不動產優(yōu)先購買權探析(編輯修改稿)
2025-08-31 13:05 本頁面
【文章內容簡介】 難以執(zhí)行。所謂同等條件，我們認為一般是指價格的等同，即雙方所提供的價格是相同的。如因某種特殊原因，其它買受人所給的條件比優(yōu)先購買權人更為優(yōu)惠時，則也應折成貨幣來進行估量：(一)首先這些優(yōu)惠條件如均可以直接用金錢計算，可折合金錢計入價格當中，如給出賣人生活上資助的錢、物，給他所提供的借款未付的利息等等，都是可以用金錢計算的，可以直接計入價格。(二)如優(yōu)惠條件不可以直接用金錢計算的，則可按照該不動產在市場上的交易價格進行定價，此定價可由評估師事務所進行。這樣，可以保證同等條件的恰當適用，不致于因謀求同等條件而損害優(yōu)先購買權人的利益或原所有人的利益。二、從承租人、承典人和共有人的優(yōu)先購買權這三種情況看，都是為了穩(wěn)定一定的既成秩序，為了便利不動產的管理、使用、維護，其目的主要在于使已經建立起來的民事法律關系能夠通過一定的方式得到繼續(xù)或維持。它對于發(fā)揮物的效用，維護既成的經濟秩序和社會關系，尤其是優(yōu)先購買權制度的存在，對于避免社會財產的損害都有著積極的作用。但是，優(yōu)先購買權制度雖有其存在的積極和合理的一面，卻也有著與市場經濟的諸多不相適應之處，主要表現在以下幾方面：首先，不動產優(yōu)先購買權制度主要是對于原房屋等不動產所有人的財產權的出賣權予以限制的一種制度，在各國的法律制度中，所有權一直是一切財產權的基礎，是人對財產最充分、完全、強大的一種支配權。其權利的行使應當是自由的，原則上應不受干涉，這是私法意思自治的要求。因此出賣者在選擇出賣對象、內容、價款、方式、時間和地點等的時候，應不受外界的任何影響才對。但是，優(yōu)先購買權制度，卻限制了出賣人在出賣財產時對買受人的選擇權。第二，在商品經濟社會，所有者出賣自己的房屋，一般居于多種原因。比如急于脫手，使自己陷于困境的財政狀況得以緩解。市場對該類的房屋需求增加，該房屋在短時間內能賣一個好價錢，基于利益的驅動，房屋的所有者才會選擇在一定時間將房屋出賣等等。因此出賣的時機以及時間的要求對房屋所產生的價值是極其重要的。但從最高人民法院《關于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題意見》第118條的規(guī)定來看，如出租人出售出租房屋，應提前三個月通知承租人，承租人接到通知后到出賣房屋前未以書面表示購買的視為放棄，也就是說所有者要出賣房屋須在三個月前通知出租人，征得承租人是否購買的意見，如不購買，他才可以賣給其它人。有時，就所有者而言，他沒有這三個月的等候時間，商機是稍縱即逝。如承租人沒有及時給予答復，就會使出賣人不能抓住最好的時機，這無疑最終導致出賣人的最大利益不能及時得以實現，甚至于因時間的延誤使得本可以成交的交易根本得不到實現。承典人的優(yōu)先購買權，共有人的優(yōu)先購買權亦是如此。因此，從這個角度來看，優(yōu)先購買權制度妨礙了交易的速度，甚至于損害了出賣人的利益。第三，根據最高人民法院《關于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國民法通則〉意見》(試行)第118條的規(guī)定來看，即出租人出售出租房屋未盡通知義務致使承
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