【文章內(nèi)容簡介】 租人的損失。這樣就與該優(yōu)先購買權(quán)的物權(quán)效力相矛盾。 二、房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)的效力 房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)的效力如何？我國《合同法》第230條規(guī)定：“出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利?！?，可以看出，《合同法》沒有回答這個(gè)問題?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于貫徹執(zhí)行中華人民共和國民法通則若干問題的意見（試行）》第118條規(guī)定：“出租人出賣出租房屋，應(yīng)提前3個(gè)月通知承租人，承租人在同等條件下享有優(yōu)先購買權(quán)；出租人未按此規(guī)定出賣房屋的，承租人可以請求人民法院宣告該房屋買賣合同無效?！贝隧?xiàng)規(guī)定看似賦予了房屋承租人的優(yōu)先優(yōu)先購買權(quán)以物權(quán)效力，可它沒有解決宣告無效后，房屋所有權(quán)的歸屬問題。如果房屋承租人的優(yōu)先購買權(quán)被賦予物權(quán)效力，在中國不承認(rèn)物權(quán)行為理論的背景下，就應(yīng)該是讓承租人“請求法院宣告該買賣合同無效”的同時(shí)，基于自己單方意思表示（物權(quán)性形成權(quán)），依“同等條件”直接獲得該房屋的所有權(quán)[29]；如果房屋承租人的優(yōu)先購買權(quán)被賦予了債權(quán)效力，那么房屋承租人就不能宣告人家的買賣合同無效，他只能基于自己單方意思表示（債權(quán)性形成權(quán)），依“同等條件”直接在自己和出租人之間形成買賣該房的合同，然后要求出租人承擔(dān)債務(wù)不能履行的合同責(zé)任。所以，這項(xiàng)“猶抱琵琶半遮面”的規(guī)定帶來了很多實(shí)踐問題[30]，也引起了人們的對房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)效力的諸多揣測。 本文前已述及，我們在考慮賦予一項(xiàng)效力不明或效力尚有爭論的優(yōu)先購買權(quán)以何種效力的時(shí)候，不能用一刀切的方式籠而統(tǒng)之的加以確定，而必須結(jié)合現(xiàn)實(shí)，具體問題具體分析。我國臺(tái)灣地區(qū)“最高法院”認(rèn)為：“土地法”上之優(yōu)先購買權(quán)，僅具有債權(quán)之效力，故耕地所有權(quán)已移轉(zhuǎn)于他人者，不得對于承買耕地之他人，主張優(yōu)先承買該地，僅能對于出租人，請求損害賠償。而“耕地三七五減租條例”上規(guī)定的耕地承租人的優(yōu)先購買權(quán)則被公認(rèn)具有物權(quán)效力。之所以有這樣的差別，實(shí)在是因?yàn)楹笳咭瀼氐姆鲋沧愿r(nóng)的社會(huì)政策比前者待貫徹的保護(hù)作為弱者的承租人的社會(huì)政策來的更急迫、更緊要。那么，我們究竟應(yīng)該賦予房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)以什么樣的效力呢？筆者認(rèn)為，應(yīng)該賦予其債權(quán)效力。理由在于： (1)如果說在房屋租賃和買賣市場還沒有充分發(fā)育的時(shí)代，承租人因不能獲得其承租房屋的所有權(quán)而極有可能會(huì)面臨流離失所、無處棲身的窘迫的話，那么這種可能性在房屋租賃、出售廣告鋪天蓋地、租賃小傳單爬滿天橋欄桿的今天的確不太可能出現(xiàn)了。房屋所有人侵犯承租人的優(yōu)先購買權(quán)固然會(huì)因推翻承租人基于承租房建立的一系列經(jīng)濟(jì)、社會(huì)關(guān)系而致承租人受有損失，但是這個(gè)損失完全可以通過由出租人承擔(dān)違約責(zé)任加以貨幣化賠償來進(jìn)行彌補(bǔ)。