該房屋在短時(shí)間內(nèi)能賣一個(gè)好價(jià)錢，基于利益的驅(qū)動(dòng)，房屋的所有者才會(huì)選擇在一定時(shí)間將房屋出賣等等。但從最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國(guó)民法通則〉若干問題意見》第118條的規(guī)定來看，如出租人出售出租房屋，應(yīng)提前三個(gè)月通知承租人，承租人接到通知后到出賣房屋前未以書面表示購買的視為放棄，也就是說所有者要出賣房屋須在三個(gè)月前通知出租人，征得承租人是否購買的意見，如不購買，他才可以賣給其它人。如承租人沒有及時(shí)給予答復(fù)，就會(huì)使出賣人不能抓住最好的時(shí)機(jī)，這無疑最終導(dǎo)致出賣人的最大利益不能及時(shí)得以實(shí)現(xiàn)，甚至于因時(shí)間的延誤使得本可以成交的交易根本得不到實(shí)現(xiàn)。因此，從這個(gè)角度來看，優(yōu)先購買權(quán)制度妨礙
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