【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 租人的損失。這樣就與該優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的物權(quán)效力相矛盾。 二、房屋承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的效力 房屋承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的效力如何？我國(guó)《合同法》第230條規(guī)定：“出租人出賣(mài)租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣(mài)之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)的權(quán)利?！?，可以看出，《合同法》沒(méi)有回答這個(gè)問(wèn)題?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于貫徹執(zhí)行中華人民共和國(guó)民法通則若干問(wèn)題的意見(jiàn)（試行）》第118條規(guī)定：“出租人出賣(mài)出租房屋，應(yīng)提前3個(gè)月通知承租人，承租人在同等條件下享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)；出租人未按此規(guī)定出賣(mài)房屋的，承租人可以請(qǐng)求人民法院宣告該房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效?！贝隧?xiàng)規(guī)定看似賦予了房屋承租人的優(yōu)先優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)以物權(quán)效力，可它沒(méi)有解決宣告無(wú)效后，房屋所有權(quán)的歸屬問(wèn)題。如果房屋承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)被賦予物權(quán)效力，在中國(guó)不承認(rèn)物權(quán)行為理論的背景下，就應(yīng)該是讓承租人“請(qǐng)求法院宣告該買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效”的同時(shí)，基于自己?jiǎn)畏揭馑急硎荆ㄎ餀?quán)性形成權(quán)），依“同等條件”直接獲得該房屋的所有權(quán)[29]；如果房屋承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)被賦予了債權(quán)效力，那么房屋承租人就不能宣告人家的買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效，他只能基于自己?jiǎn)畏揭馑急硎荆▊鶛?quán)性形成權(quán)），依“同等條件”直接在自己和出租人之間形成買(mǎi)賣(mài)該房的合同，然后要求出租人承擔(dān)債務(wù)不能履行的合同責(zé)任。所以，這項(xiàng)“猶抱琵琶半遮面”的規(guī)定帶來(lái)了很多實(shí)踐問(wèn)題[30]，也引起了人們的對(duì)房屋承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)效力的諸多揣測(cè)。 本文前已述及，我們?cè)诳紤]賦予一項(xiàng)效力不明或效力尚有爭(zhēng)論的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)以何種效力的時(shí)候，不能用一刀切的方式籠而統(tǒng)之的加以確定，而必須結(jié)合現(xiàn)實(shí)，具體問(wèn)題具體分析。我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)“最高法院”認(rèn)為：“土地法”上之優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，僅具有債權(quán)之效力，故耕地所有權(quán)已移轉(zhuǎn)于他人者，不得對(duì)于承買(mǎi)耕地之他人，主張優(yōu)先承買(mǎi)該地，僅能對(duì)于出租人，請(qǐng)求損害賠償。而“耕地三七五減租條例”上規(guī)定的耕地承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)則被公認(rèn)具有物權(quán)效力。之所以有這樣的差別，實(shí)在是因?yàn)楹笳咭瀼氐姆鲋沧愿r(nóng)的社會(huì)政策比前者待貫徹的保護(hù)作為弱者的承租人的社會(huì)政策來(lái)的更急迫、更緊要。那么，我們究竟應(yīng)該賦予房屋承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)以什么樣的效力呢？筆者認(rèn)為，應(yīng)該賦予其債權(quán)效力。理由在于： (1)如果說(shuō)在房屋租賃和買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)還沒(méi)有充分發(fā)育的時(shí)代，承租人因不能獲得其承租房屋的所有權(quán)而極有可能會(huì)面臨流離失所、無(wú)處棲身的窘迫的話，那么這種可能性在房屋租賃、出售廣告鋪天蓋地、租賃小傳單爬滿天橋欄桿的今天的確不太可能出現(xiàn)了。