再考慮到“買賣不破租賃”的規(guī)則，法律實(shí)在沒有必要確保房屋承租人必須獲得其承租房屋的所有權(quán)。 (2)賦予房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)以物權(quán)效力，對房屋所有人過于苛刻。學(xué)者在反對繼續(xù)保留優(yōu)先購買權(quán)時(shí)曾經(jīng)使用過這個(gè)理由。筆者反對以此理由來否定優(yōu)先購買權(quán)的存在價(jià)值，但認(rèn)為此理由可以用來解釋為什么不能賦予房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)物權(quán)效力。急于出售房屋的出租人真的可能在等待承租人決定是否行使優(yōu)先購買權(quán)的時(shí)間段里錯(cuò)失良機(jī)（比如，第三人不愿意等待）。在出租人過了此村，難尋他店的時(shí)候，處于完全主動(dòng)地位的承租人會(huì)作出什么樣的決定，真的讓出租人心里發(fā)虛。而如果房屋承租人的優(yōu)先購買權(quán)僅具債權(quán)效力，那么，出租人可以在比較機(jī)會(huì)成本（是先出手房屋而承擔(dān)違約責(zé)任還是等待優(yōu)先購買權(quán)人的意思表示）之后，作出一個(gè)判斷。還應(yīng)看到，有時(shí)候，房屋的買賣并不會(huì)使房屋所有人與該房屋徹底脫離干系，如某大樓的所有人只出賣由他人承租的該樓部分樓層?；蛟S承租人對該樓層的使用方式早已給出租人帶來雙方在訂立租賃合同時(shí)并未充分預(yù)見的不利益，如承租人籍己承包的樓層開店設(shè)鋪，導(dǎo)致該樓往來人員過于稠密、或承租人所經(jīng)營之項(xiàng)目正與所有人形成利益競爭等。此種情形之下，出租人更愿意在承擔(dān)違約責(zé)后送走承租人。但剛性的物權(quán)效力卻會(huì)讓房屋所有人永遠(yuǎn)處于“請神容易送神難”的被動(dòng)境地，而這極有可能在無形中形成房屋租賃交易壁壘、提高房屋租賃交易成本。有人會(huì)說，房屋所有人在租賃期內(nèi)不賣房屋不就可以解脫嗎？可問題是這又會(huì)讓房屋所有人承擔(dān)房屋價(jià)錢歷時(shí)下跌的巨大風(fēng)險(xiǎn)。更應(yīng)注意，承租人是弱者的推定并非放之四海而皆準(zhǔn)的絕對真理——尤其是在租賃形態(tài)紛繁復(fù)雜的今天（比如財(cái)大氣粗的公司租用一個(gè)寫字樓），店大欺客、客大欺店的辨正關(guān)系要求法律在結(jié)合現(xiàn)實(shí)情形產(chǎn)生一個(gè)基本判斷、形成一個(gè)基本保護(hù)傾向的同時(shí)，留些柔性，保證自己適用的公平。房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)若被賦予物權(quán)效力則太嫌剛硬，真的不如賦予欺債權(quán)效力更顯平衡。 （3）賦予房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)以物權(quán)效力，也不一定對承租人有利。最為典型的情形是：租賃關(guān)系仍在存續(xù)，房屋所有人（出租人）將房屋賣于第三人卻不履行自己對承租人的通知義務(wù)。待不知情的承租人經(jīng)多方努力于他處購得房屋之后，出租人方將租賃房屋出賣的情況告訴承租人。在這里，物權(quán)效力的優(yōu)先購買權(quán)可能無法保護(hù)承租人的利益——已在他處購房的承租人即使經(jīng)由優(yōu)先購買權(quán)的行使把租賃房屋的所有權(quán)變動(dòng)到自己名下也可能會(huì)蒙受重大不利益，因?yàn)槌凶馊丝赡懿⒉恍枰獌商鬃》俊７稍诖撕螢?？回過頭來看，債權(quán)效力的優(yōu)先購買權(quán)則可以讓承租人先在自己和房屋所有人之間成立一個(gè)以“同等條件”為內(nèi)容的買賣合同，進(jìn)而要求房屋所有人負(fù)履行不能的違約責(zé)任。 （4）反對賦予房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)以物權(quán)效力，最有力的理由是保護(hù)第三人利益，維護(hù)交易安全。