什么是優(yōu)先購買權(quán)(參考版)
2024-08-16 18:58本頁面
【正文】 如果出賣人不履行通知義務(wù)，就將財(cái)產(chǎn)賣給了第三人或者出賣人履行了通知義務(wù)，但在先買權(quán)人行使權(quán)利期間內(nèi)，在先買權(quán)人尚未作出是否購買之意思表示之前就將財(cái)產(chǎn)出賣給第三人，先買權(quán)人應(yīng)當(dāng)享有向人民法院申請(qǐng)撤銷出賣人與第三人買賣關(guān)系的期間，即所謂的除斥期間，對(duì)于該期間，國外民法規(guī)定不一，有的5年，有的2年考慮到我國《合同法》第55條已規(guī)定對(duì)可撤銷合同的撤銷權(quán)，其除斥期間為一年，故將來立法可以規(guī)定行使優(yōu)先購買權(quán)的除斥期間為一年，自先買權(quán)人知道或者應(yīng)當(dāng)知道其先買權(quán)被侵害之日起計(jì)算，逾此期限，優(yōu)先購買權(quán)即歸于消滅。當(dāng)事人可以事先約定行使的具體期限，但不得少于前述法定期限。期限過短又不利于先買權(quán)人權(quán)衡利弊，不利于其利益的保護(hù)。(二)法律應(yīng)明確規(guī)定優(yōu)先購買權(quán)的行使期間法律應(yīng)明確規(guī)定出賣人于出賣標(biāo)的物前負(fù)有將出賣意圖通知優(yōu)先購買權(quán)的義務(wù)，同時(shí)對(duì)優(yōu)先購買權(quán)行使期限予以明確規(guī)定?，F(xiàn)行《合同法》第二百三十條只規(guī)定為“合理期限內(nèi)通知”。而出租人僅負(fù)有通知出賣意圖的義務(wù)，若承租人表示愿意購買，則出租人、承租人、第三人便進(jìn)入了競買階段，何時(shí)能夠達(dá)成一致，成立買賣關(guān)系，轉(zhuǎn)移標(biāo)的物的所有權(quán)在事前根本無法確定，因而要求出租人“提前三個(gè)月通知”根本無法操作。明確出租人負(fù)有通知出賣意圖的義務(wù)后，我們就會(huì)發(fā)現(xiàn)法律規(guī)定的“提前三個(gè)月通知”在實(shí)踐中很難操作。而第三人與出賣人可能為買賣房屋締結(jié)合同多次進(jìn)行磋商，為此支付了大量的財(cái)力、物力，這些都會(huì)因優(yōu)先購買權(quán)的行使而得不到相應(yīng)的補(bǔ)償，造成交易成本和社會(huì)財(cái)富的浪費(fèi)。在出租人履行通知義務(wù)階段，房屋出售行為尚未真正開始，也就不可能在此階段以出租人的出售條件去衡量“同等條件”，因此出租人在提前告知階段，只能告知承租人其出售房屋的意圖，關(guān)于具體的出售價(jià)格等內(nèi)容，在進(jìn)行房屋買賣協(xié)商階段方可確定?！睂?duì)于這一規(guī)定，實(shí)踐中在以下方面存在認(rèn)識(shí)上的不同：第一、出租人通知的內(nèi)容為何，是出賣意圖還是具體的出賣條件?第二、提前三個(gè)月僅是出賣人必須履行告知義務(wù)的時(shí)間，還是承租人行使優(yōu)先購
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