不動(dòng)產(chǎn)優(yōu)先購買權(quán)探析(參考版)
2024-08-15 13:05本頁面
【正文】 。既然優(yōu)先購買權(quán)制度存在的基礎(chǔ)不存在的，加之它又限制了所有權(quán)人的自由，影響了交易的公平、安全和速度，甚至損害到了物權(quán)體系中物權(quán)變動(dòng)之公示和公信制度，不能滿足社會(huì)主義經(jīng)濟(jì)之需要，那么在我國法律上再保留優(yōu)先購買權(quán)制度就沒有必要了。因此利用優(yōu)先購買權(quán)制度穩(wěn)定居住關(guān)系的歷史使命已經(jīng)不存在了。為了穩(wěn)定、解決居民的居住問題，防止社會(huì)的動(dòng)蕩，才規(guī)定了優(yōu)先購買權(quán)制度。第二，不動(dòng)產(chǎn)優(yōu)先購買權(quán)制度的建立并一直存續(xù)的另一個(gè)基礎(chǔ)，在于物資資源尤其是房屋資源在我國從五十年代起至八十年代處于非常匱乏的狀態(tài)。為了使交易的速度和安全得到維護(hù)，那么交易的安全、交易的公平、交易的效率以及給予交易主體的自由度都應(yīng)當(dāng)非常大。自從我國將經(jīng)濟(jì)體制由計(jì)劃經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)向?yàn)槭袌鼋?jīng)濟(jì)之后，社會(huì)財(cái)富的分配、調(diào)度，資源的流轉(zhuǎn)、調(diào)配，主要是通過市場完成。由于承租人、承典人和共有人的優(yōu)先購買權(quán)之現(xiàn)實(shí)的行使對(duì)于該不動(dòng)產(chǎn)的流轉(zhuǎn)之幅度是最小的。第一，這是因?yàn)椴粍?dòng)產(chǎn)優(yōu)先購買權(quán)制度之存在的基礎(chǔ)之一是在于原來的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)條件下，注重于“靜”的財(cái)產(chǎn)，而對(duì)“動(dòng)”的財(cái)產(chǎn)、動(dòng)的關(guān)系重視不夠，在這種情況下，法律對(duì)靜的財(cái)產(chǎn)之保護(hù)，尤其突出。如果這個(gè)基礎(chǔ)已不復(fù)存在，就不應(yīng)再加以規(guī)定。根據(jù)一些學(xué)者所起草的《物權(quán)法》建議草稿來看，他們將不動(dòng)產(chǎn)優(yōu)先購買權(quán)的制度規(guī)定在了建議稿當(dāng)中，立法者很有可能還會(huì)接受這一意見，將不動(dòng)產(chǎn)優(yōu)先購買權(quán)制度確定下來并在物權(quán)法中予以規(guī)定。不如不規(guī)定這樣一個(gè)制度，讓所有的人在購買某一個(gè)物時(shí)有著同等的機(jī)會(huì)。從訴訟程序上看，人民法院花大量的時(shí)間來判斷優(yōu)先購買權(quán)人與其他購買人的購買條件是否相同，對(duì)原共有人的房屋是否屬同一整體或配套使用，其認(rèn)定仍可能會(huì)有所差異，導(dǎo)致判決為不公和因不同法院、不同法官認(rèn)識(shí)上的差異，導(dǎo)致不一致的判決，損及法律權(quán)威。(2)不動(dòng)產(chǎn)所有人采取解除合同，或在合同期滿不予續(xù)訂，收回所有權(quán)的方法，消滅優(yōu)先購買權(quán)賴以存在的基礎(chǔ)，然后，再將不動(dòng)產(chǎn)出賣他人等。常見的有：(1)一房二價(jià)，即所有人與第三人約定一個(gè)真實(shí)的交易價(jià)格，訂立買賣合同，并予以履行。屬于一個(gè)整體的房屋，原共有人與承租人分別主張優(yōu)先購買權(quán)的，原共有人優(yōu)先，這就在同時(shí)享有優(yōu)先購買權(quán)的人之間又導(dǎo)致新的不公平。隨著這個(gè)先后的區(qū)別，造成優(yōu)先購買權(quán)人與其它人在購買上的不公平。出賣人將自己的某一財(cái)產(chǎn)出賣，人人都可購買，都可在同一條件下進(jìn)行競爭，這樣才比較公平。因此交易的秩序和安全至為重要，我們不能給承租人(承典人、共有人亦不例外，此處僅以承租人為例而已)這種小群體、小范圍部分人以優(yōu)先購買權(quán)從而損害到全社會(huì)交易安全這樣一個(gè)大問題，兩者相權(quán)衡，我們認(rèn)為交易的安全應(yīng)放在首位。即使承租人請(qǐng)求宣告物權(quán)公示登記撤銷，也嚴(yán)重的損害了第三人的利益，也就是說或者118條得不到實(shí)現(xiàn)，或者物權(quán)登記的公示公信的效力受到損害，或者善意取得制度流于形式。商品經(jīng)濟(jì)需要社會(huì)提供一個(gè)安全的交易環(huán)境，如出租人在出賣自己房屋時(shí)的確沒有盡到通知義務(wù)，承租人沒有行使到
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