不動(dòng)產(chǎn)優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)探析-wenkub.com
2024-08-11 13:05 本頁(yè)面
【正文】 因此，筆者建議在制定我國(guó)物權(quán)法時(shí)不再規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)制度。改革開(kāi)放后，無(wú)論是老百姓、企事業(yè)單位還是國(guó)家，從私的角度，從公的角度，投在房屋建設(shè)上的資金非常大，社會(huì)上的房產(chǎn)總量已經(jīng)基本上能夠滿(mǎn)足社會(huì)的需要，在有些地區(qū)其供求量甚至于遠(yuǎn)大于需求量?；A(chǔ)發(fā)生變化了，再設(shè)定一個(gè)對(duì)所有人出賣(mài)權(quán)給予限制并嚴(yán)重影響交易安全、交易公平、交易效率的一個(gè)制度，無(wú)疑與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)之要求矛盾。不動(dòng)產(chǎn)優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)就是此種環(huán)境下產(chǎn)生并發(fā)揮其作用的。我們認(rèn)為，目前在我國(guó)繼續(xù)確定不動(dòng)產(chǎn)優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的基礎(chǔ)實(shí)際上已經(jīng)不存在了。豈不是皆大歡喜!三我國(guó)現(xiàn)在正在起草制定的《物權(quán)法》中是否繼續(xù)規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)優(yōu)先購(gòu)權(quán)確實(shí)值得斟酌。所有權(quán)人的這些規(guī)避法律的做法，雖然反映出來(lái)的是他們對(duì)法律的違反，但同時(shí)也反映了這一制度上存在的缺陷。第五，從糾紛的發(fā)生和解決角度看，很多所有人為了便利、快捷地跟上市場(chǎng)的步伐，避免利益的損失，都極力阻止承租人、承典人和共有人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的行使，采取了一些必要的規(guī)避措施。人們要買(mǎi)這個(gè)物，這個(gè)物對(duì)他而言就是有用處的，法律就必須給所有人提供同等的購(gòu)買(mǎi)機(jī)會(huì)，而不應(yīng)在購(gòu)買(mǎi)機(jī)會(huì)上分先后。在這種兩難選擇中，保護(hù)誰(shuí)為好?我們認(rèn)為，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)就是一個(gè)大家均通過(guò)市場(chǎng)進(jìn)行交易的經(jīng)濟(jì)。承租人可以請(qǐng)求人民法院宣告該房屋買(mǎi)賣(mài)無(wú)效。如承租人沒(méi)有及時(shí)給予答復(fù)，就會(huì)使出賣(mài)人不能抓住最好的時(shí)機(jī)，這無(wú)疑最終導(dǎo)致出賣(mài)人的最大利益不能及時(shí)得以實(shí)現(xiàn)，甚至于因時(shí)間的延誤使得本可以成交的交易根本得不到實(shí)現(xiàn)。市場(chǎng)對(duì)該類(lèi)的房屋需求增加，該房屋在短時(shí)間內(nèi)能賣(mài)一個(gè)好價(jià)錢(qián)，基于利益的驅(qū)動(dòng)，房屋的所有者才會(huì)選擇在一定時(shí)間將房屋出賣(mài)等等。因此出賣(mài)者在選擇出賣(mài)對(duì)象、內(nèi)容、價(jià)款、方式、時(shí)間和地點(diǎn)等的時(shí)候，應(yīng)不受外界的任何影響才對(duì)。二、從承租人、承典人和共有人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)這三種情況看，都是為了穩(wěn)定一定的既成秩序，為了便利不動(dòng)產(chǎn)的管理、使用、維護(hù)，其目的主要在于使已經(jīng)建立起來(lái)的民事法律關(guān)系能夠通過(guò)一定的方式得到繼續(xù)或維持。所謂同等條件，我們認(rèn)為一般是指價(jià)格的等同，即雙方所提供的價(jià)格是相同的。比如，其他購(gòu)買(mǎi)人除價(jià)款外，給出賣(mài)人提供就業(yè)、就學(xué)機(jī)會(huì)等。即優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)人認(rèn)購(gòu)的條件應(yīng)與其它購(gòu)買(mǎi)人所認(rèn)購(gòu)的條件完全一致，完全相同，不能有絲毫差異。許多學(xué)者認(rèn)為，其基本的內(nèi)容一般是指不享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的購(gòu)買(mǎi)人所給予的購(gòu)買(mǎi)房屋的條件?！弊罡呷嗣穹ㄔ骸蛾P(guān)于貫徹執(zhí)行中華人民共和國(guó)民法通則若干問(wèn)題意見(jiàn)》(試行)的第九十二條進(jìn)一步擴(kuò)張了《民法通則》第七十八條規(guī)定的范圍，將共有人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)擴(kuò)展到共有關(guān)系消滅之后。梁慧星教授等人起草的《中國(guó)物權(quán)法草案建議稿》第294條接受了此意見(jiàn)。1988年，最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行中華人民共和國(guó)民法通則實(shí)施意見(jiàn)(試行)》第118條全盤(pán)接受了《城市私有房屋管理?xiàng)l例》第11條規(guī)定的內(nèi)容，并且進(jìn)一步規(guī)定：“出租人未按此規(guī)定出賣(mài)房屋的，承租人可以請(qǐng)求人民法院宣告該房屋買(mǎi)賣(mài)無(wú)效。這種權(quán)利早在五十年代就在我國(guó)有關(guān)政策中得到
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