不動產優(yōu)先購買權探析-預覽頁
【正文】 (三)共有人的優(yōu)先購買權。享有不動產優(yōu)先購買權人行使優(yōu)先購買權須在“同等條件”下方可，這是限制出賣人出賣權行使的代價。并且認為價格條件是第一位的，價款條件是第二位的。即認為優(yōu)先購買人的購買條件與其他人不一定完全等同，總體一致則可。在此情況下，勢必使不動產優(yōu)先購買權無法實現(xiàn)。(二)如優(yōu)惠條件不可以直接用金錢計算的，則可按照該不動產在市場上的交易價格進行定價，此定價可由評估師事務所進行。但是，優(yōu)先購買權制度雖有其存在的積極和合理的一面，卻也有著與市場經(jīng)濟的諸多不相適應之處，主要表現(xiàn)在以下幾方面：首先，不動產優(yōu)先購買權制度主要是對于原房屋等不動產所有人的財產權的出賣權予以限制的一種制度，在各國的法律制度中，所有權一直是一切財產權的基礎，是人對財產最充分、完全、強大的一種支配權。第二，在商品經(jīng)濟社會，所有者出賣自己的房屋，一般居于多種原因。但從最高人民法院《關于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題意見》第118條的規(guī)定來看，如出租人出售出租房屋，應提前三個月通知承租人，承租人接到通知后到出賣房屋前未以書面表示購買的視為放棄，也就是說所有者要出賣房屋須在三個月前通知出租人，征得承租人是否購買的意見，如不購買，他才可以賣給其它人。因此，從這個角度來看，優(yōu)先購買權制度妨礙了交易的速度，甚至于損害了出賣人的利益。根據(jù)118條的規(guī)定來請求宣告買賣無效，實際上僅考慮了出租人和承租人之間的關系，并未考慮到第三人即購買出租人房屋的其他人的利益，如果第三人有償?shù)?、和平的、善意地取得了出租人所出賣房屋的所有權，在此情況下，由于購買行為的有償性、善意性，并且已經(jīng)至房產登記機關辦理了登記公示手續(xù)，第三人基于善意取得制度取得房屋所有權，基于公示制度取該房屋所有權，這種強大的效力足以使承租人依第118條請求宣告買賣無效的結果落空。第四，不動產優(yōu)先購買權實際上也妨害了社會的公平。除此之外，當共有人的優(yōu)先購買權與承租人的優(yōu)先購買權發(fā)生竟合時，也可能會產生以哪一個優(yōu)先購買權效力為大的問題，許多人認為，按份共有人與承租人分別主張優(yōu)先購買權時，按份共有人優(yōu)先。另外再約定一個比真實的交易價格高得多的價格，迫使享有優(yōu)先購買權的人無法接受而放棄優(yōu)先購買權。這種情況下，與其設定優(yōu)先購買權而導致權利人規(guī)避法律，導致法院花大量的力氣解決這些糾紛后帶來的對法律權威的損害。我們認為，是否繼續(xù)確定不動產優(yōu)先購買權的制度，要看有建立這種制度的基礎沒有，如果這種基礎還存在，那么物權法法條上就應當加以規(guī)定。而財產一旦要流轉起來，也以流轉的限度對社會關系和社會秩序的震動和對社會的影響的幅度越小越好。在這種情況下，交易的自由、速度、安全、公平和數(shù)量就顯得尤為重要。這是因為長期以來我國的經(jīng)濟建設停滯不前，國家和百姓擁有的財富中能拿出來用于房屋建設的金錢非常少，因此國家投資建設的房屋總量不多，老百姓自己投資所建房屋的數(shù)量也不多。在這種情況下，仍然保留優(yōu)先購買權制度，也就沒有必
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