不動產(chǎn)優(yōu)先購買權(quán)探析-全文預(yù)覽
【正文】 購買權(quán)人的利益或原所有人的利益。而第二種觀點(diǎn)在實(shí)踐操作中因可塑性大，各人理解不一，極易生糾紛，且糾紛難以解決，故難以執(zhí)行。這兩種方法，第一種過于機(jī)械、嚴(yán)格，有時候其它買受人提供的條件是享有優(yōu)先購買權(quán)人根本不能做到的。但在審判實(shí)踐中，同等條件的內(nèi)涵，即價格條件或價款的支付條件問題上，有兩種不同的觀點(diǎn)：一是所謂絕對等同。何為不動產(chǎn)優(yōu)先購買權(quán)中述及的“同等條件”值得探討。共有人的優(yōu)先購買權(quán)規(guī)定于一九八六年頒布，一九八七年一月一日生效的《中華人民共和國民法通則》的第七十八條中，該條第三款規(guī)定“按份共有財產(chǎn)的各共有人有權(quán)將自己的份額分出或轉(zhuǎn)讓，但在出售時其它共有人在同等條__件下有優(yōu)先購買的權(quán)利。有學(xué)者在論及此問題時，呼吁對此權(quán)利予以立法肯認(rèn)。到一九八三年，國務(wù)院頒布了《城市私有房屋管理?xiàng)l例》，該條例第11條進(jìn)一步規(guī)定，房屋所有人出賣出租房屋，須提前三個月通知承租人，在同等條件下承租人享有優(yōu)先購買權(quán)。迄今為止，在我國法律上確認(rèn)的不動產(chǎn)優(yōu)先購買權(quán)主要有以下幾種情況：(一)承租人優(yōu)先購買權(quán)。也就是說，所有人必須在同等條件下將房屋出賣給這些特定的人，而不能出賣給特定人以外的任何人。(三)不動產(chǎn)優(yōu)先購買權(quán)是一種限制性的權(quán)利。這種期待權(quán)是，如果共有人分出自己的財產(chǎn)并不出賣，或者出租人、出典人尚未表明出賣房屋，那么其它共有人、承典人或承租人就不存在現(xiàn)實(shí)的優(yōu)先購買權(quán)。這種特權(quán)以與出賣人存在著一定的民事法律關(guān)系為前提，比如與出賣不動產(chǎn)者存有基于出賣的不動產(chǎn)的租賃關(guān)系、共有關(guān)系、承典關(guān)系。 中國最大在線法律服務(wù)平臺（）不動產(chǎn)優(yōu)先購買權(quán)探析關(guān)鍵詞： 不動產(chǎn)/優(yōu)先購買權(quán)/同等條件/所有權(quán)人/承租人/共有人內(nèi)容提要： 文章闡述了不動產(chǎn)優(yōu)先權(quán)制度之內(nèi)容，評析了不動產(chǎn)優(yōu)先購買權(quán)制度，明確指出不動產(chǎn)優(yōu)先購買權(quán)制度與市場經(jīng)濟(jì)相矛盾，并認(rèn)為不動產(chǎn)優(yōu)先購買權(quán)之存在基礎(chǔ)己經(jīng)消失，建議廢除該制度。不動產(chǎn)優(yōu)先購買權(quán)具有如下的法律特征：(一)不動產(chǎn)優(yōu)先購買權(quán)是一種特權(quán)。(二)不動產(chǎn)優(yōu)先購買權(quán)其權(quán)利本身是一種期待權(quán)。第二個條件是其他共有人、承典人或承租人在得到出賣人的通知后，在規(guī)定的時間內(nèi)，明確表示接受出賣人告知的其他買受人愿承受的交易條件，愿意以同等條件購買該不動產(chǎn)。但是在房屋等不動產(chǎn)買賣中，如果在房屋上既已存有某種民事法律關(guān)系，即共有關(guān)系、承租關(guān)系、承典關(guān)系，則房屋所有人的出賣權(quán)便依法受到一定限制，此限制即來自法律所規(guī)定的不動產(chǎn)優(yōu)先購買權(quán)的限制。該條例規(guī)定，房屋的出租、出典、出賣，原房戶有繼續(xù)承租、承典、購買的優(yōu)先權(quán)，這種制度一直延續(xù)至今，并且隨著時間的推移日益完善。最高人民法院在一九五一年六月處理城市房屋案件專題報告當(dāng)中，也確認(rèn)了優(yōu)先購買權(quán)。最高人民法院在一九六三年民事意見中規(guī)定，在處理回贖問題時，應(yīng)照顧雙方的實(shí)際需要情況，房屋回贖時，出租或出賣的，原承典人在同等條件下有優(yōu)先購買權(quán)、承租權(quán)?！?
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