某項(xiàng)權(quán)利是否可以具備物權(quán)性，取得對世效力，很重要的一點(diǎn)是看它是否具備公示性。權(quán)利具備了公示性，方能對抗第三人。否則，會(huì)致使財(cái)產(chǎn)的買方人人自危，嚴(yán)重?fù)p害交易安全。我們來看優(yōu)先購買權(quán)是否具備了公示性。就目前法律所能找到的公示方法，無非兩種，一是“占有”，二是“登記”。以“占有”來作為一項(xiàng)可以先于他人購買房屋這一不動(dòng)產(chǎn)，顯然過于草率。那就靠“登記”了。但在我國，除了極少數(shù)城市外，房屋租賃合同是不需要登記公示的。[31]有人主張，法定優(yōu)先購買權(quán)，都應(yīng)該具有物權(quán)性效力，其理由或?yàn)椋骸霸诜ǘㄏ荣I權(quán)，并不須為預(yù)告登記，而其權(quán)利本身已具有預(yù)告登記之效力?！盵32]或?yàn)榉ǘ▋?yōu)先購買權(quán)均基于某項(xiàng)特殊的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)政策而設(shè)立，如不賦予其物權(quán)效力，恐難達(dá)致該政策之目的。所以法律如果“僅規(guī)定先買權(quán)，而未明文規(guī)定其物權(quán)的效力者，解釋上亦應(yīng)予以物權(quán)的效力?！盵33]但這兩個(gè)理由都經(jīng)不起推敲。法律明文規(guī)定的權(quán)利都具有預(yù)告登記的效力嗎？法律明確規(guī)定保護(hù)債權(quán)——依法成立的合同受法律保護(hù)[34]，那是否意味所有債權(quán)都有預(yù)告登記之效力，都被賦予了對抗效力？至于第二項(xiàng)理由，筆者前面已經(jīng)論述過了，賦予某項(xiàng)權(quán)利何種效力都是法政策綜合考慮當(dāng)前各種情勢輕重緩急（包括認(rèn)清各項(xiàng)社會(huì)、經(jīng)濟(jì)政策）之后作出的決斷和安排，不能依某項(xiàng)權(quán)利是基于某項(xiàng)政策而設(shè)就推出其有物權(quán)效力。關(guān)鍵還是要看由現(xiàn)實(shí)決定的該項(xiàng)政策的緊迫性、重要性。如果說保護(hù)房屋承租人也是一項(xiàng)基本經(jīng)濟(jì)或社會(huì)政策，那么該政策的緊迫性、重要性，本文已在上面分析過了。 三、房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)的行使條件 我國合同法第230條的規(guī)定：“出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利。”據(jù)此，承租人行使優(yōu)先購買權(quán)須具備兩個(gè)條件，一是須出租人“出賣租賃房屋”；二是須承租人以“同等條件”表示購買。另外，根據(jù)形成權(quán)的一般理論和各國立法實(shí)踐，房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)的行使還應(yīng)該在一定的期限內(nèi)進(jìn)行。在此需要先提到的一個(gè)問題是，出租人的通知是不是承租人行使優(yōu)先購買權(quán)的條件。有人認(rèn)為出租人未履行通知義務(wù)是承租人行使優(yōu)先購買權(quán)的條件[35]，有人則認(rèn)為出租人履行通知義務(wù)是承租人行使優(yōu)先購買權(quán)的條件。[36]筆者認(rèn)為不能將出租人是否履行通知義務(wù)作為承租人行使優(yōu)先購買權(quán)的條件。如果出租人不履行通知義務(wù)是承租人優(yōu)先購買權(quán)的行使條件，那么勢必造成出租人一旦履行通知義務(wù)，承租人就不能再行使優(yōu)先購買權(quán)的情況；如果出租人履行通知義務(wù)是承租人優(yōu)先購買權(quán)的行使條件，那么在出租人不為通知，承租人自行得知出租人出賣信息的情況下，承租人同樣不能行使優(yōu)先購買權(quán)。