房屋所有人侵犯承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)固然會(huì)因推翻承租人基于承租房建立的一系列經(jīng)濟(jì)、社會(huì)關(guān)系而致承租人受有損失，但是這個(gè)損失完全可以通過(guò)由出租人承擔(dān)違約責(zé)任加以貨幣化賠償來(lái)進(jìn)行彌補(bǔ)。再考慮到“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”的規(guī)則，法律實(shí)在沒(méi)有必要確保房屋承租人必須獲得其承租房屋的所有權(quán)。 (2)賦予房屋承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)以物權(quán)效力，對(duì)房屋所有人過(guò)于苛刻。學(xué)者在反對(duì)繼續(xù)保留優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)時(shí)曾經(jīng)使用過(guò)這個(gè)理由。筆者反對(duì)以此理由來(lái)否定優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的存在價(jià)值，但認(rèn)為此理由可以用來(lái)解釋為什么不能賦予房屋承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)物權(quán)效力。急于出售房屋的出租人真的可能在等待承租人決定是否行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的時(shí)間段里錯(cuò)失良機(jī)（比如，第三人不愿意等待）。在出租人過(guò)了此村，難尋他店的時(shí)候，處于完全主動(dòng)地位的承租人會(huì)作出什么樣的決定，真的讓出租人心里發(fā)虛。而如果房屋承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)僅具債權(quán)效力，那么，出租人可以在比較機(jī)會(huì)成本（是先出手房屋而承擔(dān)違約責(zé)任還是等待優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)人的意思表示）之后，作出一個(gè)判斷。還應(yīng)看到，有時(shí)候，房屋的買(mǎi)賣(mài)并不會(huì)使房屋所有人與該房屋徹底脫離干系，如某大樓的所有人只出賣(mài)由他人承租的該樓部分樓層。或許承租人對(duì)該樓層的使用方式早已給出租人帶來(lái)雙方在訂立租賃合同時(shí)并未充分預(yù)見(jiàn)的不利益，如承租人籍己承包的樓層開(kāi)店設(shè)鋪，導(dǎo)致該樓往來(lái)人員過(guò)于稠密、或承租人所經(jīng)營(yíng)之項(xiàng)目正與所有人形成利益競(jìng)爭(zhēng)等。此種情形之下，出租人更愿意在承擔(dān)違約責(zé)后送走承租人。但剛性的物權(quán)效力卻會(huì)讓房屋所有人永遠(yuǎn)處于“請(qǐng)神容易送神難”的被動(dòng)境地，而這極有可能在無(wú)形中形成房屋租賃交易壁壘、提高房屋租賃交易成本。有人會(huì)說(shuō)，房屋所有人在租賃期內(nèi)不賣(mài)房屋不就可以解脫嗎？可問(wèn)題是這又會(huì)讓房屋所有人承擔(dān)房屋價(jià)錢(qián)歷時(shí)下跌的巨大風(fēng)險(xiǎn)。更應(yīng)注意，承租人是弱者的推定并非放之四海而皆準(zhǔn)的絕對(duì)真理——尤其是在租賃形態(tài)紛繁復(fù)雜的今天（比如財(cái)大氣粗的公司租用一個(gè)寫(xiě)字樓），店大欺客、客大欺店的辨正關(guān)系要求法律在結(jié)合現(xiàn)實(shí)情形產(chǎn)生一個(gè)基本判斷、形成一個(gè)基本保護(hù)傾向的同時(shí)，留些柔性，保證自己適用的公平。房屋承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)若被賦予物權(quán)效力則太嫌剛硬，真的不如賦予欺債權(quán)效力更顯平衡。 （3）賦予房屋承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)以物權(quán)效力，也不一定對(duì)承租人有利。最為典型的情形是：租賃關(guān)系仍在存續(xù)，房屋所有人（出租人）將房屋賣(mài)于第三人卻不履行自己對(duì)承租人的通知義務(wù)。待不知情的承租人經(jīng)多方努力于他處購(gòu)得房屋之后，出租人方將租賃房屋出賣(mài)的情況告訴承租人。在這里，物權(quán)效力的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)可能無(wú)法保護(hù)承租人的利益——已在他處購(gòu)房的承租人即使經(jīng)由優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的行使把租賃房屋的所有權(quán)變動(dòng)到自己名下也可能會(huì)蒙受重大不利益，因?yàn)槌凶馊丝赡懿⒉恍枰獌商鬃》?。法律在此何為？回過(guò)頭來(lái)看，債權(quán)效力的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)則可以讓承租人先在自己和房屋所有人之間成立一個(gè)以“同等條件”為內(nèi)容的買(mǎi)賣(mài)合同，進(jìn)而要求房屋所有人負(fù)履行不能的違約責(zé)任。 （4）反對(duì)賦予房屋承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)以物權(quán)效力，最有力的理由是保護(hù)第三人利益，維護(hù)交易安全。某項(xiàng)權(quán)利是否可以具備物權(quán)性，取得對(duì)世效力，很重要的一點(diǎn)是看它是否具備公示性。權(quán)利具備了公示性，方能對(duì)抗第三人。否則，會(huì)致使財(cái)產(chǎn)的買(mǎi)方人人自危，嚴(yán)重?fù)p害交易安全。我們來(lái)看優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)是否具備了公示性。就目前法律所能找到的公示方法，無(wú)非兩種，一是“占有”，二是“登記”。以“占有”來(lái)作為一項(xiàng)可以先于他人購(gòu)買(mǎi)房屋這一不動(dòng)產(chǎn)，顯然過(guò)于草率。那就靠“登記”了。但在我國(guó)，除了極少數(shù)城市外，房屋租賃合同是不需要登記公示的。[31]有人主張，法定優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，都應(yīng)該具有物權(quán)性效力，其理由或?yàn)椋骸霸诜ǘㄏ荣I(mǎi)權(quán)，并不須為預(yù)告登記，而其權(quán)利本身已具有預(yù)告登記之效力?！盵32]或?yàn)榉ǘ▋?yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)均基于某項(xiàng)特殊的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)政策而設(shè)立，如不賦予其物權(quán)效力，恐難達(dá)致該政策之目的。所以法律如果“僅規(guī)定先買(mǎi)權(quán)，而未明文規(guī)定其物權(quán)的效力者，解釋上亦應(yīng)予以物權(quán)的效力。”[33]但這兩個(gè)理由都經(jīng)不起推敲。法律明文規(guī)定的權(quán)利都具有預(yù)告登記的效力嗎？法律明確規(guī)定保護(hù)債權(quán)——依法成立的合同受法律保護(hù)[34]，那是否意味所有債權(quán)都有預(yù)告登記之效力，都被賦予了對(duì)抗效力？至于第二項(xiàng)理由，筆者前面已經(jīng)論述過(guò)了，賦予某項(xiàng)權(quán)利何種效力都是法政策綜合考慮當(dāng)前各種情勢(shì)輕重緩急（包括認(rèn)清各項(xiàng)社會(huì)、經(jīng)濟(jì)政策）之后作出的決斷和安排，不能依某項(xiàng)權(quán)利是基于某項(xiàng)政策而設(shè)就推出其有物權(quán)效力。關(guān)鍵還是要看由現(xiàn)實(shí)決定的該項(xiàng)政策的緊迫性、重要性。如果說(shuō)保護(hù)房屋承租人也是一項(xiàng)基本經(jīng)濟(jì)或社會(huì)政策，那么該政策的緊迫性、重要性，本文已在上面分析過(guò)了。 三、房屋承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的行使條件 我國(guó)合同法第230條的規(guī)定：“出租人出賣(mài)租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣(mài)之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)的權(quán)利?！睋?jù)此，承租人行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)須具備兩個(gè)條件，一是須出租人“出賣(mài)租賃房屋”；二是須承租人以“同等條件”表示購(gòu)買(mǎi)。另外，根據(jù)形成權(quán)的一般理論和各國(guó)立法實(shí)踐，房屋承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的行使還應(yīng)該在一定的期限內(nèi)進(jìn)行。在此需要先提到的一個(gè)問(wèn)題是，出租人的通知是不是承租人行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的條件。有人認(rèn)為出租人未履行通知義務(wù)是承租人行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的條件[35]，有人則認(rèn)為出租人履行通知義務(wù)是承租人行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的條件。[36]筆者認(rèn)為不能將出租人是否履行通知義務(wù)作為承租人行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的條件。如果出租人不履行通知義務(wù)是承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的行使條件，那么勢(shì)必造成出租人一旦履行通知義務(wù)，承租人就不能再行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的情況；如果出租人履行通知義務(wù)是承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的行使條件，那么在出租人不為通知，承租人自行得知出租人出賣(mài)信息的情況下，承租人同樣不能行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。