不動(dòng)產(chǎn)優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)探析(已修改)
2025-08-16 13:05 本頁(yè)面
【正文】 中國(guó)最大在線法律服務(wù)平臺(tái)（）不動(dòng)產(chǎn)優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)探析關(guān)鍵詞： 不動(dòng)產(chǎn)/優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)/同等條件/所有權(quán)人/承租人/共有人內(nèi)容提要： 文章闡述了不動(dòng)產(chǎn)優(yōu)先權(quán)制度之內(nèi)容，評(píng)析了不動(dòng)產(chǎn)優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)制度，明確指出不動(dòng)產(chǎn)優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)制度與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)相矛盾，并認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)之存在基礎(chǔ)己經(jīng)消失，建議廢除該制度。一、所謂不動(dòng)產(chǎn)優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，是指民事主體依照法律的規(guī)定所享有的，在同等條件下優(yōu)先于其它人購(gòu)買(mǎi)出賣(mài)人所出賣(mài)的不動(dòng)產(chǎn)財(cái)產(chǎn)的一種權(quán)利。這一制度，在拜占庭時(shí)期的羅馬法上已經(jīng)存在了，中世紀(jì)意大利學(xué)說(shuō)上也有所謂的優(yōu)先權(quán)。不動(dòng)產(chǎn)優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)具有如下的法律特征：(一)不動(dòng)產(chǎn)優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)是一種特權(quán)。這種特權(quán)以與出賣(mài)人存在著一定的民事法律關(guān)系為前提，比如與出賣(mài)不動(dòng)產(chǎn)者存有基于出賣(mài)的不動(dòng)產(chǎn)的租賃關(guān)系、共有關(guān)系、承典關(guān)系。享有此權(quán)利的民事主體享有比其他民事主體優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)的機(jī)會(huì)。一旦既成上述民事法律關(guān)系消滅，那么這一特權(quán)也就不復(fù)存在。(二)不動(dòng)產(chǎn)優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)其權(quán)利本身是一種期待權(quán)。這種期待權(quán)是，如果共有人分出自己的財(cái)產(chǎn)并不出賣(mài)，或者出租人、出典人尚未表明出賣(mài)房屋，那么其它共有人、承典人或承租人就不存在現(xiàn)實(shí)的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。只有當(dāng)以下兩種條件同時(shí)具備時(shí)，不動(dòng)產(chǎn)優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)才會(huì)由一種期待性的權(quán)利轉(zhuǎn)變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)性的權(quán)利：第一個(gè)條件是共有人、出租人、承典人明確表示要出賣(mài)自己的不動(dòng)產(chǎn)，并現(xiàn)實(shí)地付諸實(shí)施。比如，明示地尋找買(mǎi)主、標(biāo)示出賣(mài)價(jià)格等交易條件等。第二個(gè)條件是其他共有人、承典人或承租人在得到出賣(mài)人的通知后，在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)，明確表示接受出賣(mài)人告知的其他買(mǎi)受人愿承受的交易條件，愿意以同等條件購(gòu)買(mǎi)該不動(dòng)產(chǎn)。(三)不動(dòng)產(chǎn)優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)是一種限制性的權(quán)利。這種限制是針對(duì)所有人的限制。在買(mǎi)賣(mài)關(guān)系中，財(cái)產(chǎn)所有人將自己的財(cái)產(chǎn)出賣(mài)，出賣(mài)給誰(shuí)，以什么樣的價(jià)格、在什么時(shí)間出賣(mài)，本不應(yīng)受限制，這是完整意義上的出賣(mài)權(quán)所必需的。但是在房屋等不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)中，如果在房屋上既已存有某種民事法律關(guān)系，即共有關(guān)系、承租關(guān)系、承典關(guān)系，則房屋所有人的出賣(mài)權(quán)便依法受到一定限制，此限制即來(lái)自法律所規(guī)定的不動(dòng)產(chǎn)優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的限制。也就是說(shuō)，所有人必須在同等條件下將房屋出賣(mài)給這些特定的人，而不能出賣(mài)給特定人以外的任何人。否則，將承擔(dān)對(duì)所有權(quán)人不利的法律后果。我國(guó)對(duì)房屋等不動(dòng)產(chǎn)的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的規(guī)定，早在五十年代就開(kāi)始了，如一九五零年三月二十八日，當(dāng)時(shí)的東北人民政府發(fā)布了《東北城市房產(chǎn)管理暫行條例》。該條例規(guī)定，房屋的出租、出典、出賣(mài)，原房戶(hù)有繼續(xù)承租、承典、購(gòu)買(mǎi)的優(yōu)先權(quán)，這種制度一直延續(xù)至今，并且隨著時(shí)間的推移日益完善。迄今為止，在我國(guó)法律上確認(rèn)的不動(dòng)產(chǎn)優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)主要有以下幾種情況：(一)承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。這種權(quán)利早在五十年代就在我國(guó)有關(guān)政策中得到反映，如前述東北人民政府發(fā)布的規(guī)定。在北京、天津等地人民政府在房產(chǎn)管理方面，也頒布了類(lèi)似的暫行條例，賦予了房客在房主
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