很顯然，這兩種情況對承租人來講都是不公平的。所以出租人的通知不能作為承租人行使優(yōu)先購買權(quán)的條件。 下面來具體分析房屋承租人行使優(yōu)先購買權(quán)的三個(gè)條件。 （一）出租人出賣租賃房屋 出租人出賣租賃房屋即是與他人進(jìn)行就租賃房屋進(jìn)行買賣。何謂“買賣”？“買賣，謂當(dāng)事人約定一方轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)權(quán)于他方，他方支付價(jià)金之契約?！盵37]我國《合同法》第130條規(guī)定，買賣合同是出賣人轉(zhuǎn)移標(biāo)的物的所有權(quán)于買受人，買受人支付價(jià)款的合同。看似明了的買賣概念，在現(xiàn)實(shí)中卻變得復(fù)雜難辨——大量“視為出賣”的規(guī)定讓人撓頭。《北京市房屋買賣管理暫行規(guī)定》里面的“房屋買賣”包括房屋的有償轉(zhuǎn)讓、房屋產(chǎn)權(quán)的交換、以房屋作價(jià)投資、以自有房屋作價(jià)與他人合作擴(kuò)建、改建房屋等情況；而《廣州市房地產(chǎn)交易管理辦法》亦將“以房地產(chǎn)出資，并已轉(zhuǎn)為合資企業(yè)擁有的；以土地使用權(quán)與他人合作開發(fā)房地產(chǎn)，并以產(chǎn)權(quán)分成的；以房地產(chǎn)作價(jià)入股的；以房地產(chǎn)抵債的；收購、合并或分立企業(yè)時(shí)，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移為新的權(quán)利人的等情形視為出賣。需要解答的問題是：這些“視為買賣”的情形下，房屋承租人能否行使優(yōu)先購買權(quán)？有學(xué)者認(rèn)為，對于這些“視為出賣”的情況，應(yīng)否允許承租人行使優(yōu)先購買權(quán)，需區(qū)分具體情況來處理，不能一概而論。首先，在房屋所有人以房屋的所有權(quán)出資、因企業(yè)的收購、合并或者分立而變更房屋所有人、以自有房屋作價(jià)與他人合作擴(kuò)建、改建房屋的情況下，由于房屋所有人的目的并不在于通過出讓房屋所有權(quán)而取得價(jià)金，而是具有獲取房屋價(jià)金之外的其他目的，因此這些情形即使視為房屋的“出售”，承租人也不可能具備第三人所提供的“同等條件”，從而無法行使優(yōu)先購買權(quán)。其次，在出租人決定進(jìn)行房屋產(chǎn)權(quán)的交換時(shí)，因出租人之目的在于獲得第三人的房屋所有權(quán)，而第三人所提供的房屋，就其大小、位置、環(huán)境等綜合情況衡量，無疑是獨(dú)一無二的，不會(huì)存在“同等條件”，所以承租人也不能行使優(yōu)先購買權(quán)。不過，如果第三人所提供交換的并不是房屋，而是其他具有替代性的物品，那么只要承租人能夠提供同樣內(nèi)容的給付，則仍然可以主張行使優(yōu)先購買權(quán)。最后，在出租人以房屋抵債的情況下，因其目的在于通過房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移而代替金錢的給付，從這個(gè)角度說，與房屋買賣并無不同，所以應(yīng)當(dāng)允許承租人行使優(yōu)先購買權(quán)。在這方面，《澳門民法典》第1308條關(guān)于共有人以其份額向第三人作代物清償時(shí)，其他共有人享有優(yōu)先購買權(quán)的規(guī)定，可資參照。[38]上述看法有很大的合理性，但筆者也不完全贊同。筆者認(rèn)為：純粹意義上的房屋出賣（即出售房屋所有權(quán)，換取價(jià)金），是“關(guān)于交易之基本的契約”[39]，也應(yīng)該是出租人所能為的一種基本交易行為。從理論上講，房屋所有人通過等價(jià)交換后，所獲得的價(jià)金會(huì)與其房屋價(jià)值大體相當(dāng)，不會(huì)獲得額外暴利。而上述“視為買賣”的很多行為都是一種以房屋價(jià)值進(jìn)行投資的行為（交換房屋產(chǎn)權(quán)的“互易”除外）。而投資行為，相對于純粹意義上的買賣行為來講，是一種更為高