不動產(chǎn)優(yōu)先購買權(quán)探析(編輯修改稿)
2024-08-31 13:05 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 難以執(zhí)行。所謂同等條件，我們認為一般是指價格的等同，即雙方所提供的價格是相同的。如因某種特殊原因，其它買受人所給的條件比優(yōu)先購買權(quán)人更為優(yōu)惠時，則也應(yīng)折成貨幣來進行估量：(一)首先這些優(yōu)惠條件如均可以直接用金錢計算，可折合金錢計入價格當中，如給出賣人生活上資助的錢、物，給他所提供的借款未付的利息等等，都是可以用金錢計算的，可以直接計入價格。(二)如優(yōu)惠條件不可以直接用金錢計算的，則可按照該不動產(chǎn)在市場上的交易價格進行定價，此定價可由評估師事務(wù)所進行。這樣，可以保證同等條件的恰當適用，不致于因謀求同等條件而損害優(yōu)先購買權(quán)人的利益或原所有人的利益。二、從承租人、承典人和共有人的優(yōu)先購買權(quán)這三種情況看，都是為了穩(wěn)定一定的既成秩序，為了便利不動產(chǎn)的管理、使用、維護，其目的主要在于使已經(jīng)建立起來的民事法律關(guān)系能夠通過一定的方式得到繼續(xù)或維持。它對于發(fā)揮物的效用，維護既成的經(jīng)濟秩序和社會關(guān)系，尤其是優(yōu)先購買權(quán)制度的存在，對于避免社會財產(chǎn)的損害都有著積極的作用。但是，優(yōu)先購買權(quán)制度雖有其存在的積極和合理的一面，卻也有著與市場經(jīng)濟的諸多不相適應(yīng)之處，主要表現(xiàn)在以下幾方面：首先，不動產(chǎn)優(yōu)先購買權(quán)制度主要是對于原房屋等不動產(chǎn)所有人的財產(chǎn)權(quán)的出賣權(quán)予以限制的一種制度，在各國的法律制度中，所有權(quán)一直是一切財產(chǎn)權(quán)的基礎(chǔ)，是人對財產(chǎn)最充分、完全、強大的一種支配權(quán)。其權(quán)利的行使應(yīng)當是自由的，原則上應(yīng)不受干涉，這是私法意思自治的要求。因此出賣者在選擇出賣對象、內(nèi)容、價款、方式、時間和地點等的時候，應(yīng)不受外界的任何影響才對。但是，優(yōu)先購買權(quán)制度，卻限制了出賣人在出賣財產(chǎn)時對買受人的選擇權(quán)。第二，在商品經(jīng)濟社會，所有者出賣自己的房屋，一般居于多種原因。比如急于脫手，使自己陷于困境的財政狀況得以緩解。市場對該類的房屋需求增加，該房屋在短時間內(nèi)能賣一個好價錢，基于利益的驅(qū)動，房屋的所有者才會選擇在一定時間將房屋出賣等等。因此出賣的時機以及時間的要求對房屋所產(chǎn)生的價值是極其重要的。但從最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題意見》第118條的規(guī)定來看，如出租人出售出租房屋，應(yīng)提前三個月通知承租人，承租人接到通知后到出賣房屋前未以書面表示購買的視為放棄，也就是說所有者要出賣房屋須在三個月前通知出租人，征得承租人是否購買的意見，如不購買，他才可以賣給其它人。有時，就所有者而言，他沒有這三個月的等候時間，商機是稍縱即逝。如承租人沒有及時給予答復(fù)，就會使出賣人不能抓住最好的時機，這無疑最終導(dǎo)致出賣人的最大利益不能及時得以實現(xiàn)，甚至于因時間的延誤使得本可以成交的交易根本得不到實現(xiàn)。承典人的優(yōu)先購買權(quán)，共有人的優(yōu)先購買權(quán)亦是如此。因此，從這個角度來看，優(yōu)先購買權(quán)制度妨礙了交易的速度，甚至于損害了出賣人的利益。第三，根據(jù)最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國民法通則〉意見》(試行)第118條的規(guī)定來看，即出租人出售出租房屋未盡通知義務(wù)致使承
環(huán)評公示相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號-1