很顯然，這兩種情況對(duì)承租人來(lái)講都是不公平的。所以出租人的通知不能作為承租人行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的條件。 下面來(lái)具體分析房屋承租人行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的三個(gè)條件。 （一）出租人出賣(mài)租賃房屋 出租人出賣(mài)租賃房屋即是與他人進(jìn)行就租賃房屋進(jìn)行買(mǎi)賣(mài)。何謂“買(mǎi)賣(mài)”？“買(mǎi)賣(mài)，謂當(dāng)事人約定一方轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)權(quán)于他方，他方支付價(jià)金之契約。”[37]我國(guó)《合同法》第130條規(guī)定，買(mǎi)賣(mài)合同是出賣(mài)人轉(zhuǎn)移標(biāo)的物的所有權(quán)于買(mǎi)受人，買(mǎi)受人支付價(jià)款的合同?？此泼髁说馁I(mǎi)賣(mài)概念，在現(xiàn)實(shí)中卻變得復(fù)雜難辨——大量“視為出賣(mài)”的規(guī)定讓人撓頭?！侗本┦蟹课葙I(mǎi)賣(mài)管理暫行規(guī)定》里面的“房屋買(mǎi)賣(mài)”包括房屋的有償轉(zhuǎn)讓、房屋產(chǎn)權(quán)的交換、以房屋作價(jià)投資、以自有房屋作價(jià)與他人合作擴(kuò)建、改建房屋等情況；而《廣州市房地產(chǎn)交易管理辦法》亦將“以房地產(chǎn)出資，并已轉(zhuǎn)為合資企業(yè)擁有的；以土地使用權(quán)與他人合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)，并以產(chǎn)權(quán)分成的；以房地產(chǎn)作價(jià)入股的；以房地產(chǎn)抵債的；收購(gòu)、合并或分立企業(yè)時(shí)，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移為新的權(quán)利人的等情形視為出賣(mài)。需要解答的問(wèn)題是：這些“視為買(mǎi)賣(mài)”的情形下，房屋承租人能否行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)？有學(xué)者認(rèn)為，對(duì)于這些“視為出賣(mài)”的情況，應(yīng)否允許承租人行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，需區(qū)分具體情況來(lái)處理，不能一概而論。首先，在房屋所有人以房屋的所有權(quán)出資、因企業(yè)的收購(gòu)、合并或者分立而變更房屋所有人、以自有房屋作價(jià)與他人合作擴(kuò)建、改建房屋的情況下，由于房屋所有人的目的并不在于通過(guò)出讓房屋所有權(quán)而取得價(jià)金，而是具有獲取房屋價(jià)金之外的其他目的，因此這些情形即使視為房屋的“出售”，承租人也不可能具備第三人所提供的“同等條件”，從而無(wú)法行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。其次，在出租人決定進(jìn)行房屋產(chǎn)權(quán)的交換時(shí)，因出租人之目的在于獲得第三人的房屋所有權(quán)，而第三人所提供的房屋，就其大小、位置、環(huán)境等綜合情況衡量，無(wú)疑是獨(dú)一無(wú)二的，不會(huì)存在“同等條件”，所以承租人也不能行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。不過(guò)，如果第三人所提供交換的并不是房屋，而是其他具有替代性的物品，那么只要承租人能夠提供同樣內(nèi)容的給付，則仍然可以主張行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。最后，在出租人以房屋抵債的情況下，因其目的在于通過(guò)房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移而代替金錢(qián)的給付，從這個(gè)角度說(shuō)，與房屋買(mǎi)賣(mài)并無(wú)不同，所以應(yīng)當(dāng)允許承租人行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。在這方面，《澳門(mén)民法典》第1308條關(guān)于共有人以其份額向第三人作代物清償時(shí)，其他共有人享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的規(guī)定，可資參照。[38]上述看法有很大的合理性，但筆者也不完全贊同。筆者認(rèn)為：純粹意義上的房屋出賣(mài)（即出售房屋所有權(quán)，換取價(jià)金），是“關(guān)于交易之基本的契約”[39]，也應(yīng)該是出租人所能為的一種基本交易行為。從理論上講，房屋所有人通過(guò)等價(jià)交換后，所獲得的價(jià)金會(huì)與其房屋價(jià)值大體相當(dāng)，不會(huì)獲得額外暴利。而上述“視為買(mǎi)賣(mài)”的很多行為都是一種以房屋價(jià)值進(jìn)行投資的行為（交換房屋產(chǎn)權(quán)的“互易”除外）。而投資行為，相對(duì)于純粹意義上的買(mǎi)賣(mài)行為來(lái)講，是一種更為高